疫情之前,谁在重仓武汉

作者:卢俊

来源:真叫卢俊

满打满算从疫情爆发至今,都快两个月了,整个国家几乎被按下暂停键,所有的资源和精力都被用到这场无声的战争中。

而作为疫情的最前线,武汉无疑是最大的承压者,并且这样的容压之下,所有的承载都被动释放到这座城市每个行业,每个个体身上。

就像武汉作家方方说的:时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山。

作为一个楼市号,超出我的专业范畴的我没法和各位讨论太多,今天也就是想和大家聊聊武汉楼市一个切面,一个很容易被忽视的切面。

那些重仓武汉的房企们。

之所以会和各位谈起这个话题,是因为我最近看到太多其他城市房企面对接下市场的恐慌,然而位于旋涡之中的武汉房企们似乎连发声力气都没有了。

台风眼中,最是安静。

没有谁会被遗忘,也没有谁会被放弃。

01

我们常说,我们选择一个城市,就是对余生生活的一种信任,我们买这个城市的房子,就是购入这个城市的股票。

那对房企们呢。

曾经我们有过一段岁月,城市迫切需要房企来推进建设,房企则是赚上一笔就跑,于是这个行业中见多了各种奇葩的产品,各色维权的涌现。

本质上,这就是不尊重这个城市和这个城市的人,但随着城市化越来深入,城市饱和让开发商越来越认清一件事:

选对一个城市深耕,比选对一个对象更重要

那如何判断房企在重仓一个城市,一个很理所应当的判定数据,就是房企的销售额。

理由很简单,你能在这里卖房卖的这么好,要么不是口碑极佳就是布局很深。

遵循这样逻辑,我们可以看到不管是2019年全口径销售额统计

来源:亿翰智库

还是权益销售额的统计

来源:乐居财经

TOP4基本是相对稳定的,万科,保利,中建三局,金地。

说实话,万科出现在任何一二线城市TOP5我都不会意外,毕竟业内最早开启城市深耕做法就是从万科开始的,

TOP2的保利其实非常看重武汉,乐居财经以2019年中报为基础,统计了武汉房企的项目,保利以20个项目排在第二,包括17处住宅项目和3处住宅项目。

而且比较麻烦的在于,其实不少项目类似武汉保利大都会、武汉江夏区、武汉保利新武昌等项目的预计竣工时间均在2020年,并且预售比例较高。

说白了,疫情对房企直接冲击一定是这些当前在售或者预售的项目,这点上来说,保利确实算收到冲击相对比较大的重仓房企。

如果以项目数目来认定的话,那么作为目前在武汉有22个项目排名第一的绿地控股,其实压力也不算小。

2020年1月8日,绿地控股在其上海总部召开了2019年度媒体交流会上说到,在2019年,绿地控股房地产业务合同销售金额3880亿元,应该说没有完成其内部制定的4000亿元目标。

同时,公司总负债超9000亿元,负债率达88.29%,应该说在业内也算得上低了。

不知道怎么,我突然想到两三年前,我和武汉朋友在刚建出胚子的武汉绿地中心下面商街喝下午茶。

武汉朋友说,“我们武汉的绿地中心,将建成中国第一高楼,比上海中心还高”。

彼时的绿地,和武汉这座城市一样,意气风发。

02

但我仍然认为,如果只用买房的多寡去衡量一个房企是否在重仓一座城市,似乎有点简单粗暴了。

就像爱情也会变成过期的罐头,城市在不停更新迭代着自己肌理的同时,也在时刻筛选着合适自己的房企们。

什么是房企和城市之间最强化的联系,土地

什么代表房企对城市真心的预期,真金白银的买地。

武汉,就是2019年的土地黑马。

2019年,武汉挂牌出让土地总成交面积达1148.1万平方米,同比增长约5.7%;总出让金额1796.3亿元,较去年同期增长约34.6%,创历史新高。

从全国土地出让对比维度来说,这个数据极其亮眼,仅次于杭州,上海,广州,苏州,位居全国第五。

除此之外,全年武汉土地市场整体楼面均价较2018年增长约34.8%,达到4024元每平方米。其中住宅用地和商服用地的楼面地价分别同比上涨约23.8%和22.1%。

还有一个数据也很有意思,来自中原地产的统计,规模排名前20位的国内顶级开发商,去年在武汉土地市场贡献了724亿元,仅次北京,苏州。

来源:中原地产

这是什么概念呢?差不多是他们在南京和成都这两个省会城市的购地款之和,而各位要知道武汉楼面在一二线城市其实不算高,也就是说这些顶级房企是真的一窝蜂来武汉。

一句话,疫情前,房企们看好武汉这件事,是真心的。

03

所以,无论从拿地总建面,还是拿地金额来说,我们又见到了那家很擅长清空土拍购物车的房企,融创。

2019年4月,融创三天内斥资188.78亿,在武汉拿下5宗地块,总建面达221.4万方。其中硚口宗地块,成交总价70亿,楼面地价14471元/ m²,刷新了区域单、总价记录。

2019年12月,融创以45.6亿底价拿下武汉经济技术开发区6宗地块,涉及建面182万方,金额45.61亿元。

有时候,不得不佩服老孙和他的融创风格,看中的标的,要么不做,要么做到极致,拿布局武汉来说吧,融创2019年全年的拿地金额为1000亿元,而在武汉的投资占到其全国投资金额的21.6%。

来源:中原地产

216亿的拿地总价,是任何一家开发商的两倍,而融创就在武汉储备了389万平米的建筑开发面积,也意味着融创在未来一两年在武汉楼市的销售金额将会火箭式上升。

从这个角度来说,大概没有谁比融创更坚信武汉市场的潜力了

同样的TOP2的华夏幸福同样值得关注,118亿元的拿地金额这一总价占了华夏幸福全年拿地总额的39.7%,但是基本布局在产业用地方面。

的确你得承认,武汉这几年和他城运一起高速发展的,还有他产业集群。

这几年武汉这座城市的产业结构都是呈现向前积极发展的趋势,已经快形成了,集成电路产业、光电子信息产业、汽车产业、数字产业、航空航天产业的八项重点产业。

应该说华夏幸福切入也算恰逢其时。

最重要的是不管是融创华夏幸福还是其他拿地房企,因为拿地到开盘周期一般有6到9个月周期空窗。

也就是说,如果疫情结束的早话,如果能正好赶上需求的释放,反而有很大可能是运气最好的那批。

当然,那些拿了地王的,永远都是黑天鹅下最脆弱容易受伤的。

04

到这为止,谁在重仓武汉也说的差不多了,然而,我还想多提供一个维度给各位参考下。

不知道各位有没有注意到,目前提及房企们身上有两个标签,大房企,外来户。

而在武汉这片土地上也孕育了属于他自己的房企们。

奥山控股,武汉本土房企,土地储备216.9万方,土地储备数量值虽然不是武汉最多的,但63%的布局占比却是在武汉任何一家房企所不及的。

来源:乐居财经

土储占比38%的美好置业,武汉本土房企。

权益销售额占比超过70%的中建地产三局房企。

对了,还有一家武汉房企叫“福星惠誉”,从武汉旧城改造起家,有人说“一个福星惠誉,半部武汉旧城改造史。而他的土地储备超过650万方,近乎过半也重仓在武汉。

的确,这种城市级中小开发商基本很难具备完全布局全国的实力,某种程度来说,他们也很难离开自己的城市基本盘。

打个比方的话,就老段子说的那样,富二代送你一辆宝马不过九牛一毛,穷小子带你吃顿大餐也只能拼劲全力。

不过那也意味着,他们是与武汉的深度捆绑,一荣俱荣,一辱俱辱。

这次层面,他们大概是真正重仓的武汉房企,同时也会是冲击最大的房企吧。

05

说了这么多,各位不要觉得我在幸灾乐祸些什么。

大灾之前,每个个体都是受害者,于我们这个行业而言,这些重仓武汉的房企算的上是最不幸的一批。

明明看好一座城市,明明拿出身家要同进退,明明美好的预期都可以看见,结果一切被这场黑天鹅打乱。

然而,我想和这些重仓武汉的同行说,你们没有做错什么,也没有运气差到哪去。

因为你们选择了一个底子极好的城市,九省通衢,中华天元,怎么都不会差到哪去。

因为你们选择了一个城运极好的城市,政策红利,产业加速,整个城市迭达肉眼可见。

因为你们选择了一个底色极好的城市,英雄之城,科教之城,这座城市的人民从打响武昌起义的第一枪,就不会屈服

虽然作为局外人,这么说有点口嗨,但我还是想说,各位,再咬牙坚持一下吧。

就像这座城市里每个人一样,可以被限制,可以被隔离,但不会被打倒。

更重要的,对于重仓一座城市而言,越来越像一场恋爱。

唯有真诚坚守,和义无反顾。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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