被按下“暂停键”的深圳楼市

来源： 中国房地产报深圳

▲一名戴口罩的行人从南海大道经过

截至目前，全国已有超过60个城市宣布暂时关闭售楼处的看房和交易活动。

深圳自然也不例外。

2月6日，深圳住建局正式发布公告称，暂停房地产项目现场开盘活动，房地产中介线下带看房活动同时也被叫停。在疫情严峻形势之下，深圳还发布了一系列调控措施，明令开发商不得早于2月10日复工，且复工需按照程序正常备案，才可带看、开盘。

小区进行全封闭式管理，开盘看房暂停，售楼处关闭，让2019年在四个一线城市中走出独立行情的深圳楼市，同样被按下了暂停键，这直接体现在成交的锐减上。

深圳住建局官网显示，1月，深圳新房共成交3779套，环比下降46.3%，其中新房住宅成交2813套，环比下降42.1%。

除了春节假期带来的影响之外，由于疫情的持续，2月深圳楼市更加不容乐观。

2月3日-2月9日，深圳住建局数据显示，深圳全市新房共成交91套，其中新房住宅90套，二手房成交92套，其中二手住宅83套，成交套数均在百套之下。

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9新盘或率先入市

截至2月13日，整个2月深圳还未有新盘入市。业内人士预估，2月，深圳有新盘入市的可能性较低。

1月21日，位于坪山的中海万锦熙岸华庭获得预售许可，共推出186套住宅产品，均价为4.25万元/㎡，户型为77㎡、84㎡两种，总价区间在289万—384万元/套。这也成为深圳近一个月来，唯一一个入市的新盘。

不过，尽管已经取得预售许可，但该盘的开盘时间却一直无法确定。据了解，备案的该盘是年前就已提交备案资料，春节期间网上公布的预售信息。

同样，位于龙岗的颐安都会中央花园五期在春节前就已经备案，但却一直迟迟未开盘。

▲2月14日，前海路南万科某住宅工地依旧静悄悄

开盘情况被延后，新盘入伙以及拍地时间也延迟了。

2月11日，位于宝安沙井的华强城发布通知称华强城市花园（三期）将原定于2月28日的入伙时间，延迟到政府解除公共卫生事件一级响应。

此外，深圳市土地房产交易中心也发布公告称，总起始价30.29亿元，原定于2月11日出让的3宗“人才房”宅地以及及1宗商住地块将顺延至2月20日出让。

不过，被疫情按压的深圳楼市，却依旧抑制不住新盘的入市需求。

据深圳房地产信息网数据统计，在疫情过后，预计有9个新盘将成率先入市的一批，如新世界临海揽山、晗山悦海城、恒裕深圳湾、碧桂园心海天誉、招商盛世广场、颐安都会中央五区、中海万锦熙岸华庭、方直谷仓府、金尊府。

（▲数据源：深房地产信息网）

由于疫情期间，深圳各小区封闭式管理，中介带看房以及线下交易均受到限制，多名深圳经纪人对中房深圳表示，疫情的持续给他们带来了较大影响。

“最直接的影响当然是收入方面。深圳一名春节期间就已经在朋友圈发布卖房信息的经纪人刘静（化名）提到，目前，许多客户卖房和买房时间都推迟了。部分业主一直到现在还没返深，房源挂牌没人看，更加谈不上成交了。”

“中介公司责任制底薪，每月不过3000元，疫情几乎打乱了所有的工作安排和变化“南山某置业经理提到。

贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示，在无交易情形下，7成经纪公司明确表示现金流撑不过半年，近8成经纪公司处境艰难。

深圳中原研究中心董事总经理郑叔伦认为，虽然受到疫情影响，买房的需求被延期，但深圳居住需求不会消失，作为影响楼市的两大要素，"基本面"和“需求变化”这两方面，放在人多地缺的深圳来看，对全年楼市影响不会太大。

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商办物业

或遭遇最严酷寒冬

值得关注的是，除了住宅楼盘开售受较大影响外，深圳商业以及写字楼更是遭遇前所未有的寒流。

其实早在2019年，大批写字楼、商办物业空置率高、租金下滑已成为业内共识。戴德梁行数据指出，2019年，除了租金下降明显，深圳甲级写字楼空置率高达22%，部分片区甚至超过这个数。

而受到疫情影响，无疑更让原本就空置率较高的深圳商办物业雪上加霜。

有专家指出，尽管写字楼相较商业受疫情影响较小，但写字楼的租赁需求会在短期内会更加谨慎，甚至还会影响到租金。

“有经济学人最新数据显示，中国2020年GDP增长预估降至4.5%-5.7%。以北京为例，2003年非典疫情曾对北京写字楼市场带来重创，租金在1年内下降了40%，之后租金恢复也较慢。戴德梁行北中国区研究部主管魏东曾对媒体表示。

而反观深圳，旺盛的几大商圈，海岸城、东门、华强北等地，也随着疫情期间人流量的急速减少，不少商家也缩短营业时间或干脆关闭营业场所。

▲深圳山姆会员店正对顾客进行体温测量

“商场是人流最为密集的公共场所，即使能把防护物质供应到位，由于短期内受到心理因素的影响，人流客流量也会下滑很多，对商家来说，房租租金、人工工资开支、水电运营费用等，每天都在持续消耗，这场战疫，至少做好半年以上的心理准备。”深圳一名商业地产运营人士提到。

“受疫情影响，预测深圳2月份写字楼交易会下跌90%，深圳中原写字楼董事总经理范进佳对媒体指出，企业复工晚，加之对扩张需求减缓，写字楼买卖大面积自然下降。

戴德梁行方面预估，对线上办公及智能化在内的整体办公生态的打造，或将成为未来办公物业运营中的新趋势。

2月7日，深圳出台《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》(简称”若干措施“)共16条措施，内容包括减免物业租金、延期缴纳社会保险费、降低企业住房公积金缴存比例、延期缴纳和减免税款等，为企业直接减负超600亿元，从一定程度上也为企业帮扶减负。

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部分房企仍未复工

线上看房成近期主流

2月10日，作为深圳人“复工”首日，依旧有不少房企依然延期开工，转为线上办公，”目前深圳复工条件依旧严格，必须达到一定条件才能复工。

深圳某大型房企负责人王晓（化名）提到，公司原定于2月10日复工，但后来又发布通知延迟，现在还在等公司通知，”不知道具体什么时候复工，9号从老家河北返回深圳的他，按照规定，他仍需要在家中主动隔离14天。

房企方面，万科、碧桂园、恒大、佳兆业、花样年等头部房企在逆境中切换赛道，纷纷开启地产“李佳琦”式“线上售楼处”“VR看房”等花式卖房模式。

花样年、融创、绿地等16家房企在全国部分区域还使出了“30天无理由退房”的花式营销手段，用来吸引购房者，为线下蓄客做准备。

2月13日，头部房企恒大集团宣布，自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，购房者享有最低价购房权益，如购买楼盘价格下调，可获补差价。

不过，据了解，深圳片区目前尚未有“30天无理由退房”的楼市政策。

广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉提到，房企营销线上渠道，网上引流，其展示和体验的意义更大，未来利用VR全景呈现、全方位解答，质量和退房都有保证，网上渠道也并非不可能。

他认为，对于地产这样的行业，尽管复工并不那么紧迫，但要考虑到高负债率、高周转，考虑到债务到期和利息支付的刚性。

据克而瑞数据统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长43%。其中，1月份、7月份和11月份均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

而截至目前，已有超过30家内地以及香港上市公司的房企发布未经审计的1月销售数据，受到疫情影响，半数房企销售同比出现下滑，有分析指出，若疫情能在2月得到有效控制，房企能在2月底顺利复工，全年销售影响仍可控。

2月12日，江西、无锡、西安均出台了对房地产的扶持政策，早在这之前，安徽也发布了10条措施扶持政策，4城接连发布楼市政策，打响“疫情”过后第一枪。

而深圳是否将跟进“救市”？有媒体报道，2月13日上午，深圳市委常委杨洪、徐松明副秘书长、深圳市住建局张学凡局长、薛峰副局长、深圳市更新局王爱朝局长、房协吕普川会长等一同走进万科，调研疫情对房地产行业的影响。杨洪表示，非常关心房地产开发企业复工情况，企业可根据各自项目和实际情况提出具体需求，政府希望能为企业精准舒困，与企业共克时艰，为经济建设的恢复共同努力。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，疫情过后的住房需求可能会发生一些变化，其一，更多人想买房子了，在疫情期间，许多城市祭出告示，没有房产证不能进城，其二，央行降准商行降息，利率降低，自然是买房好时机，其三，开发商现金流吃紧的情况下，降价走量或成疫情过后下个阶段可能出现的情况。