A股地产行情爆好：三城"救市"政策给市场打足鸡血？

一

今日，A股资本市场终有回调，结束了沪指和深成指“7连阳”极度亢奋的小牛市状态。

盘面上，前期涨势良好的在线教育、生物医疗、在线办公等板块领跌大市。而前期被压抑N久的房地产板块迎来了不错的表现。其中，中天金融、光大嘉宝、大港股份纷纷涨停，南山控股、万业企业、中南建设均大涨超过5%。另外，龙头地产的万科和保利地产均涨3%左右。

港股市场，内房股同样表现造好。其中，宝龙地产、旭辉控股、富力地产、禹洲地产、融创中国等纷纷上涨。

对于房地产的爆好行情，有股友一针见血评论道：房住？？？不！炒！

消息面上，截止昨日24点，全国一共有三个城市——深圳、西安、无锡发布对于楼市利好消息。这让市场看到了“救市”的影子。

昨日，深圳公积金管理中心针对新型冠状病毒肺炎住院治疗或隔离人员，疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，推出四大举措：第一，明确其可申请延长公贷期限；第二，放宽公贷申请缴存条件；第三，逾期还贷不影响个人征信；第四，延长购房提取票据有效期。

因为深圳是全国楼市的风向标，出台楼市相关举措都是慎之又慎的。虽然这次惠及的人群非常之小，但也很清晰地传达了提振市场信心的信号。

昨日18点，西安市自然资源和规划局针对楼市出台10条措施。其中，分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式、容缺办理相关规划许可手续、实施预办理不动产登记制度、大力推行网上审批服务等举措格外引入关注。

西安是全国二线城市的代表之一，财政对于房地产行业的依赖会更强一些，并且稳住楼市对于经济增长是托底作用。相比深圳的“蜻蜓点水”，西安针对楼市的举措明显要更为大胆一些。

再者，昨日24点左右，无锡市委办公室出台十七条措施政策，内容涵盖调整预售门槛、贷款支持、延期缴税、延期缴纳土地出让金、免中小企业租金等方面，以保障房地产行业发展。

（9大政策重点，来源：米宅整理）

无锡出台17条举措，“救市”力度更强。因为无锡作为三线城市，房地产对于经济与财政的作用更加突出。疫情之下，今年春节返乡置业落空，对于三四线城市的楼市打击较大，要知道这个时期一般要占全年销售的25%左右。

深圳作为一线城市，为传达市场信心、稳住楼市预期起到了表率作用；西安作为二线城市，稳定房地产健康发展、房价不暴涨暴跌即可；无锡作为三线城市，出台的举措更具体更直接，“救市”的信号较为明显。

接下来，或许会有更多的城市加入进来。但显然不会全面松绑楼市，再让房价暴涨，这是全民不可承受之重。

三大城市释放的积极信号，给市场打了要“救市”的鸡血，房地产板块上涨也是反应这种预期。

二

武汉肺炎疫情来势汹汹，对绝大多数行业都产生了不同程度的冲击与影响，尤其是房地产行业可谓是“重灾区”。

1月26日，中国房地产协会发布倡议，全国110城暂停开放售楼处，要求房企、中介暂停线下活动，多地暂停房屋交易，关闭网签系统。

对此，有业内人士表示“售楼部关门，销售回款清零，开发商目前唯一现金流保证也被掐掉。这几乎是对房地产行业的釜底抽薪。”

疫情之影响，充当其中的是对于房企尤为重要的销售业务。

根据克而瑞、亿翰智库数据，百强房企1月销售同比下滑12%，200强房企则下滑10.2%。瑞信最新报告称，内地房地产市场1月出现大幅放缓，在300城市中销售面积、销售金额分别下跌45%、21%；在一二三线城市中，销售额分别下跌2%、20%、31%。

从以上数据可以看出，三线城市的销售额下滑更为明显。前文也提到，这主要是因为三四线城市，春节是一个非常重要的返乡置业的时机。今年该期间的业绩基本全部损耗。

1月之后，更困难的是2月。因为截止目前，全国多地的售楼部仍然处于关闭状态。不少房企甚至把售楼部的开放时间推迟到了3月中旬。

在2月6日，中国房协再度发布文件称，建议停止容易引起人流聚集的商品房售楼处销售，开通商品房线上售楼平台，运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。

虽然很多房企纷纷加入了线上卖房的行列，通过自家平台APP、微信小程序、电商平台，甚至是网红卖房直播等方式来进行，但实际效果似乎不理想。毕竟动辄上百万的重大支出，不实地踩踩楼盘，怎么会轻易就直接线上打款完成交易呢？

2月过后的3月呢，房产销售会立马恢复到之前的正常的状态吗？要知道，疫情之下，大家都在关注工作能否保住、收入是否会减少的时候，买房会比之前慎重吧！

其次，疫情之下，债务压顶让房企更难受。

经过几轮债务扩张之后，中国当前的房地产行业格局是2020年上半年待偿债务数量不减，仍然是个小高峰，偿债压力较高。

据第三方机构克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

另据Wind统计，截至今年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元（分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元）。

疫情期间，销售回款清零，现金流受挫，将极大考验房地产企业的财务运营能力。

除此之外，还有房企工程施工、土拍市场均会受到影响。当下的房企很难，地方拿出一些具体的举措来保证行业正常发展，也显得至关重要。

三

给你点阳光，你就灿烂。在几个城市纷纷推出所谓“救市”举措之后，不少人开始幻想，这是不是新一轮楼市大放水又要来了！？

其实，前文也提到，房价暴涨将是全民不可承受之重。虽然疫情笼罩下，经济增长会困难一点，但对于全面松绑楼市救经济的大水漫灌式的做法怕是不可能了。因为居民杠杆已经加不动了，并且绝对不能让前些年的改革成效付之东流。

在自由市场下，每个行业都会是优胜劣汰、物竞天择。这次疫情对于房地产行业同样会是一场严峻大考，但也注定了不少成员会及不了格而真的倒下。