房企抗击肺炎捐款大手笔，但2020年房价会怎样？

作者：诗与星空

来源：诗与星空

据不完全统计，大年三十以来，房地产企业为了武汉捐款超过12亿元（本表只列出来较早的一部分）。

恒大、融创、碧桂园、万科等巨无霸房企捐款均1亿元以上，在向这些房企表示敬意的同时，我们不难发现，2020年的房地产市场将格外的艰辛。

多省纷纷下文，暂停售楼部和中介机构，规避各类聚众的可能。南昌和赣州两市房管局、成都房协率先做出表率，第一时间发文要求售楼部暂停营业。

中房协更是发出倡议，暂停售楼处销售活动。

作为仅次于“金九银十”的售楼黄金档，这个春节假期，众房企恐怕要颗粒无收了。

但是，员工的工资要照发不误，银行的贷款利息还要还。可以说，房子在那里空着一天，就在源源不断的产生利息。

利息资本化

房地产企业的经营模式非常特殊，是中国为数不多的先大额预收款，过好几年才交付货物的行业。就算是茅台，从财报上看，顶多也就三个多月的预收款。

正因为特殊的行业政策，房地产企业往往不会动用自己的钱（或者说没有现钱），而是借钱买地盖房。

因此，房地产企业账面会有大量的利息支出。

但是，蹊跷的是，上市房企利润表的利息支出通常比较低。比如碧桂园，2018年年报显示，公司的财务费用只有13.48亿元；恒大的财务费用高一些，2018年也不过146亿元；A股的万科财务费用为60亿，其中利息支出88亿… …

恒大146亿财务费用不算多吗？不多，要知道，恒大2018年的借款超过7000亿… …

那么，利息都去哪儿了？

这就不得不科普一个会计概念：利息资本化。

经常读我们文章的，大多会知道研发支出资本化，怎么还有利息资本化？

根据会计准则，符合条件的借款利息，可以计入资产核算。尤其是房地产企业，特别热衷使用这项会计准则。

让我们拆开上市公司的财报，看看大家的资本化利息都有多少。因为年报尚未发布，先以各大房企的半年报数据为例，然后粗暴的乘以2，就大体知道全年的融资成本了。

1、中国恒大，2019年半年报显示，公司的利息资本化为1122.76亿元。你没看错，恒大的资本化利息超过千亿。当然，这是个累计数，仅2019年上半年增加了79亿元，再加上利润表中的利息89亿，半年利息支出168亿元。

什么概念？这半年新增的利息，差不多一天一个亿，再加上原来的没还完的… …

2、碧桂园，2019年半年报显示，公司2019年上半年的利息支出为110亿，全部进行了资本化。

3、融创中国，公司有息负债超过3000亿元，财务成本非常高，2019年上半年利息支出高达118亿元（其中资本化利息107亿元），而公司同期净利润为112亿元。

4、万科，上半年本集团实际利息支出合计人民币 70.2 亿元，其中资本化的利息合计人民币 26.4 亿元。

相对来说，万科是营收比较高利息比较低的，这和王石在任时“轻资产重运营”转型有关。虽然现在的王石吃红烧肉吃的有点上头，但是当年万科的转型非常成功，虽然2018年万科喊出了“活下去”的口号，但实际上万科是所有房企中活的最好的。

但是，另外几家，就不那么顺利了。

想想看，每天醒来，今天光欠银行的利息就一个亿，中房协还发了倡议，过年期间还不能卖房，多大的压力啊！

房企的“真实”业绩：现金流

2020年年初，很多房企都发布了业绩预告，比如恒大：2019年，恒大合约销售金额达6010.6亿元人民币，同比增长9%，成功完成年度目标；全年合约销售面积5846.3万平方米，全年合约销售均价为每平方米10281元人民币。2020年，中国恒大全年合约销售目标为6500亿元人民币。

这个公告，恒大用了一个形容词：欣然宣布。

看起来是大利好是吧？

但是实际上呢？

房地产企业的营收、销售金额是两个概念，而真正代表公司经营和抗风险能力的，其实是经营性现金流。

仍以2019年中报为例，大部分上市房企营收下降了接近三分之一，净利润几乎腰斩，但销售金额依然是超额完成任务。

更让人担忧的是经营性现金流。

2018年起，几乎所有房企都在财报中标榜“房住不炒”，但真正能做到的，似乎只有万科。

因为在2019年，除了万科，房企们都在疯狂的拿地，经营性现金流量净额均为大额负数。在房价调控的当下，如此大规模的扩张会有多大风险？

2020年的房价走势

大家关注的房价会怎样呢？

表哥不在这里瞎预测，搬个权威数字。

1月17日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在“国是论坛中国经济形势分析会”上表示：中国宏观经济韧性较强，城市化仍未结束，因此2020年房地产市场将呈现空间持续分化的特征。

倪鹏飞表示，2020年商品房价格增幅预计在5%-8%之间。一二线城市和东部等区域经济发展相对较好，人口流入相对较多，一二线大多数区域城市群房价会上升。同时，三四线旧房、老区改造已经开始，总体上还存在投资持续增长的动力，投资增速还会在10%左右持续一段时间。因为棚改结束后，老区改造、旧房改造还会持续，依旧存在投资持续增长的动力。

倪鹏飞还表示，2020年楼市将继续处在降温通道，在没有重大政策转向和意外事件冲击下，不会出现剧烈波动。楼市热度趋势将是冬冷、春热、夏暖、秋凉。

看起来，还会微涨是不是？

但是，这段话有两个大前提：人口流入相对较多的东部城市、城市化仍未结束的三四线旧房改造的城市。

一般来说，城市化率超过70%就算结束了，甚至65%以上就很难进一步增加了（比如鹤岗的城市化率高达80%以上）；人口流入的东部城市也是有限的。

你所在的城市是否满足这两个条件？百度即可。

能够满足社科院房价增加的条件的城市已经屈指可数了。