洞悉未来十年丨住宅产品适应需求变化，加速创新

作者：丁祖昱 

来源：丁祖昱评楼市

我国房地产市场在经历爆发式的增长阶段后逐趋理性，整个房地产市场不断成熟，房企依靠某几个或者某一系列产品进行快速复制的时代将成过去。很多房企粗放式研发的住宅产品已不能适应当下多变的客户需求。

就像我在“丁祖昱评楼市”年会上曾经说的那样，过去十年，市场上的产品没有变化，不同企业不同项目，但外立面与户型却很相像，这一方面是过去十年的高周转模式，另外一方面也是产品升级到一定成为之后的同质化趋势，也就是所谓的“经典”产品：这种立面最安全的，这种户型也是最好卖的。

但是未来十年，在房住不炒的大环境下，住宅回归居住本质，产品会出现加速创新。

产品适应需求变化加速创新

未来十年各年龄段购房者面临着不同的痛点分化，如何进一步在细分市场上赢得不同需求客户是在存量市场致胜的关键。

01

住宅产品同质化现象严重

对于购房者而言，其购房需求已由单一、低层次的居住需求向追求生活品质转变，住宅不再仅是人们居住空间场所，更是其美好生活和精神满足的载体。

同时，加上行业集中度不断提升，房企竞争格局持续深化，缺乏鲜明产品特色的房企很容易被淘汰出局，房企产品同质化竞争向差异化竞争发展态势将不断突出。

为了赢得更多的市场，房企必须要深刻洞悉客户需求，以人为本，以客户需求为导向研发设计产品，增加产品的适应性、可变性和选择性。

未来十年，房企住宅产品会加速创新，产品分化现象会更明显。承载家庭生活场所的住宅产品既要适应社会的发展,又要满足居住模式日益变革的需求，为不同家庭结构、不同消费阶段客群设计的住宅产品应有区别。

021

二孩、三代家庭增加多室户需求上升

国家二胎政策持续深化和老龄化态势的加剧，在影响我国未来人口基数的同时，也使得国民家庭结构发生明显变化，过去的三口之家逐步向着四口之家、三代同堂家庭迈进。

对于这些家庭而言，原来需求旺盛的二房户型很难容纳家庭人数的增长，加上当下老人帮忙带孩子的情况较为普遍。

因此，老人一间、父母一间和孩子（各）一间的三、四房户型将成未来刚需主流，成交比例将持续上升。

另外，居民可支配收入增长很难匹配当下房价的上涨导致的购买力受限，未来置换成本将增加。

因而，一步到位、功能空间规划合理且面积合适的三、四房产品会成未来很多购房家庭首选。

同时，由于二孩和三代家庭同住人口多、家庭成员生活习惯差异较大等原因，开发商在迎合此类市场需求时一定要从不同人群角度去思考产品。

户型设计上需兼顾老人和儿童的特殊情况，对产品形式和功能有所取舍，做到既能保证不同人群居住的舒适性和私密性，又要方便彼此相互照应。

以二孩家庭为例，虽然市场上二孩户型已出现，但很多产品设计本质上并未真正从二孩家庭实际需求出发，更多的是以概念和噱头来促进销售。

同时二孩户型居住人数较多，导致这类住宅产品普遍面积较大且很难有统一的居住标准和场景，市场上有着不同观点和看法。归纳而言，二孩住宅产品根据面积大致可分为两类。

一种是自媒体居住进化通过对4000组付费改户型装修客户居住需求的统计分析后发现，100-130㎡中等面积户型是当下很多二孩住宅产品主力户型。

但同时，因为面积原因，此类产品设计难度更多，125-130㎡的3+1房较为适宜，加出来的一房最好可以融入到家庭核心区，可分可合，给客户更多改变和选择的余地。

图：二孩户型新趋势（100-130㎡）

另外，在调研、分析和综合多组二孩客户居住需求数据后，我认为140-160㎡这类大面积户型比较适合二孩家庭居住，尤其是儿童房朝向一致、空间尺度相对平均、功能空间规划合理的双子房户型未来将成为二孩住宅产品发展的新方向。

03

年轻客群社交精致型产品成风尚

当下，90/95后等年轻购房群体的日益增加，开始逐渐成为购房中坚力量。这个年龄段的人群多处于结婚生子的关键阶段，对于住宅产品的需求显而易见。以上海为例，今年上海95后购买千万以上楼盘的占比达到了11.7%。

同时，90后未购房人群调研数据显示，三年内有购房意愿的90后人群占比接近70%，这类客群购房需求不容小觑，作为新一代的购房主力军，他们的购房需求和居住理念对未来住宅产品发展有着不言而喻的影响。

房企想要赢得更多市场，未来几年产品打造上一定要重视和服务好这类客户的居住需求。

与此同时，成长和生活在条件相对优越、科技信息高速发展时代的90/95后与老一辈有着明显不同的购房偏好，他们对于居住品质、精神和社交满足有着更高的要求和需求。

千篇一律的住宅产品很难吸引他们的眼球，高颜值、量身定制、科技化、能彰显时尚和个人风格的产品更易受他们喜爱。

如含有视野开阔、社交性强的横厅、中西厨、储藏功能大的衣帽间等住宅产品对90/95后有较强吸引力。随着这部分年轻消费群体购房需求的不断扩大，未来社交性强的住宅产品将是大势。

043

未来刚需户型将向更小面积产品转变

自2013年以来，居民结婚意愿大幅下降，结婚人数呈明显下滑趋势。按照这种态势预估，下个十年我国结婚人口对数将减少近30%，2020-2029年我国合计结婚人口对数较2010-2019年将大幅减少3400万对。

这将导致未来十年我国独居群体日益增多。而其中，结婚意愿相对较低、追求自由生活的90/95后等年轻人群将会占据较大比重。

由于自身居住需求、生活新方式、购买力受限和科技住宅推荐等原因，独居客群在选择置业尤其是首次置业时会更倾向面积更小、功能划分模糊的小户型产品，且这类需求在未来十年将会大量释放。

以90/95后等年轻独居客群为例，未来或许只需要40㎡的小面积住宅即可满足其居住需求。这主要是由于一方面，90/95后都背负较大经济和消费压力，40㎡小户型对他们而言首付压力大大降低，这在很大程度上将使他们购买力大幅上升。

另一方面，由于居住习惯和生活方式的变化以及科技住宅的不断升级，很多年轻人对厨房、明卫和日照的要求不断弱化。

如他们对电子产品依赖度较高，喜手机点外卖，对于他们来说独立厨房并不是十分必须，简单开放式厨房即可满足他们日常就餐需求。再如以前很多地方建筑要求必须是明卫、明厨设计，但随着地产科技进步，厨卫通风排气基本都能解决。

此外，很多90/95后年轻人生活习惯是早出晚归、披星戴月，即使周末在家休息也会把窗帘拉起来，对居住空间日照基本没有太多要求。

这些都将导致很多年轻人在置业时会更青睐客厅、餐厅、厨房一体或者是卧室、卫生间和储藏室一体的功能模糊的住宅产品。

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