形势全面升级!对房价影响有多大?

文|凯风

来源:国民经略

谁也没想到,2020年竟然以这样的方式开场。

相比2003年,如今的交通基建一日千里,人口流动前所未有之快,移动互联网高度发达,加上每年一度的超级大迁徙正在路上,都决定了这一次的与众不同。

形势全面升级,防控全面升级,对股市、楼市和房价影响有多大?

 01

这方面,2003年可以为我们提供足够多的借鉴。

当时的事件肇始于春节前后,但在一季度与二季度之交方才引爆,到年中随着气候转暖戛然而止。

就在这短短半年多时间,多个行业受到明显影响。

股市首当其冲,但影响在于短期。

当防控升级,经济交流活动随之减少,生产活动同样受到影响,即使基建投资仍能一路当先,但经济增长必然会受到影响,而股市受制于基本面和市场情绪,短期走势难免遭受影响。

在各大行业里,影响最大的当属交通运输、旅游、住宿餐饮、影院娱乐等行业。

这背后的道理显而易见,防控必然以收缩公共活动为代价,日常出行减少,商务差旅锐减,旅游出行更是大减,公共聚会同样减少,这些行业必然首当其中。

这一次也不例外。

这一波的股市大跌,以影院、旅游、航空等概念股跌幅为最,而以医药股涨幅为最,这是最基本的情绪反应,也是基于常识的准确判断。

当然,这些都是短期影响,只要疫情得以控制,这些行业随即就能迎来反弹。

02

那么,这一事件对楼市影响几何?

以2003年为例。当时,我国内地刚刚步入住房商品化之路,全国商品房规模还不算太大,受大形势的影响相对有限,房地产仅在三季度有所下滑,随后就出现明显反弹。

要知道,这一年8月,房地产首次被明确为支柱行业,且银根出现明显宽松。

当疫情消退之后,房价迅速迎来反弹,从全年来看,无论是商品房销售额还是房地产投资,都创出新高。

然而,住房市场化高度发达的香港却受到明显冲击。

从1998年开始,受金融危机影响,香港楼市一泻千里。本来就低迷的楼市,受到当年事件的再度冲击,直跌谷底。

相比于1997年,2003年香港的房价下跌了70%以上。

这意味着1997年买上一套300万的房子,到2003年只值90万。即便卖掉房子,也不足以偿还贷款,有房一族成为名副其实的“负资产者”。

当然,香港当时遭受的是双重冲击,情况相对特殊。

03

这一次会如何?

从短期来看,地产所受影响相对有限,但返乡置业必然彻底凉凉。

返乡置业,可谓是三四五线楼市一年一度的大狂欢。然而,凯风君在《再说一次,过年回家不要乱买房》一文提过,在棚改退潮、三四五线楼市高热消退、大城市化日益明显的多重影响之下,返乡置业正在变成一个鸡肋选项。

如今,遭受黑天鹅剧烈的冲击,返乡置业将连最后的鸡肋都不复存在。

从中期来看,当管控升级,社会交流活动减少,看房买房的人必然随之减少,楼市的开工投资同样会受到影响,这种利空不难想象。

如果问题持续较久,人们对于经济增长的预期随之下降,房地产难免会遭受更多冲击。

一些外来人口众多的城市,可能会面临房价回调和无人接盘的双重困境。

对于处于风暴口的城市来说,无论是短期的经济增长,还是城市形象,都会遭受比一般城市更大的冲击。

毕竟,城市形象的修复,显然不是一日之功。

04

形势变化有多快,市场变化就有多快。

要知道,这一次属于明显的意外事件冲击,所有的影响都局限于短期,不会改变股市、楼市乃至所有行业的基本面。

如果问题迅速得以控制,那么短期利空的行业必然会迎来反弹,这在2003年已经上演过一次。

对于楼市来说,意外事件的冲击有多大,同样要视这一事件的持续时间而定。

时间越短,影响越可忽略不计。时间越长,影响越显著,不仅返乡置业凉凉,楼市小阳春同样会无限推迟。

与2003年不同的是,当时住房商品化刚起步不久,房地产刚被确立为支柱产业,加上中国加入WTO的经济红利正在陆续释放,这为事件结束之后的房价反弹提供坚实支撑。

然而,这一次不同的是,中国房地产已经处于历史高位,居民杠杆率已经超出国际平均水平,部分城市面临相对明显的泡沫风险。

即便短期冲击能够迅速消失,那么楼市想要迎来大反弹,可能性也不大。

毕竟,稳才是主基调,能稳住已属不易。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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