玉林成交放量 | 40城楼市备忘录㊵

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

2.jpg玉林城市一隅

  城市综述·玉林: 2019年玉林楼市有起有落,先抑后扬,上半年遭遇假“阳春”真“横盘”,开发商仅在红五月开盘加推的造势比较盛大,其他月份在开盘、土拍、成交等方面表现平淡。下半年开始缓慢复苏,房源供给和开盘加推的去化均有提升。随着新房企的拿地与新项目的落地,玉林楼市被注入了更多新鲜的血液,在房源供应充足的情况下,预计2020年购房者会有更多样的选择,市场产品也走向多样化。

  2020置业玉林指数:★★★☆

  由于2019下半年开始复苏,2020年预计市场将进一步放大供应,市场更加活跃,是本地人购房的好机会。

  ①成交:低开高走,新项目刺激市场

  2019年玉林市商品房备案总面积约170万㎡,备案总套数14604套,与2018年相比有一定程度的下降。

3.jpg  从图表数据可以看出,2019年备案成交走势有两个较为明显的波段,上半年整个市场情况较为低迷,“返乡置业”与“金三银四”均未达到理想成绩。下半年开章后,成交数据逐渐回升,并在年底12月迎来当年成交最高量。

  自年中开始新项目陆续入市,如万昌·东方韵、金科·集美天樾、南兴·中央公馆等较为人熟知的品牌新盘。与此同时,老盘福利政策爆发,特价房频现市场,开发商推盘节奏也有所提速。从拿证次数走势来看,新房源数量的上涨也基本出现在下半年时间里。

4.jpg  区域上,玉东区及江南区是市场供求主力,两区占比合约67%。向东行依然是如今的购房主流。不论从市政配套、教育资源或是商业环境来说,玉东区的实力都得到了绝大部分玉林人的认可。到达下半年后,江南区多个项目进入清尾,转由玉东湖片区拿下接力棒,玉东湖片区个别项目曾多次在周或月备案数据汇总时获得不俗的名次。

5.jpg  另一方面,在改善房依然吃香的情况下,90㎡以下的小户型需求量也有所上升,2019年的网站来电咨询中,单身人群和养老人群所占比例也不容忽视,这些人群对一居室、两居室户型较为青睐。

  ②政策:出台便民和人才引进政策

  2019年,调控仍在继续,求“稳”是所有举措的最终目标。在此背景下,玉林也出台了一些相关政策,在便民利民以及引导楼市健康发展方面产生了一定的影响,具体情况如下:

  1月23日,《玉林市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》

  完善公租房保障制度,多渠道增加租赁住房供给,完善公租房保障制度,鼓励住房租赁消费,加大政策支持力度,加强住房租赁监管等措施。

 2月30日,《玉林市城镇低效用地再开发专项规划(2018-2022年)》

  规划明确了玉林市城镇低效用地再开发重点区域和开发时序,同时通过对城镇低效用地再开发地块进行统一上图入库管理。励城镇低效用地原国有土地使用权人自主或联合进行改造开发,提高土地利用效率等。

  《关于优化玉林城区建筑限高规划管理的实施意见(试行)》政策

  玉林城区规划建筑限高,在满足特定五种情形之一的,在用地规划建筑容积率不变的前提下可依法申请调整建筑限高高度。

  广西公积金业务办理优化方案将于下半年全区全面推广实施

  通过整合公积金中心、不动产登记、受委托的商业银行的审批资源,减少办事环节、优化办事流程,实现让群众办理公积金贷款,“只进一扇门、只收一套材料、一站式办结、最多跑一次”。于2019年下半年在全区全面推广实施。

  2019年5月5日,《关于全面推行房屋网签备案制度 促进房地产市场平稳健康发展的实施方案》

  构建和完善全区统一的房屋网签备案业务流程和配套制度体系;统一房屋网签备案数据标准,全面推进全区房屋网签备案全覆盖,实现房屋网签备案系统自治区、市、县三级联网;构建全区房地产市场数据共享机制,建立跨地区、跨部门、跨层级的全区房地产市场数据库。

  5月22日,《玉林市房地产行业信用信息管理办法》

  以信贷、纳税、合同履约、工程质量、服务质量的信用记录为重点,成立玉林市房地产行业信用等级评定委员会,对房地产企业信用和从业人员信用分等级,促进房地产领域相关主体依法诚信经营,规范房地产市场秩序、房地产企业经营以及房地产行业从业人员行为。

  6月13日 《广西压缩不动产登记办理时间实施方案》

  2019年底前,除要求1个工作日内办理的业务外,其他一般登记、抵押登记业务办理时间分别压缩至10个、5个工作日以内。

  10月16日 《玉林市新建商品房预售资金监管办法》

  通过规范新建商品房预售资金监督管理,防范因预售资金滥用而产生的开发风险,切实保障购房群众的合法权益,以促进我市房地产市场平稳健康发展。

  ③土地:玉东区领衔拿地热门板块 县镇市场在崛起

  2019年玉林土拍市场起起落落,有冷有热。据乐居不完全统计,2019年,玉林市主城区共22宗重要土地成交(包括城镇住宅用地、商业用地等),成交金额共计486867万元(近49亿元),成交面积达2302.603亩(约1535066.67㎡)。

6.jpg  综合来看,玉东板块成交的地块和成交面积最多,成交金额最大,其次是玉东湖片区,第三是城北片区。这几个板块本身是玉林市政府“东进、南拓、北展、西联”战略下的热点片区,更是玉林市主要的土地储备和输出区域,预计接下来的5-10年内,它们依然是本市的拿地热门板块,同时,也是房价的高热板块。

7.jpg  回顾2019年的土拍,有不少大牌房企在玉林拿地:荣和以6亿总成交价落子玉林园博园旁,拍出年度最高楼面价(约2999.88元/㎡)、金科拿下两地试水,彰泰和碧桂园也不是第一次在玉林拿地了。同时,本地国企多次出手,“高光”频现,多片区布局。

  玉林市及各县份共成交184宗,成交面积共4229742㎡。其中,住宅用地共164宗,商业用地共20宗。

8.jpg  综合来看,陆川县的土地成交数量最大,其次是博白市,玉林市本级(包括福绵区)为第三。整体的成交热度排名是陆川>博白>玉林市本级(包括福绵区)>北流>容县>兴业。

9.jpg  全年成交走势跌宕起伏,主要集中在资金回笼充足的年后2月份,最高获取土地储备量约35万㎡,成交低谷出现在8月份,仅成交了约8.9万㎡。整年下来,政府对土地放量的节奏把握比较合理,在热度高时降温,热度低时适当加火。

  总体来看,玉林的主城区土地成交主要由玉东区领衔,和玉东湖片区成为开发商拿地的主要板块,城北片区也越来越“有存在感”,与此同时,不能忽略的是,县镇板块也在崛起,玉林市土地的开发、城市建设会在正轨上越走越稳,2020年的土拍也会受到比较积极的影响,理性拿地,集中放量,科学规划。

  ④房价:房企以价换量 房价处在“6”字头时代 

  2019年玉林房价走势波动明显,上半年下跌严重,6月份下落到低峰值约6106元/㎡;下半年拉锯战激烈,在“金九银十”节点的催化和花样百出的优惠活动攻势之下,房价逐步回涨,12月份时达到全年的最高峰值(约6422元/㎡)。

10.jpg  虽然南兴地产和富林地产新项目破8、破9比较“唬人”的房价也曾在市场上掀起层层涟漪,实际上是两者是分别因高赠送和小户型来抬高价位,分摊下来也基本符合当前整体的房价水平。所以总体来说,全年房价均维持在6200元/㎡上下范围浮动,没有太大的落差,目前玉林房价处在“6”字头时代。

 ⑤房价收入比:5.4 玉林楼市仍以刚需为主

  玉林楼市仍以刚需为主,部分房开为了迎合市场,输出了不少公寓户型和小户型,高端楼盘虽然也在增加,但改善型房源还不是主流,目前仍以90-120㎡左右的户型为主。以约6200元/㎡的楼市均价计算,则单套房购房总价在558000-744000元(约56-74万元)左右。

  据了解,玉林市2018年城镇居民人均可支配收入为33960元,那么,单套总房款(以56万元计算)与家庭可支配收入的比约为4.1。以家庭成员4名进行计算,家庭全年收入在13.5840万元左右,按照套均总价74万计算,房价、收入比约为5.4。

  ⑥购房心态:刚需依然普遍 继续期望楼市降价

  目前玉林房地产市场上,90-140㎡左右的户型比较受居民的欢迎,其中,有不少网友咨询的房源包括90㎡上下的三房户型,希望均价五千多(如果有四千多价格更为惊喜)。可见,低价格和刚需产品还是占市场主导。

11.jpg  在开发商方面,可以结合本年度的开盘加推情况来看。各月开盘/加推次数的整体走势和各月房价走势几乎相反,房价在峰值低时,开盘加推较多,房价峰值高时,开盘加推次数减少,反映了各房企在频频以价换量,说明市场出现了较重的观望情绪,购房更趋理性化。

 ⑦2020年预测:高端产品在增加 城市东部是楼市主场

  2019年又有不少高端的房企拿地进入玉林市场,改善型产品也会增加,据统计,2019年前三季度,城镇居民人均可支配收入就增长了7%,居民的收入水平提高了,存在有较大的购买力人群,预计一些定位较高的楼盘的价格会继续往六千以上“奔跑”,房价依然看涨。

  改善型的市场整体的均价会不会被往上带动,需要看这些高端楼盘是否能经受考验,。虽然目前刚需唱主角,但是购房者越来越理性,更多地关注起品牌房企,市场也还是以品质为王。

  此外,玉林房地产市场最值得期待和火热的板块,不仅有玉东新区,又增加了玉东湖片区和城北区,贯穿这三大片区的城市二环线也新增了许多高端项目,片区内新规划和新建的学校、医疗、商贸、交通、公园等配套正在逐步完善和增加。

  其中玉东湖片区具备极高的发展前景,有恒大悦龙台、万昌·东方巴黎湖岸和新进入的荣和地产等等品质高端项目,2019年还新加入了荣和地产的项目,十分看好和期待;玉东区有着城市新中心的地位,掌握各类建设规划的红利,依然会是土地和楼市的发展主流,预计两大片区的房价也会领跑全城。

 本次调查采写人:梁宇婷  钟杨媚

  2020年1月20日

标签:40城楼市

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