威海高位盘整 | 40城楼市备忘录㊴

1.jpg 编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

2.jpg威海城市一隅

  城市综述•威海:威海的楼市未能独立于市场大势之外,从2017-18年的火爆转向了徘徊、纠结和观望,至2019年底降准和公积金新政的放宽,仿佛又给楼市注入了一针强心剂,信心重燃。

  2020置业威海指数:★★★☆

  威海楼市已进入高位盘整期,预计一段时期内价格较为维稳。且一手房折扣现象增多,二手房可能有小幅跳水。威海房价不算高,大批品牌开发商进入,购房可充分选择。

  ①成交:供求量动荡下行,价格维持稳定

  据数据显示,2019年威海市住宅共成交18738套(本报告统计不包含文登、荣成、乳山),同比2018年成交的27160套下降31%;成交面积1893464㎡,同比2018年2687000㎡下降35%,2019年成交量同比以往下滑严重,且2019年成交旺季主要集中在二、三季度。

3.jpg  2019年1--9月,威海市预售商品房成交同比大幅度缩水,第四季度同比2018年有略回升,临近年底开发商不同程度加大优惠力度,推出的各项优惠活动吸引了购房者目光。

4.jpg  2019年威海临港区成交量同比以往上涨42.71%;环翠区、经区、高区成交量同比以往呈下滑趋势。其中,经区以7855套的成交量居于榜首,同比下跌36.76%,依然是威海购房者最关注的的区域;环翠区成交5099套,同比下跌41.79%;高区成交3101套,同比下跌24.37%。

5.jpg威海高位盘整 | 40城楼市备忘

  从2019年威海楼盘成交套数TOP榜单来看,品牌开发商占据绝对优势。经区项目万科威高翡翠公园以1333套成交量位居榜首;环翠区热销项目恒大海上帝景以889套成交量位居第二;经区财信保利名著以626套成交量位列第三。

7.jpg  ②政策:公积金新政放宽

 A.调整部分住房公积金使用政策

  2019年以来全国房地产调控政策继续密集发布,而公积金政策也非常密集,据不完全统计,已有至少74城在公积金政策上进行调整,发布次数超过150次,现在威海市也加入了调整大营,迎来了公积金政策七个方面的调整。

  a.提高贷款额度。夫妻双方均符合贷款条件的贷款额度由最高50万元提高到60万元。

 b.对双一流大学生加大信贷支持。双一流大学毕业生申贷条件由连续正常缴存12个月放宽到6个月,贷款额度不与公积金账户余额挂钩。

 c.加装电梯可提取公积金。申请人提供经业主共同确认的出资协议及一年内的出资证明,可以提取本人及配偶的住房公积金,提取额不能超过出资的费用。

  d.恢复执行异地贷款政策。户籍属于威海市辖区范围的职工,在外地就业并缴存公积金,在威海市购买住房可以申请公积金贷款。

  e.恢复执行商业贷款转公积金贷款政策。缴存职工已办理商业住房贷款不超过三年,且所购房符合现行公积金贷款条件的,可在提前一次性还清商业贷款后一个月内申请公积金贷款,贷款额不超过一次性还清商业贷款的金额。

  f.取消二次申请公积金贷款年限限制。首次公积金贷款结清后再次申请公积金贷款,不受间隔3年的时间限制。

 g.开展公积金余额抵扣公积金贷款业务。公积金贷款职工可以网上服务厅和手机APP申请夫妻双方公积金余额抵扣部分贷款本金。

 B.推行双招双引和精致城市建设

  回顾威海市场,2019上半年,威海大力推行双招双引和精致城市建设,较突出的是引进了雅居乐、融创、宝能等多个巨头企业的南海新区——2019上半年南海新区出让的住宅用地和非住宅用地面积在威海六区两市中都居于榜首;双岛湾获得5.32亿投资打造“蓝色海湾”,可能会为当地目前处于价格洼地的房地产业带来补涨契机;万达入驻望岛版块直接带动版块升值。

  威海机场扩建、环山路建设、经区环岛改造、莱荣高铁等大规模交通建设推进助力威海加快融入半岛都市圈、提升城市竞争力。

 C.棚改基本退出威海楼市

  截止到2019年3月底,威海市列入老旧住宅小区整治改造的10个项目,文登区的改造项目已完成了图纸设计、工程量计算,正在进行招标工作;乳山市的改造项目已完成了改造项目设计,改造方案公示,征求业主意见,计算改造工程量及改造资金预算工作。今年威海棚改计划调整为883套(与2018年相比,相差了34倍),棚改基本退出威海楼市。

 ③土地:成交量同比增长8.6%,经区临港受青睐

  2019年威海土地市场没有出现新的地王,但新增供地128宗,其中工业用地44宗,商服、商住、纯住宅共74宗,总出让面积为542.1万㎡;除工业供地外,成交62宗,总成交面积为325.5万㎡,同比上涨34%;总成交金额为111.8亿,同比上涨46%。

9.jpg威海高位盘整 | 40城楼市备忘2019年威海市土地供应类别占比图

  2019年威海供应量同比增加83%,住宅与商服用地增幅显著。工业用地仍是主流地位,共47宗,占比39%,同比增幅3%;商住用地次之,共41宗,占比34%,同比下降2%;纯住宅共6宗,占比5%,同比增幅5%。

11.jpg2019年威海市土地成交区域占比图

  与2018年相比,2019年各区域成交量相对均衡。临港区作为威海近年来热门区域,2019年成交20宗地块,位居榜首,占比32%,同比下降3%;经区成交17宗地块,占比27%,同比下降5%;环翠区共成交13宗土地,占比20.5%;高区成交13宗土地,占比20.5%,同比增幅13.5%。

12.jpg  2019年,万达、金地、富力、金茂、鑫都、中南、恒融、宝能等品牌房企首驻威海,龙湖、恒大、中南、恒融再拓新版图。品牌房企与威海本地房企强强联手,其中金地与威高8.16亿打造威高七彩城明月湾项目;龙湖也与金猴展开二度合作,于高区再拓新版图,以9.4亿开发位置地块,带来全新力作。

  ④房价收入比:6.27

  目前威海市区100平米左右,总价在130万左右。目前2019年人均可支配收入还没公布。以威海2018年城镇人均可支配收入51840计算,若以四口之家的中产阶级家庭为单位买房,年收入为20.73万元。这样房价收入比则为6.27,在全国来看不算很高。

 ⑤2020年走势:房价靠本地刚需支撑

  我们预测,在“房住不炒”基调和“三稳”背景下,威海未来仍将以维持房地产市场稳定为主,健全房地产市场的监管体制,促进房地产市场健康发展。

  2020年地块竞拍热度仍将延续,品牌房企进驻热情不减,威海市区涌现出不少新项目,市场热度提升,买房可选性增多。房企对于优质地块关注度依旧存在,但对于风险较高的地块将保持理性态度。

  房价方面,需靠本地刚需支撑,威海房价上涨是从2016年开始的,在三四线城市接力一二线城市的去库存行为带动下,很多外地投资客蜂拥而至威海抢房。热潮退去,接下来遭罪的就是本地刚需了,刚需买房不分阶段,更无法选择时局,所以,最后支撑房价的还是刚需。

  预测成交方面,会依旧保持平稳,尤其是成交价格。整体供大于求,去化压力增大,加之多项目即将入市,2020年威海楼市竞争将更加激烈。

 本次调查采编人:纪旭静  潘宇凌

  2020年1月20日

标签:40城楼市

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