银川回涨三年 | 40城楼市备忘录㊱

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

2.jpg银川城市一隅

  城市综述·银川:延续2018年市场热度,2019银川楼市整体向阳。上半年稳步向上,下半年热度渐增。多家开发商完成年度销售任务。新房、二手房价格微涨,土地出让创新高。同时,银川楼市监管力度加大和土地供应增量,都为2020年带来变量。

  2020置业银川指数:★★★☆

  银川房价上行,买方热情高,2020年银川购房者可以选择适合的新房或二手房下手。

  ①成交:2019前11月销售额超2018全年 

  据银川统计局发布的数据显示:1-11月,银川市商品房销售面积585.40万平方米,实现销售额377.63亿元,分别同比增长6.7%和17.6%。其中:住宅销售面积525.42万平方米,实现销售额339.91亿元,分别同比增长10.6%和28.6%。

3.jpg  结合近5年银川楼市成交数据来看,缺少12月成交数据的2019年销售额已超过2018年全年数据,销售面积也已超过2017年销售面积,临近2018年销售面积。银川商品房住宅成交基本呈现稳步提升状态,同比涨幅度保持趋稳态势,慢热属性一览无余。

  回归到2019年,上半年市场热度趋缓,下半年随着多个新项目的相继入市,市场气氛热烈,据乐居统计,2019年新增的26个住宅项目里,8个项目是在8月前开盘,5个项目暂时还未开售,13个项目集中到8月及以后开盘,占新盘量的50%。

  价格方面,根据国家统计局每月公布的70城房价数据变动情况来看,2019年银川新房、二手房价格继续保持稳步上升的趋势,除3月、7月外,新房价格涨幅整体超二手房。其中,新房价格变化幅度较大的是8、9、11月,二手房价格环比变化较大的是在3、8、11月份。  

4.jpg数据来源:国家统计局

5.jpg银川回涨三年 | 40城楼市备忘

  与新房相比,银川二手房价格选择空间大,目前价格涨幅还在缓步提升阶段。

  ②政策:监管力度加大 尚无调控政策

  事实上,2016年银川房地产市场相继推出的楼市去库存政策后,自2017年起银川楼市回温,热度延续到2019年,还在持续。2019年银川发布的楼市相关政策较少,预防风险的手段则更明确。

  a.房地产行业专项检查:2019年银川市住建局联合市场监督、综合执法部门多次开展房地产行业专项检查,对于房地产企业的经营资质、是否按规定将资金存入监管账户、虚假广告、未取得资格提前预售、“零首付、首付贷”等行为进行严厉打击。

  b.预防房地产市场风险:今年,银川市、贺兰县和永宁县相继展开商品房预售资金监管相关行动,贺兰县发布《关于防范房地产市场风险及完善住房保障体系的若干意见(试行)》、永宁县发布《永宁县商品房预售资金监管实施细则》,逐步有效化解商品房预售资金潜在风险,防止建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象。

  c.人才引进政策频出:6月银川市出台《关于做好银川市凤城系列人才评选工作的指导意见》《银川市“人才小高地”建设工程实施办法》《银川市学术技术带头人储备工程实施办法》《银川市人才工作目标责任制考核办法》等一系列人才政策配套措施,并启动相应的申报评选工作,向本地人才发出“招募令”;10月银川市出台《关于进一步优化人才发展环境助推高质量发展的十一条措施》;11月银川市启动创新型大学生宜居工程申报工作,符合条件的过渡期大学生可申请低租金人才公寓,已就业创业的创新型大学生可申请人才公寓、生活补贴、住房补贴或共有产权房四项政策中的一项保障政策。

  ③土地:揽金66.6亿创新高

  2019年的银川土地又一次站在风口,给楼市带来新的契机。在过去的一年里,银川市共交易住宅类土地44宗,总交易面积2481320.84平方米,总吸金665920.77万元。其中,商住属性土地交易42宗,交易面积2397679.08平方米,交易额638098.77万元。

  从近5年银川商住+商业土地的供地交易数据来看,2019年银川住宅类土地成交量、成交面积与2016年相近,住宅类土地交易额则是2016年交易额的近2倍,达到5年来的新高。

7.jpg  根据宁夏公共资源交易网信息显示,2019年除灵武市外,银川其他区域均有住宅类土地交易。纵观这一年的土地市场,金凤区、贺兰县依然是住宅类土地供地大户,这其中,无论是从供地面积来看还是从交易金额来看,金凤区都是当之无愧的最终赢家。

8.jpg  此外,经历了2018年“地王”、高地价后,2019年的土地交易市场冲动少了很多,但优质地块频出,开发商再淡定也按耐不住地块的诱惑,纷纷参与拿地中,但态度谨慎了很多,溢价率有,流拍亦然,开发商竞价和缓许多。此外与2018年不同,2019年,银川本地房企的拿地热情相当高,除了最大赢家“银川建发之外”,今年拿地还的本地房企还有与建发联合的宁夏中房以及宁夏巨力、民生地产、兴洲地产等。新入驻房企则相对减少,拿到土地的仅新城控股。

 ④房价收入比基本处在合理区间:6.1 

  根据乐居不完全统计,银川市目前成交均价在6500-8000元/㎡,主力户型面积区间在110-130㎡,按照一套120㎡住房成交价7250元/㎡,该房源总价约:87万。根据2018年银川市城镇居民人均可支配收入35586.3元来算,以一个四口之家来算:银川房价收入比=单套总房款300万元/家庭可支配收入(35586.3*4)=6.1。按照合理的房价收入比3-6来看,目前银川房价收入比6.1基本处在合理范围。

  ⑤2019年银川购房者买房热情普遍高

  截止11月,银川新房价格环比连涨35个月,新房价格普遍上涨,购房者开始焦虑。2019年,银川新项目集中爆发,绝大多数项目的开盘现场均是火热一片,购房者的购买欲望旺盛,以城南热盘金域蓝湾·耀徕为例,金域蓝湾·耀徕于2019年8月17日二批次开盘,开盘推售455套房源,吸引了近1000组客户到场选房,当天认购414套,总解筹率90%。

  二手房则相较于一手房来说,买方的心情相对平稳。中介小马告诉我们,今年他的二手房客户成交意向度相较于去年高了许多,很多购房者在选到合适房源时定房速度快了;而从卖方角度来说,今年卖方相对比较淡定,定的价格还价空间比较小。

  案例:德胜太阳城二手房 卖家房源贴出半个月售出。太阳城是贺兰德胜片区一个大型集中住宅区,小王的房子就在这里,一套110㎡的一楼房源,2019年以前,这个小区110㎡的二手房价格普遍在30万左右,且不宜出手。2019年4月,小王35万贴出房源,不到半个月,前来看房的客户就有近10组,很快这套房子就被买走,小王告诉我们:“如果不是因为着急用钱,这套房子还能卖的更高。”

  ⑥2020预期:银川还有涨的空间,降价很难

  通过调查我们发现,对于2020年的银川房价,有近80%的受访者表示,涨价概率高,降价很难。

  一位房地产相关从业者在调查中表示:目前,银川的主要销售区域集中在城北、城南和城东三个区域。其中,城北一向是购房者热衷的区域,该区域集中了大部分银川中高端产品和项目,同时有高拿地成本的基础,城北新项目的价格普遍在均价之上,是带动银川均价的主力,2020年该区域涨价幅度可能不大,但没有多少降价空间。另外,城南、城东这两个区域是银川刚需购房者的集中区,目前,人口密度逐渐提高,配套设施逐渐完善,再城南还有新地块和新项目的加持,涨价趋势更为明显。

  市民则表示,银川人口有限,多数购房群体任然是刚需,购房需求并没有那么持久。也有认为,根据2019年交易土地的位置和周边项目来看,新项目的高端定位依据不高,满足刚需需求的概率较大,与2019年的起点高不懂,2020年的新项目可能会给攀高的房价带来一个减速带的作用,均价也需会有所回落。

  ⑦2020走势:楼市有望走稳 区域落差或逐渐缩小

  数据显示,2018年末银川市常住人口225.06万人,比2017年增加2.52万人,增长1.13%;城镇人口174.59万人,比2017年增加3.03万人,增长1.77%。并不大的人口基数和较慢人口增长速度也明确捆绑了银川楼市的“放飞”。

  预计,2020年的市场走势相较于2019年会更为平稳。2019年,政策的监管倾向明确,各类预防楼市风险的趋势在即,房地产的开发环节把控逐渐严格,政策角度的收紧趋向明显,维稳或将成为2020年银川楼市的关键词。

  成交方面,2019年,银川商品房成交额与成交面积均有所上升,但受银川新房价格的攀升和新项目改善类产品占比增加的影响,成交套数并无明显增长的基础,预计2020的成交量或依然保持平稳。

  另据观察,今年银川交易土地多集中在城区周边,溢价现象减少,土地拿地成本保稳,此外,新增地块周围的项目也多以刚需项目为主,价格普遍亲民,2020年的新项目虽然相较于周边项目成本有所提高,但任然受困于地段和配套的局限,涨价空间有限,预计2020年银川房价涨幅较2019年有所回稳。

  2020年,银川值得关注的区域我们认为是城南。2019年是银川城北区域一家独大的局面,相继落地的新项目和普遍认可的热销项目多集中在这里,也铸就了城北2019年销售的突出情况,但伴随着多个项目房源殆尽,城北的热度将受阻。

  反观城南,几宗大地的成交,给这里规划了更多的可能。目前,城南正源街六盘山路东西两侧招来了银川建发、宁夏中房两个本地口碑居高的房企,大型商业规划在即,医院配套的建成在即,新学校的建设在即,多个项目交房在即,一切迹象都折射出,2020年的城南完全有机会大放异彩。

  当然,目前城南的各类配套设施还在完善中,购房者需做好长远的发展的准备。

  本次调查采写人:马慧娟  潘宇凌

  2020年1月14日

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