厦门渐复苏 | 40城楼市备忘录㉟

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

2.jpg厦门城市一隅

  城市综述·厦门: 2019年,厦门楼市从2018年的“至暗时刻”走出,以三四月份的“小阳春”开启复苏的一年。下半年,楼市调控仍从严,无新利好支撑,市场重归平淡,多家开发商采取积极的推盘策略和优惠措施促进项目去化,一手住宅市场供需齐升。全年商品住宅成交面积144万㎡,新房整体成交量比2018年翻了一番。展望2020,厦门楼市成交量与房价或将稳中微涨。

  2020置业厦门指数:★★★☆

  经历了近几年的大起大落,厦门楼市进入了一个相对稳定的周期,但置业门槛仍相对较高。2020年,厦门是否由“因城施策”转向“因区施策”,放松岛外落户,成为最大猜想。故今年购房者可密切关注政策动向,根据自身需求进行置业决策。

  ①成交:量触底反弹,高端盘走出独立行情

  一手住宅成交面积143万 ㎡,同比2018年上涨101%;二手住宅成交37910套,共计465.6万㎡,成交套数同比涨123%。这是2019年厦门楼市交出的成绩单。 

3.jpg数据来源:新景祥

  从近年来的成交数据中可以看出,2019年一手住宅成交面积比2018年翻了一倍。虽然还未回到2016年高峰期水平,但市场回暖明显。

4.jpg  回望2019年,厦门2019年一手住宅成交走势可以说是跌宕起伏。一二月份为传统的春节淡季。3月以来,市场开启了一波“小阳春”,房企纷纷加快推盘节奏。下半年以来,厦门楼市无新的利好支撑,后继乏力,成交有所回落。但在岛内建发∙玺樾、中骏∙天宸两大高端盘入市热销的带动下,成交量仍高于2018年同期。9-10月份,厦门入市新房锐减,市场较为冷清,客户观望态势蔓延,“金九银十”爽约。年底,房企为保证销售业绩及回款,开启“以价换量”模式,纷纷采取“特价房”、“分销”等营销手段,年底成交迎来翘尾。

5.jpg  房价方面,全年新房成交均价38509元/ ㎡,同比下跌4%。2019上半年以低总价产品成交为主,加上部分项目以价换量,房价明显回落。下半年,受岛内高价项目集中备案影响,新房价格有所上涨。

  从区域来看,岛内外呈现“二八”格局;集美区仍是厦门置业热门区域,成交面积占总成交量的27%,其次为同安区,占到25%。随着岛外城建的逐渐完善,且在价格优势下,大量房企入驻带来了大批新房源,因此成交量依然是占据大比例,成为主力军。

  不同于往年市场的是,岛内成绩也颇为亮眼。因建发玺樾、中骏天宸新盘入市,两大项目强大的产品力及品牌号召力,让千万级别的高端项目卖出了刚需速度。万科湖心岛,顶峰鹭江1号等具有独特地段、景观优势的老盘加推,也很好地填补了改善市场的空白,成功引爆市场,为岛内特别是湖里区创下新的成交记录。

  另外,可以预见的是,2019年岛内成功出让3幅优质地块,总建面积近36万方,将助推明年岛内市场的成交。

6.jpg 数据来源:中原地产

  二手房成交方面,同样呈现回温态势。2019年,厦门市二手住宅成交372.9万㎡,同比上涨120%;成交套数为37910套,同比2018年的17010套上涨122.9%,成交量翻倍!

  二手房经历了2018年的沉寂,2019年三四月份楼市在学区房驱动下开启“小阳春”,迎来了集中爆发,并且频创新高。进入下半年后持续下行,直至年底才再次回温。但全年成交量仍高位运行,达近三年峰值水平。

7.jpg数据来源:中原地产

  价格方面,全年二手房房价走势较为平稳,一直保持高位状态。因成交房源主要集中于岛内,厦门二手房均价基本维持在4.4-4.5万元/㎡。

8.jpg数据来源:新景祥

  ②政策:出台便民和人才引进政策

  2019年,“房住不炒”,稳地价、稳房价及稳预期仍然是目前楼市调控的主调。政策力度从稳偏紧,调控周期继续延长。

  在维稳的主基调下,厦门政府也出台了一些便民和人才政策。比如停止收取“四桥一隧”车辆通行费,推进岛内外一体化。此外,政府编制“一城一策”实施方案,针对本市房地产市场现状,在房地产金融、人才扶持等方面发布多个政策。其中3月份,厦门市翔区安政府发布《翔安区重点产业人才引进和培育实施细则》,从购买、租房、医疗保健、配偶就业、子女就学等方方面面加大扶持政策。10月份,政府发布了“三高”骨干员工落户流程,促进人才登“鹭”。

  自2019年3月29日开始,厦门市启动公转商贴息贷款业务。此外,自2019年7月1日起,厦门市住房公积金贷款流动性调节系数由1.0调整为0.8。自2019年8月1日起,厦门市住房公积金贷款流动性调节系数由0.8调整为0.6。

  2019年的厦门,同样有多项重大城市基建项目推进及城市重点大型活动落户,比如地铁2号线开通运营,厦门新机场总体规划正式获中国民用航空局批复,“厦门第二东通道”翔安大桥全线进入施工阶段,第28届中国金鸡百花电影节的成功举办……这也为厦门的发展注入更多的机遇与憧憬。

  ③土地:经历“过山车”

  土地市场的表现,同样跌宕。2019年,厦门共举行了9场商住用地土拍,出让商住用地共22幅,总成交面积为163万 ㎡,同比去年仅增长15%。整体出让量依然处于低位,仅完成全年供应计划(306万㎡)的54%,成交楼面均价为27619元/ ㎡,同比上涨11%。

9.jpg     上半年由于受市场春风回暖及房企融资情况较好带动下,土地市场有所回热,且有外来新房企入驻。但此番回暖基础有限,进入下半年后土拍市场再次降温,打回原形,岛外多宗宅地低溢价成交。

  为了“稳住,能赢”,年底政府罕见地祭出了三幅岛内优质住宅用地,创下近年之最!这也引来多家房企参与竞拍,使得湖里诞生了总价与单价“双料地王”。同场土拍,岛外土拍则略显冷清,岛内外土地市场冰火两重天。

  在今年收官之战土拍中,政府也对岛内两幅地块明确规定,地块上商品住宅销售均价不得超过7万/平。

  此外,今年地价与前几年相比虽有所回落,但自2016年以来,厦门地价已经锚定在一个新的区间,即使房价贴着地价入市,未来的房价对刚需群体,仍难言“友善”。

  ④房价收入比14.72,买房压力山大

  “房价高,工资低”是一直以来人们对厦门的印象。而事实是否如此,在此我们以房价收入比来进行计算。厦门岛外新房成交总价主流区间在300-350万元/套。成交主力户型为100平左右的小三房;岛内新房基本都在千万级别,以大户型为主。在此,以一套总价300万的房子为例,据《厦门市2018年国民经济和社会发展统计公报》,2018年,厦门全体居民人均可支配收入为50948元。按4位家庭成员收入计算,3000000÷(50948x4)=14.72

  ⑤市场心态:市场横盘 观望情绪重

  “跌的时候不敢买,涨的时候买不起,不涨不跌的时候不急着买”,成为购房者普遍的心态。而当前,厦门楼市趋于稳定,因此许多购房者的买房心态也是:不着急,慢慢挑。

  例如买家林先生,在厦门工作2年,属于刚需买房群体,预算总价300万。他从2019年初开始看房,但目前仍未出手。因为自己满意的房子超出预算。而较为偏远或房龄较旧的房子,他并不愿“将就”。林先生表示,希望未来价格能有所松动,所以目前仍在观望中。

  而在当前的市场上,出手最迅速最果断的买家自然是有学区需求的家长。因为孩子的上学始终是一个家庭的头等大事,退无可退,避无可避。而厦门目前的就学政策来看,由于初中是由所就读的小学进行划片,相当于一个学位对应着9年的教育资源,因此,这也是学区房价格最为坚挺的原因。

  对于卖家而言,急着出手的卖家会在价格上做出一些让步。价格上有优势的房源也更容易促成成交。而不急着出手的卖家仍死守价格,进一步观望。

  总体而言,目前厦门楼市仍处在买卖双方的深度博弈期。

  ⑥住宅租金:表现平稳 长租公寓入局

  与房价不同,厦门租金一直以来表现得较为平稳,哪怕在房价大涨的2016年,租金也没有出现太大波动。据中国房价行情数据显示,近一年,厦门租金平均单价为44.79 元/月/㎡,平均总价3726元/月/套。另据链家中介人员表示,厦门今年租金基本维持稳定,甚至有降价的趋势。年关将至,多数房源不降价就真的不容易出租。

  此外,优望、碧家国际社区、泊寓等多家长租公寓加入租房市场,多面向年轻客群,一定程度上提升了租房品质。

 ⑦2020预测:市场还是有点“南”

  乐居普通员工认为,稳地价、稳房价、稳预期依然是房地产的主基调。2019年,中央重申“房住不炒”,政策导向已十分明显。

  厦门某开发商员工认为,想在厦门购房定居的客群还是很多。厦门作为旅游城市,环境优美、气候宜人,但房价高企,市场购买力有限。2020年入市的项目增多,各项目间竞争加剧,蓄客困难,2020年仍会是压力山大的一年。能活下去,便是晴天。

  而对于身边的亲戚朋友来说,他们仍对厦门未来的楼市发展保持审慎乐观态度。据准备在厦门买房定居的朋友表示,2020年厦门楼市的表现和行情应该跟2019年差不多,希望房价能再降一点,让自己能够实现在厦门买房安居的心愿。

  ⑧2020市场供应:量价稳中微涨

  2020年的全新日历已摆上桌面,楼市也进入全新一页。今年,政策方向依然是“房住不炒”“稳”字当先,而面对部分区域庞大的库存和去化压力,厦门是否会因区施策,逐步释放购房需求,成为今年楼市的最大猜想。

  从供应端来看,2020年预计新增供应183万 ㎡,总可售量预计可达474万 ㎡,供应量大,去化周期长。此外,板块分化明显,核心区域房价更高;同安老城区、翔安南部新城等板块存量大,海沧去化流速慢,竞争更为激烈。

10.jpg数据来源:中原地产

  从需求端来看,有效需求新增缓慢,观望情绪重,购房理性化。

  因此,随着多个纯新盘的入市,预计2020年全年成交量小幅回升。随着未来岛内三个项目入市,或将拉升整体成交价格。综上,2020厦门楼市量价或将稳中微涨。

  2020年,岛外依旧是主战场,并且将有部分新房企加入战局。2019年,本地龙头房企建发于海沧马銮湾连落三子。首入马銮湾的建发,是否像以往一样能以“点石成金术”,焕新海沧,值得期待。

 本次调查采写人:林宁 潘宇凌

  2020年1月14日

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