西安楼市如何看?2020年走势预判

作者:徐武 

来源:腾讯房产

西安楼市从2016年开始上涨,一直到现在,涨幅超过40多个月,是近10年来西安楼市真正实现大涨幅的阶段,超越了楼市限购三年周期的时间段,对此,很多人对于西安楼市的发展觉得很神奇。

从2009年到2019年10年间,西安楼市市场一直有起伏,在09年时表现较好,2011年因为限购进入低潮期,2014年进入U型探底,2015年,呈现L型探底,到2016年,房价开始拉动,市场开始反转,到2017年,西安楼市快速上涨。

对比2016年到2019年的数据,大部分项目房价至少翻了一倍,有的项目甚至翻了三倍。西安的房价在3千-4千时徘徊了大概10年,在6千-7千时也徘徊了将近10年,从2016年到现在,房价冲到了均价1.3万(这里指住宅均价)。

01

市场供不应求,供需量都在下降

西安限购从2017年1月1日到现在,已经超过3年时间,但是3年限购并没有让房价下降,截止目前,西安房价仍然是稳中有增。从2017年到现在,明确进行限购升级有8次,从最初城六区的住宅限购,到2017年4月扩大到十三个区,要求产权满两年,首付比例也提高了,2017年6月28日,对外地人进行限购,在2019年6月20日,临潼进行了限购,要求落户满一年或连续交12个月社保,非西安户籍必须连续缴纳5年社保或个税,也就是60个月,调控力度到了西部最严,几乎和三亚一样,尽管政策如此严厉,依然没有完全让西安的房价刹车。

除此,还有一些补充性的政策,也对于限购限售有一定的触动。

尽管西安制定了各种严厉的政策,但是从现在的数据表现来看,这些政策并没有把西安的房价打下去。

从2015年到2019年,尽管成交量有一定的下滑,但是供给量也在下滑。

出现市场供不应求的原因很简单。

第一,  西安市的人口基数本来很大。

第二,  新增人口量非常大。前面增加了整整100万,相当于一个地级市。这些新增人口都有购房名额,加上前面的名额,所以,住宅销量非常大,还有一个原因是主城区土地出现了断供,尤其是城南跟经开,2019年西安市住宅用地大幅度上升,以港务区、浐灞、高新为主。

在浐灞要想拿到一亩优质的土地,二手的,基本上牡丹价超过一千万。更为严峻的是因为西安市的用地指标有限,西安市为了快速发展,西咸以及港务区,还有浐灞的三大中心,把指标都用在了些地方,导致其他区域用地指标非常稀缺,高新区软件新城出现了一亩地13000/平米的农民价。

因此出现了政府供地不足,房企抢房向房企抢地、客户抢房的现象,于是,网络上有一部分群体进行鼓吹,导致市场越来越狂热,对于新房住宅需求不断,但是在这个过程中,西安市的真实发展情况与网络宣传其实是有一定差距的。

02

去化周期极短,市场渐偏改善

高新区房价之所以领跑西安市场,是因为高新区供应量十分稀少,在出现断供的市场面前,高新区的房价很难降下来。正是由于它的供给量非常少,成交价格高,所以热点并不集中在高新区,反而集中在浐灞和港务区。曲江二期出现10个人抢一套房、港务区出现3000人摇号,而浐灞的万科、紫薇这些项目,出现千人摇号现象。

购房者去三环以外,甚至绕城高速以外去摇号,反应出供给不平衡、不均衡,尤其是主城区,土地太少,所以购房者被分流到了热点板块。

从图中可看出,西安市的供给量变少,成交量只是微降,仍然出现供不应求,去化周期一降再降,目前去化周期在7.6个月,属于供需紧张。按照住建部提出的5大管控目标,西安市必须大量供地。截止2019年年底,普通住宅存量为719万平米,去化率仅有7个多月,西安市的去化率比郑州低太多。存量最大的在浐灞和港务区,但是去化周期非常短,出现这种情况的原因是买方市场太多了。按照5大分类标准,西安市应该加快供给,这个已经被西安市政府提上日程。

在2013年-2014年,西安市成交的主力户型从90平米向110、120平米转变,出现这个变化的原因是受当时市场政策的影响,当时,政府规定70%供给规划的户型必须是90平米以下,用来满足刚需人群、社会底层人群、包括中层次成长人群的需求,但是90平米以下两房、小三房并不能满足人们对于未来生活的追求。

在2014年全国救市之后,全国范围内出现了城市偏改善,西安也在其中。当时,在2014年到2015年中,小三房非常畅销,两房产品逐渐被放弃,到目前,西安市场户型的主力区间在90平米到150平米之间其中,110-150平米的面积段在扩大,主流面积段在90-130平米,占据全年成交的60%,130-150平米的产品需求量也在扩大,占比在16%左右。二胎政策,包括改善型需求的增加,以及未来人们对于未来换房成本的预估,这些都增加了市场对于改善型需求的逐年扩大,90平米以下产品逐年减少,60平米以下的户型近乎绝迹。

以后小型开发商包括中等开发商,竞争力会越来差,主要是因为在规模上缺乏一定的优势。

洋房产品的供需比较稳健,价格上涨放缓,供给量以浐灞(包括港务区)、曲江为主。2019年浐灞、港务区、长安、曲江四个区域的洋房供给量占到全部供应的78%。全市的成交均价是15166元/平,而且西安市的洋房与小高层区别不大。标准的洋房在6-8层,西安把洋房延展到了11-12层,主要是西安的低密度土地太少了。城东、高新、曲江的均价超过1.8万,高新区要是推出洋房,价格会在2万元左右。

别墅产品更为稀缺,长期供不应求。秦北事件、临潼被黑之后,别墅供给的大区都出现了矛盾点,导致别墅供给出现断层。浐灞、高新、长安、曲江全年别墅供应,占整体供应量的90%,均价在2.3万/平米。

分析完住宅产品、高层洋房、别墅之后,发现越是低密度的产品越稀缺,别墅因为政策、其他方面的原因导致别墅供不应求,供给量少,高端客户买家追求量大。洋房产品,虽然涨价变缓,但是洋房产品的价格已经很高,而且还是供不应求。住宅产品出现了热点地段供不应求,冷门地段出现打折,包括年底有促销等,但是整个市场还在向前。

03

公寓逐渐豪宅化,商业写字楼谨慎

2018年以前,公寓供应主要集中在城南,包括高新,但是在2019年,西安市的公寓供应主要集中在浐灞、高新热点区,高端产品频现,2万+层出不穷。2019年公寓产品的供应量是稳步增高,同比上涨32%,主要是绿地、华南城等项目,实际上还有其他项目,比如旭辉的公园大道、世园大观,还有欧亚国际,都在供给公寓,整个片区的公寓在1万多套,市场均价在12571元/平米。

从数据上来看,2015年到2019年,西安市公寓的供求量关系还在不停的在走,其中浐灞区域就是总部经济区,包括港务区、华南城的项目,供求量关系非常明显,供给量非常大。

商业市场的供求量均有所下滑,浐灞、经开成为热点区域。

2019年商业的供应量在130万平米,同比下降了13%,成交量在123万平米,成交价格在15613元/平米。城南商业成交价格最高,达到20178元/平米。

西安市商业产品除了公寓、商铺之外,还有一个产品就是写字楼。这两年,西安市一直在提振民营经济,写字楼去化效果比较明显,高新、经开、曲江是重点板块。西安市的写字楼规划是遍地开花,虽然去化的效果非常明显,但是,实际上,高新的租金有所下滑,所以建议购房者在买之前一定要沟通清楚。

高新、经开、曲江为全市办公热点区域,成交量占到75%,成交价格在13814元/平。分区域来看,曲江以均价2万/平领跑全市,达到第一,高新和城南次之。

上面从政策、土地、市场几个层面已经分析了2019年西安市场的大致方向,接下来主要是2020年市场的一些预判与购房建议。

04

      2020年四大热点,供求方向专场

市场热点向三环外转移,高端产品成为拓荒的开路利器。

港务区为了满足三大中心的建设,必须要大量供地,快速把港务区建设起来。

高新区,为了快速变现搞教育,包括解决高新区住宅用地紧张的问题。

西咸新区土地价格相对较便宜,开发商开发之后,利润率可以保障。

买房可以关注浐灞、国港、高新、西咸这4个区域。

买房人当然比较关注以后哪儿的房价最高,从目前来看,高新、曲江,毫无疑问目前是价格最高的区域。房价的高低与土地的价格高低有很大关系。2019年,西安市的高价地在城西、城东、高新、城北。

因为土地供给和价格分流,西咸新区会成为供求大朝向。西安市主城区优质地段的房价在3万以上,因此哪里有土地,哪里价格低,就一定会分流刚需需求。

2020年买房,我们有四个建议。

建议1:买房买配套:考虑地铁+学校+医院+河流+公园等,配套资源(规划)越多,生活便捷度越高,含金量越高。

建议2:买房买品牌:西安新盘供给“跨三奔四”,又执行精装房,或将进入维权高发期,因此,买品牌更有保障。

建议3:买房买品质:西安致力于追求低密、品质、新颖,产品迭代速度加快,因此,品质盘保值能力更强。

建议4:买房买景观:西安自然景观资源稀缺,凡是临湖临河临公园,都有诞生高端楼盘概率,资源越好概率越大。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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