买了这几种房子,到2030年都涨不了!

来源:大胡子说房

酒肉朋友有几十万闲钱,准备小投资一套房产坐等升值。

武汉与孝感城乡结合部一华丽楼盘瞬间就吸引了他的注意,价格便宜、联排别墅、不限购、限时优惠,还有他自己臆想出来的稀缺性强、升值潜力大等诸多亮点,再加上过去几年,酒肉朋友的酒肉朋友投资房产大赚特赚的经验主义。

差点,他一个全款就交了过去。

既然是差点,那最后是什么阻拦了他呢?是爱情吗?

2002年的时候,很多房企喜欢搞西方特色,小区名字叫个什么“阳光海岸”、“布里斯班”,房子加个什么弧形阳台、欧式圆顶,一切相当奢华与洋气,价格也不低。

最后,卖不出去。

然而当时有家企业却自称“房屋工厂”,只像工厂流水线一样建楼,不搞概念不搞艺术,只求控制成本降低售价。

后来,这家2007年才上市的企业,做到了行业销售额第一。

因为,二十年来,更多为房子买单的人,不是什么追求生活品质的小资,而是那波硬生生的刚需。

过去二十年,我们的城镇化从36.2%走到了59.6%,无数的刚需为了进城生活被迫购买二手房,大量的需求导致房价飙升。

未来,还有2亿这样的人。

这些人是支撑房价的核心力量,也是房产的投资的关键所在。

投资的本质是享受资产增值带来的红利。以前,整个中国无论是M2增速还是GDP增速都是一年十几个点,几乎所有的房产都能享受这波红利,但现在不一样了,经济和M2都慢了下来,仅剩的红利只有2亿刚需了。

如果买到没人接盘的房子,经济和货币又没有大变化的话,房子是没有任何上涨动力的。

不仅现在是这样,10年前其实已经有前车之鉴。

说出来你可能不信,有些房子2010年买的,到2020年还是10年前那个价甚至还更低,顶多跟着通胀跑了一点点。

这些房子,都有差不多的特征。

十年不涨,是真的没人愿意接手。

而不愿意的原因,无非有三,

1. 经济衰落的区域,没配套,没人来

2. 经济衰落的城市,没钱赚,没人去

3. 供大于求的产品,没市场,没人买

有些房产,恰好符合以上的一点或几点。

深圳最“著名”的豪宅盐田华侨天麓,08年开盘价96999元/㎡,标榜是为土豪定制的无敌山景别墅。 

结果到了今天的2020,二手房网站显示售价竟然还在10万左右  

试想,如果那几年你身边投资房产的狐朋狗友都在赚钱,只有你在亏,而且还是几百万的血亏,那感觉是有多么的酸爽。

盐田区是逆深圳发展方向的一个区,当所有的资金、产业、人口、公共支出都在往南山转移时,就业机会和交通配套自然就落了下来,房价也陷入滞涨。

而且,盐田华侨天麓属于超高总价别墅项目,接盘人群本来就少,再遇上豪宅区转移,富人更是瞧不上了。

(玉门市)

区域会在经济上被甩开,城市也同样如此。

由于支柱性产业枯竭、人口流动限制降低等因素,许多城市在时代的洪流中沦为“空城”。

甘肃玉门老城区的房子在2008年是1万1套,10年后还是这个价。因为这里已经没有足够的工作岗位提供给年轻人了,也就没人愿意住这了。

以史为鉴,未来10年的房产投资中,还会有更多完全涨不动的房子,在人口大迁移和经济大转型的今天,踩中雷的概率更大。

无人接盘,基本逃不出以下三类地方:

1. 逆城市发展方向

一线城市人口产业支撑充足,多点开花不是难事。

但二线及二线以下城市,往往只能集中力量干大事,城市的核心发展方向只有一到两个。

你若和发展方向反着来,房子的价值就完全享受不到经济发展的红利。

比如二线城市南宁,重点着力五象一带,整体发展向东,你非要向西南方向买个经开区边缘的房子。

结果好了,南宁经开区排名国家级经开区倒数第三,直接被商务部约谈,可能有除名之危险。

比如三线城市南通,整体发展向南,你非要往平湖北边去买,结果可能十年以后,北边还是一片郊野加几个概念。

2. 纸上谈兵的新区

置业顾问常常说要用发展的眼光来买房,指着一片荒地豪言:“当年XX屯XX铺也是这样子的,现在不照样发展得好好的。”

可是,当年的发展与现在的发展毫无逻辑关系。

当年有现在3500多个新区吗?没有。当年房地产GDP增速只有现在一年3个点吗?也没有。

所以,现在很多新区可能十年都发展不起来,我们已经没有那么多人口去填充了。

县级新区,区级新区,不要碰。

1年没有任何建设变化的新区,不要碰。

离市区超过15公里断裂带的新区,不要碰。

没有3个以上大型企业入驻的新区,不要碰。

比如,兰州新区是国家级新区,建设速度也尚可,还有几十家国企,可是离主城超过40公里,本身经济也比较落后,就沦为了十年不涨的坑地。

2010兰州新区刚获批复时,房价借机上涨,达到5000元/平,被副市长下令叫停。

时至今日,其新盘的价格依然是5000元/平。。。

在全国大横盘的时期,有价值的新区少之又少,像苏州园区、上海浦东、深圳前海、武汉光谷、成都天府、重庆两江、南京江北、广州南沙等等这样仍有潜力的新区掰着手指头都数得过来。

再随便挑新区,就不是涨不涨的问题了,而是有没可能下跌的忧虑了。

3. 年轻人都走了的地方

以目前来看,由于城市分化日益严重,中国大部分三四线城市及其县城,年轻人都是在往外走的。

如果你所在三四线没有城市圈辐射,没有可持续发展的支柱产业,在棚改逐渐退场的今天,最后的结果只有人口收缩和经济收缩。

过年了,不少人手里攥着几十万上百万想为家乡的房地产事业做点贡献。以为把钱放在房子里就不会亏了。

然而,他们也许不知道有些房子十年没涨,还不知道有些房子未来十年也不会涨。

酒肉朋友看中的远郊别墅虽然漂亮,但一来产品局限,不是2亿刚需接盘的目标;二来离主城远,离武汉向光谷发展的趋势也远,难以蹭到经济发展的红利;三来武汉周边太多这样的项目,毫无稀缺性可言;四来学铁商三无,没有硬价值支撑。

这个离武汉High远的别墅,可能就是十年涨不动的那一类了。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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