被内环房价“吓”走的刚需客，青浦潜力了解一下

作者：真叫卢俊团队 

来源：真叫卢俊

关于上海内环的新房，我们可以先来看组数字：

内环，目前新房均价已经到10万+，2房面积段新房房源在内环旁极为稀缺，而6年以内的二手房2房户型，一套下来总价也到800至900万了。

一些有一定年份的内环二手房，可能还会有一些车位不够、物业服务、户型过时等问题，偶尔有小户型高性价比的刚需新房，也被各种抢空，一房难求。

中环甚至外环的新房均价也都要破7万+，这些数字对于普通的刚需购房认来说，着实压力不小，于是置业近郊成了刚需购房客的首要考察地。

拿上海西面的3大近郊嘉定、青浦、松江来看，青浦的房价在几个板块中最“低调”，在整个上海也比其他区域便宜不少。然而老牌近郊的嘉定和松江，推出的新房供应并不多，而远郊的奉贤，崇明等区域，更多目前以本地客户为主。

这两年的青浦区，由于后发优势和潜力，显然也成了很多新上海人在热门买房区域之一。开出的新房楼盘，也很容易在短时间内售罄。

提到嘉定，大家比较熟悉的是嘉定新城、国际汽车城；松江有佘山和大学城，那么青浦区的“潜力”代表在哪？

整个青浦区东部是大虹桥CBD，中部是青浦新城，西部是朱家角风景区。

虽然大青浦现在还不像其他示范区楼市那样火爆，不过新房市场，已经从之前针对本地的客户，到现在可以吸引更多非青浦本地，甚至全国范围内的购房者进入。二手房成交也在2016年开始反超。

回到2017年以前来看，当时太仓、嘉兴、杭州湾等环沪区域相继接受了由沪溢出的购买力，像花桥、太仓、嘉善等板块涨幅都在50%+。

但距离青浦新城只有近8公里的淀山湖板块，跟以上几个环沪城市相比，涨幅度肉眼可见小很多。2017年底轨道交通17号线通车，西起东方绿舟，东到虹桥火车站，朱家角接驳市中心只要40分钟左右。

凭着地利和交通融入大虹桥板块，淀山湖板块发力速度稳当。湖畔周边也建起了各类高端配套，高尔夫、帆船俱乐部、休闲主体区、水上乐园等。

两年前起，淀山湖板块“动作”突然加快，乐高主题乐园、华为移动终端研发中心纷纷落户，加上地铁17号线通车，围绕地铁站的大量楼盘开盘时间也不分先后，大量配套都完整摆在眼前，这块之前低调的区域，一下子热闹起来。

截止到2019年11月22日，淀山湖板块商品住宅供应面积为1.8万平，成交为7万平，供求比为0.3，大量市场需求亟待释放。新房去化明显增速，曾经难卖的项目也加快了去化速度。

从生态环境角度分析来看，市区中各滨江板块，甚至到松江佘山板块都相比成熟的，对比下来淀山湖发展相对起步稍晚，但这里土地开发成本比较低，可更多投入到楼盘品质的提升。

加上整个淀山湖名企、学校、商业、品质新房等日渐成熟的生活配套不断起来，整个区域的公寓和别墅的性价比也高了。

2014起拿地开始向徐泾等西虹桥地区拓展，地块大多为住宅性质。2009年-2018年，徐泾共7块住宅用地入市，最终这些地块之上的楼盘总去化率约73%。

西虹桥的定位是上海国际贸易中心标志性区域，已并入主城副中心，不过西虹桥比较贵，但周边有2号线，虹桥世界中心、百老汇剧场群等综合体，有国际化完善的教育资源，以及在建的46万方远大健康城等。

拿板块来说，西虹桥的徐泾一直以人口少、环境好、交通方便排到热门置业板块之一，相对其他青浦区域更火。17号线直通朱家角，也是虹桥枢纽内污染最少，唯一没有被航道影响的板块。

徐泾板块属于大虹桥核心辐射区，有冲击到更高板块能级的潜能。

然而对于注重日常居住范围的购房者来说，虽然板块内产业强、国际学校多，但目前商业上都是基础商业为主，能级总体也一般，大型商业还是要依赖虹桥站前商务区。

前段时间，区域内的两大红盘万科天空之城和虹桥招商公馆“神仙打架”，不过也有例外，比如首创禧瑞里。6W多的均价及周边环境等因素，导致项目开盘最终去化一般。

加上这里房价均价已经6字打头，区域内项目舒适度比较高，适合品质改善客户作考虑，不过大部分刚需购房者还是望而却步。

虽然大虹桥区域内新房去化率比较高，板块发展快，但从这些新房的销售数据中，不难发现购房者仍是会根据多方面综合理智选择房源。

东部房价偏贵，那青浦西部呢？

这里需要提到的是朱家角，如今的朱家角板块也不再只是“水乡景色”，其居住的高性价比不可忽视。

20位于青浦西部的朱家角镇、金泽镇、练塘镇在2019年被定为长三角一体化的示范区。加上去年7月的三幅住宅用地出让，这频率可以说是非常“勤快”了。

2020年，青浦区又要迎来至少7324套住宅！

1月，上海规土局公布了一则土地出让公告，显示华为技术有限公司拿下了青浦区朱家角镇复兴路以西22b-05、22c-01地块、青浦区朱家角镇复兴路以西23a-02、23b-01、23c-04地块、 青浦区朱家角镇复兴路以西25a-04、25b-01、25c-05、25d-01地块等租赁住房用地地块，总成交金额为17.3782亿。

17号线朱家角地铁站，由于该站附近的主要建设在北部，因此这个站的出口主要是向北的，在朱家角地铁站的北部，也是东部常住人口和商业活动比较多，住宅小区多在北边，西部人口比较少，不过未来西部也将是常住人口密集区。

从房价对比来看，朱家角新房均价不仅仅是低于徐泾板块很多，拿整个青浦新房均价来看，朱家角新房最低均价2.6W，而青浦目前新房住宅均价已经到了4W+，对比下价格“洼地”优势明显。

青浦近年来在教育资源方面的发力是相当给力的。一些知名学校，也都相继在区域内开设分校。从环境上适合养老居住，为下一代考虑教育上也是不错之选。

后期青浦有会有哪些新房动作和区域的利好政策？我们也将持续关注。