【新版央行征信的讨论】合规成本上升,优质项目价值提升

1月20日,央行正式上线二代征信系统,对首套房认定标准做了规范,对于二套房高首付城市带来一定影响,但会因“一步到位”想法使得优质项目价值更加凸显。

作者:谢皓宇 

来源: 小谢看地产

120日,央行正式上线二代征信系统,对首套房认定标准做了规范,对于二套房高首付城市带来一定影响,但会因“一步到位”想法使得优质项目价值更加凸显。

1二代征信系统规范离婚漏洞,首次贷款资格将更加珍惜。在限购限贷调控当中,由于部分城市首套和二套在首付比例上的巨大差异,例如北京非普住宅(超过468万元总价)则为首套房4成首付、二套房8成首付,因此首次贷款指标的使用将直接影响二次购房的门槛。在二代征信系统当中,对于已婚家庭购房增设“共同借款”字段,即一旦有了购房行为,无论房屋产权只放在其中一方名下、且只使用了其中一方的贷款指标,也会在双方的征信记录上登记贷款记录。即便在后续购房中通过离婚来使得其中一人无房无贷款,也因为有“共同借款”记录,使得无法享有首套房贷款资格。如是,我们认为当前已婚家庭购房会更加珍惜首次贷款资格,在二套房高首付比例的城市会影响到原本的低总价房屋交易。

2满五唯一的减税政策,二套房高首付城市的5年换房之路变得没有意义,短期购房决策可能推后。原有政策下,其中一方(例如甲,另一方夫妻为乙)用自己名义购房且申请贷款,满5年后,可以通过离婚、甲出售现有房屋、乙将收回的房款作为首付购置下一套住房并享受首套房待遇。那么在现有政策这种做法无法得以实施,因为同样视作二套房后,依然面临高首付压力,换房能够带来的居住改善十分有限。因此,我们认为,当前购房家庭会再攒钱的方式来提高购房预算,短期购房决策可能推后。

3新版征信中留下的消除记录口子可能较难实现,因为涉及贷款能力认定问题。按照新版征信,可以在离婚后通过贷款转移的方式消除共同借款记录,但我们预计较难实现。在申请贷款时,需要查验贷款人年收入(年收入的一半作为年度还款额,并以此计算贷款上限),若购房时以双方收入作为贷款申请,那么在离婚时转移贷款会导致其中一人贷款规模超标。因此,我们预计消除共同借款记录的方式,更大概率会是申请贷款时仅提交其中一人年收入证明,并以此作为贷款额度申请依据,那么在离婚时可以进行贷款转移。

4整体来看,二套房高首付城市购房者将更加希望一步到位,优质项目的价值将更加显著,反过来利好品质开发商。高首付城市存在落户门槛房的说法,也即能够满足落户条件的低总价房屋,该类房屋往往为老破小,然后通过多年的收入,通过换房的方式购入符合自身需求的住房。我们认为,当前更多的会尽可能的购入符合自身需求的住房,优质项目的价值将更加显著,利好品质开发商。推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团、受益中国海外发展等。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

5政府重新放开前融、再走土地金融模式。

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论