南宁供销两旺 | 40城楼市备忘录㉑

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

2.jpg南宁体育中心

  城市综述·南宁:2019年南宁在广西自贸区、西部陆海新通道等国家级政策红利的加持下,产业进驻发展,房地产市场量价齐涨。一线品牌房企重仓拿地、广西区内本土房企挺进首府南宁。预计2020年南宁楼市将会稳步上涨。

  2020置业南宁指数:★★★★

  南宁楼市进入供销两旺,价格微涨,供应充足,2020年是买房的好机会。

  ①成交:2019年南宁楼市量价齐涨 房企集中度高

  2019年南宁房地产市场出现量价齐涨的发展态势,年初一度出现局部供不应求的情况。从商品住宅数据情况看,2019成交量突破千万量级,达1153.93万㎡,同比上涨了18.47%;成交金额1325.70亿元,同比上涨24.14%;成交均价11489元/㎡,同比上涨4.79%。且库存量为540.26万㎡,同比下降了18.83%,去化周期5.6个月,同比下降了31.48%。整体市场稳健,库存量较低。 

  克而瑞分析报告显示2019年南宁商品房成交金额1600.88亿元、成交面积1465.23万㎡,同比分别上涨17%和14%。流量金额百亿房企扩容至4家,分别是龙光地产、大唐地产、阳光城、广西万科,此外世茂、大都、祥嘉、中南等房企首次冲入年度TOP20榜单。且 TOP20房企中,成交金额达1025.42亿元,市场占有率达64%,同比提升6个百分点。在南宁逾百家房企中,20强占据超六成市场份额,市场集中度保持高位。 

  ②政策:南宁楼市政策温和 稳中发展

  据机构统计,2019年全国房地产调控次数已达575次,远超去年全年450次。而在因城施策的情况下,南宁房地产市场政策较为温和,2019年南宁房地产市场并没有出台严厉的楼市调控政策。

  不过,微调的楼市政策还是有的:如缩短广西公积金贷款审批、提高贷款额度、商贷转公积金贷,5月份开始广西全面推行房屋网签备案制度,高级人才给予20-200万不等的购房补贴政策。为了整治南宁房地产市场捂盘惜售等乱象,2019年6月25日,相关部门约谈了120家房企。

 ③土地:成交金额涨6成 

  据乐居不完全统计,2019年南宁主城区共计出让经营性用地6860.4064亩(不含武鸣区成交与工业用地),成交金额4627578.2380万元,出让土地89宗,产权移交总面积406500㎡。成交面积同比2018年上涨36.48%,成交金额同比2018年上涨62.42%。无论是从出让面积还是成交总价来讲,2019年的土地数据都远超去年。

3.jpg  从区域成交情况看,良庆区总成交面积1906.7504亩,成交金额1490187.641万元,当之无愧供粮大户;江南区、西乡塘区、青秀区别以1560.923亩、811.593亩、727.215亩成交面积紧随其后;邕宁区与兴宁区分别成交633.526与632.08亩。 

4.jpg2019年南宁实际楼面价top10地块

  ④2019房价家庭收入比:7.8

  来尝试估算一下2019年南宁的房价与家庭收入比。我们的公式是:单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5间)。结论是6.24。

  2019年南宁新房推盘主力户型还是3房,面积段100平左右比较多。从整体数据来看,新房套均成交总价120万左右。 南宁人均可支配收入为38440元,(数据来源从国家统计局深圳调查队获悉,2019年上半年南宁市城镇居民人均可支配收入为19220元,全年乘以2)。)我们把南宁家庭收入以年人均可支配收入乘以4来计算,年收入153760元。

  假设我们以刚需总价120万除以家庭收入153760元,结果就是7,8。即家庭以现有收入7-8年可以买一套房,房价比较合理,买房压力不大。

5.jpg ⑤购房心态:2019买房趋于理性合适则入手

  2019年对于买房人而言,不会随波逐流,在权衡自己的经济实力后才会入手买房。来自贵阳的杨女士在南宁工作几年一直没有考虑买房,但是眼看着近几年来南宁房价都在平稳上涨,2019年她也开始加入到看房的行列,目标是买个小户型自住。她先是看了五象、龙岗、兴宁东等热门板块,但自己月薪仅5000元负担不起高昂的房贷。经过,多次看房,她折中选择了不是大品牌房企、位置较偏的楼盘,只因价格合适、先上车,且她选择的楼盘毛坯房销售且可以公积金贷款,利率低、房贷低,每月所缴纳的公积金基本能抵房贷。

 ⑥2019热销区域:销售金额20强五象占65%

  2019年南宁楼市整体市场较为稳健,但板块冷热情况不一。青秀区、良庆区等核心板块的热度不减,而江南区、西乡塘区、兴宁区等老城区市场温和,进入9月份后只能降低首付门槛,边缘板块通过精改毛等方式去获取成交量。

  板块的冷热程度可从开盘情况获悉,热的板块蓄客能力强,开盘的次数则相应增多。据不完全统计,2019年南宁楼盘共开盘次数达112次,其中良庆区(五象核心区)开盘次数达32次,排在各大城区第一位;江南区紧随其后,开盘次数达25次;青秀区开盘次数达17次,排在第三;兴宁区开盘次数达15次;西乡塘开盘次数13次;邕宁区开盘次数10次。

  克而瑞发布的2019年南宁商品房项目销售成交金额Top20强中,有13个项目位于良庆区(五象核心区),占比达65%。

6.jpg  ⑦2020走势: 市场以稳为主,五象、凤岭南、兴宁东值得关注

  在市场经济下行的大背景环境下,南宁房地产市场得益于国家级自贸区、强首府战略、放开限价等红利下,2020年无论是成交量、成交价格,预计走势平稳。五象新区、凤岭南、兴宁东等几大板块将会是区域价值较为看好的。

  政策方面:2020年在“房住不炒”“因城施策”等大基调下,南宁楼市预计不会出让严苛的政策。

  土地方面:南宁高价地不会频繁发生,房企拿地较为谨慎,土地市场回归理性。当然部分热门板块价值持续看涨。如在城市东扩红利下,凤岭南、兴宁东崛起;而五象新区在自贸区加持下,仍然是房企必争之地,此外,2020年将会有更多的房企参与到城市更新的建设中来。

  市场方面:2020年南宁房地产市场竞争会比较激烈,房企的利润空间进一步压缩,产品将回归居住属性。从目前情况看,区域分化、楼盘分化、房价分化进一步加剧,性价比高的楼盘将会受购房者青睐。单就价格而言,南宁房价不会出现大的波动,以稳为主。

  本次调查采编人:金梅 潘宇凌

  2020年1月13日

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