南宁供销两旺 | 40城楼市备忘录㉑

  编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

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  城市综述·南宁：2019年南宁在广西自贸区、西部陆海新通道等国家级政策红利的加持下，产业进驻发展，房地产市场量价齐涨。一线品牌房企重仓拿地、广西区内本土房企挺进首府南宁。预计2020年南宁楼市将会稳步上涨。

  2020置业南宁指数：★★★★

  南宁楼市进入供销两旺，价格微涨，供应充足，2020年是买房的好机会。

  ①成交：2019年南宁楼市量价齐涨 房企集中度高

  2019年南宁房地产市场出现量价齐涨的发展态势，年初一度出现局部供不应求的情况。从商品住宅数据情况看，2019成交量突破千万量级，达1153.93万㎡，同比上涨了18.47%；成交金额1325.70亿元，同比上涨24.14%；成交均价11489元/㎡,同比上涨4.79%。且库存量为540.26万㎡，同比下降了18.83%，去化周期5.6个月，同比下降了31.48%。整体市场稳健，库存量较低。 

  克而瑞分析报告显示2019年南宁商品房成交金额1600.88亿元、成交面积1465.23万㎡，同比分别上涨17%和14%。流量金额百亿房企扩容至4家，分别是龙光地产、大唐地产、阳光城、广西万科，此外世茂、大都、祥嘉、中南等房企首次冲入年度TOP20榜单。且 TOP20房企中，成交金额达1025.42亿元，市场占有率达64%，同比提升6个百分点。在南宁逾百家房企中，20强占据超六成市场份额，市场集中度保持高位。 

  ②政策：南宁楼市政策温和 稳中发展

  据机构统计，2019年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。而在因城施策的情况下，南宁房地产市场政策较为温和，2019年南宁房地产市场并没有出台严厉的楼市调控政策。

  不过，微调的楼市政策还是有的：如缩短广西公积金贷款审批、提高贷款额度、商贷转公积金贷，5月份开始广西全面推行房屋网签备案制度，高级人才给予20-200万不等的购房补贴政策。为了整治南宁房地产市场捂盘惜售等乱象，2019年6月25日，相关部门约谈了120家房企。

  ③土地：成交金额涨6成 

  据乐居不完全统计，2019年南宁主城区共计出让经营性用地6860.4064亩（不含武鸣区成交与工业用地），成交金额4627578.2380万元，出让土地89宗，产权移交总面积406500㎡。成交面积同比2018年上涨36.48%，成交金额同比2018年上涨62.42%。无论是从出让面积还是成交总价来讲，2019年的土地数据都远超去年。

  从区域成交情况看，良庆区总成交面积1906.7504亩，成交金额1490187.641万元，当之无愧供粮大户；江南区、西乡塘区、青秀区别以1560.923亩、811.593亩、727.215亩成交面积紧随其后；邕宁区与兴宁区分别成交633.526与632.08亩。 

2019年南宁实际楼面价top10地块

  ④2019房价家庭收入比：7.8

  来尝试估算一下2019年南宁的房价与家庭收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。结论是6.24。

  2019年南宁新房推盘主力户型还是3房，面积段100平左右比较多。从整体数据来看，新房套均成交总价120万左右。 南宁人均可支配收入为38440元，（数据来源从国家统计局深圳调查队获悉，2019年上半年南宁市城镇居民人均可支配收入为19220元，全年乘以2）。）我们把南宁家庭收入以年人均可支配收入乘以4来计算，年收入153760元。

  假设我们以刚需总价120万除以家庭收入153760元，结果就是7,8。即家庭以现有收入7-8年可以买一套房，房价比较合理，买房压力不大。

  ⑤购房心态：2019买房趋于理性合适则入手

  2019年对于买房人而言，不会随波逐流，在权衡自己的经济实力后才会入手买房。来自贵阳的杨女士在南宁工作几年一直没有考虑买房，但是眼看着近几年来南宁房价都在平稳上涨，2019年她也开始加入到看房的行列，目标是买个小户型自住。她先是看了五象、龙岗、兴宁东等热门板块，但自己月薪仅5000元负担不起高昂的房贷。经过，多次看房，她折中选择了不是大品牌房企、位置较偏的楼盘，只因价格合适、先上车，且她选择的楼盘毛坯房销售且可以公积金贷款，利率低、房贷低，每月所缴纳的公积金基本能抵房贷。

  ⑥2019热销区域：销售金额20强五象占65%

  2019年南宁楼市整体市场较为稳健，但板块冷热情况不一。青秀区、良庆区等核心板块的热度不减，而江南区、西乡塘区、兴宁区等老城区市场温和，进入9月份后只能降低首付门槛，边缘板块通过精改毛等方式去获取成交量。

  板块的冷热程度可从开盘情况获悉，热的板块蓄客能力强，开盘的次数则相应增多。据不完全统计，2019年南宁楼盘共开盘次数达112次，其中良庆区（五象核心区）开盘次数达32次，排在各大城区第一位；江南区紧随其后，开盘次数达25次；青秀区开盘次数达17次，排在第三；兴宁区开盘次数达15次；西乡塘开盘次数13次；邕宁区开盘次数10次。

  克而瑞发布的2019年南宁商品房项目销售成交金额Top20强中，有13个项目位于良庆区（五象核心区），占比达65%。

  ⑦2020走势： 市场以稳为主，五象、凤岭南、兴宁东值得关注

  在市场经济下行的大背景环境下，南宁房地产市场得益于国家级自贸区、强首府战略、放开限价等红利下，2020年无论是成交量、成交价格，预计走势平稳。五象新区、凤岭南、兴宁东等几大板块将会是区域价值较为看好的。

  政策方面：2020年在“房住不炒”“因城施策”等大基调下，南宁楼市预计不会出让严苛的政策。

  土地方面：南宁高价地不会频繁发生，房企拿地较为谨慎，土地市场回归理性。当然部分热门板块价值持续看涨。如在城市东扩红利下，凤岭南、兴宁东崛起；而五象新区在自贸区加持下，仍然是房企必争之地，此外，2020年将会有更多的房企参与到城市更新的建设中来。

  市场方面：2020年南宁房地产市场竞争会比较激烈，房企的利润空间进一步压缩，产品将回归居住属性。从目前情况看，区域分化、楼盘分化、房价分化进一步加剧，性价比高的楼盘将会受购房者青睐。单就价格而言，南宁房价不会出现大的波动，以稳为主。

  本次调查采编人：金梅 潘宇凌

  2020年1月13日

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