沈阳均价首破万元 | 40城楼市备忘录⑳

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

2.jpg辽宁省档案局

  城市综述·沈阳:2019年沈阳市场量价齐升,创近五年历史新高;随着商品住宅成交均价首次突破万元,沈阳的改善需求进一步释放;教育配套等基建利好连续兑现,政策层面持续平稳。预计2020年将继续保持上扬的态势,空间、功能性需求成改善型需求主要诉求。

 2020置业沈阳指数:★★★★

  预计2020年房价将继续上涨,但涨幅或有小幅回落,投资类建议关注成交热点板块,自住型购房建议选择大品牌、产品功能性好的新盘。

  ①成交:均价“破万”元年 量价齐升

3.jpg  2019年,对于沈阳房地产市场而言是意义非凡的一年。

  据沈阳中原研究部发布数据显示,2019年沈阳商品住宅销售面积1617万平方米,销售均价首次突破万元为10286元/平方米,创近五年来沈阳市场销售面积、销售均价的双历史最高值。

  从2015年以来,沈阳成交面积除了在2018年受限购政策影响,当年成交有7%的降幅外,整体一直保持着每年平均14%左右的强劲涨势。房价方面,近五年来连续上涨,近三年涨幅均值达12%。随着沈阳城市发展,东北振兴带来的投资、城建、产业、轨道交通等各方面利好的支持,沈阳房价也有了稳步上升的硬核支撑。

  从全年商品住宅成交面积来看,呈现两头低、中间高的态势。1、2月份受春节放假影响,加之2018年开发商业绩完成均较好,备案数较全年处于低位。但是从3月份开始成交开始一路看涨,4、5、6月成交量基本保持在140万平方米左右,到7月出现全年峰值达204万平方米。这主要是一方面受购房者购房习惯影响,一方面受新品年中集中上市影响。

4.jpg  房价方面,据沈阳中原数据统计, 2019年沈阳的整体房价一直处于比较平稳的状态,基本在万元线上下波动,7月份出现了环比73%的大幅度增长。而成交量从3月份后一路强势上涨,特别是随着下半年新品集中入市,更是出现了持续性的增长。

5.jpg  2019年是改善型需求全面释放的一年,成交户型虽然仍以80-100平为主力,但是100-120平的占比五年来首次突破20%。从成交产品类型上看,洋房成交占比首次出现了下降趋势,这也表面改善型需求对于大平层产品的接受度开始提升。

  2019年商品住宅销售成绩面积排行前三的楼盘分别是:融创观澜壹号、沈阳孔雀城、中海城,前十楼盘中,北部项目占据半壁江山;其次是南部区域,占4个席位;西部仅有融创城一个项目入围前十。由于浑南房价的持续、快速上升,沈北一跃成为刚需购房者的首选区域,而浑南因区域内产品品质的提升,吸引了更多改善型需求的目光。

6.jpg  二手房方面,据中国房价行情网截止到2019年12月18日数据显示,房产交易37.6万套次,平均单价为11277元/平方米。租金方面,沈阳的平均单价在24.77元/月/平方米,平均总价为1590元/月,全年租金价格继续稳定。

 ②政策:沈抚迎来大发展年

7.jpg  2019年沈阳主要在沈抚新区建设、公积金、人才购房补贴、区域学校规划、地铁等方面加强了政策引导,其中沈抚新区成为全年发展重点的板块之一。具体重点政策如下:

  1月,辽宁省政府下发了《辽宁省人民政府关于加快落实<沈抚改革创新示范区建设方案>的实施意见》,出台40项举措加快推进沈抚改革创新示范区建设,同时“全面推进沈抚改革创新示范区建设”正式写入2019辽宁省政府工作报告。

  影响:吸引了包括京东、恒大、绿地、华润等多家优质房企争相进驻,使得沈抚发展的驶向了快速路。与此同时,在持续利好的影响下,区域内的房地产市场也再次引起沈阳购房者的关注,成交不断创新高。

  6月沈阳住房公积金个人住房贷款流动性调节系数改为0.9,也就是说沈阳住房公积金贷款最高限额为单人36万,双人54万,三人72万,比原来分别多了4万、6万、8万。另外,统一提取住房公积金个人账户核算标准从“账户定期余额”调整为“账户存储余额”,相当于可提取的钱变多了。

  影响:公积金相关政策的放松,是鼓励购房的引导性信号。也是顺应了沈阳购房门槛上升的趋势下,购房贷款额度增加的实质性问题。

  7月,沈阳市印发《关于沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴有关政策的补充通知》,对此前发布的首次购房补贴政策的部分细则进行了补充和修改。

  影响:沈阳近年来人才引进政策效应逐步显现,随着国家振兴东北和招商引资效果显著的背景下,更多的人才愿意来到沈阳、留在沈阳。

 ③土地:成交单价再度刷新  三、四环是成交主区域

8.jpg  据乐居网统计,2019年沈阳土地市场招拍挂出让经营性用地84宗,总成交面积553万平,平均楼面单价4431元/建筑平方米,总成交金额452亿元。其中,居住用地73宗,总成交面积516万平,居住用地平均楼面单价4971元/建筑平方米,总成交金额446亿元。

  出让数量和面积创历年新高。总体成交价格仅次于2017年,但仅从居住用地来看,平均成交单价创历史新高。(前5年数据来源:沈阳中原研究部) 土地市场主力成交区域为三至四环,成交面积占整体约60%,未来也将是沈阳新房项目供应的主力区域。

  从区域成交面积来看,沈北新区、经济技术开发区、浑南区分别位列土地成交量三甲,表现突出,也将是2020年新项目集中入市的区域。

9.jpg  从房企拿地面积来看,2019年,尤其是上半年,房企一改受调控政策束手的状态,在资金相对充裕、土储告急的情况下,对于热门地块的积极性较高。

  2019年房企在沈拿地面积TOP10行列中,最低获取土储量为14.5万平,目前,部分地块建设项目已经入市。

10.jpg  从区域成交价格来看,主城区仍然占据价格高地,沈河区、铁西区、和平区占据平均成交单价前三的高位。其中,沈河区南塔地块以18300元/建筑㎡入市,刷新沈阳经营性用地成交单价;另外,多个区域及板块的成交单价也在2019年被刷新。

  ④房价收入比:6.8

  在沈阳以刚需为主的市场中,60万曾经是购房的基本门槛。而随着市场结构的调整,改善型产品占比的增加,我们发现购房门槛已经提升到80-140万。(这里已成交均价万元,成交主力户型80-140平方进行计算)

  单套总房款与家庭可支配收入的比为4.5。沈阳2018年人均收入为44054,以家庭成员4名进行计算,家庭全年收入在17.6216万左右,按照套均总价120万计算,房价、收入比为6.8。

  ⑤购房心态:接受万元心理价位 购房成投资首选

  2019年是改善型需求出手的爆发年,高品质楼盘成交火热,特别是品牌房企的品质项目受到购房者的追捧。房企纷纷出现业绩一上再升的局面,提前、超额完成销售任务是2019年房企的关键词。

  而面对上涨的房价,对于生活品质有要求的购房者还是一如既往的买单。但是对于刚需而言,可选的空间正在逐步缩小,甚至所有的购房者出现持币待购也买不到合适房子的情况。

  随着金融市场收益的下降,房地产保值的属性再度为人们所关注,优质的品牌房企次新房房源或是有优质教育资源的二手房成为市场追逐的对象。

  ⑥2020趋势:房价上涨是趋势 涨幅或下降

  网友对于2020年沈阳房价还是普遍看涨,在2019年高价地普遍入市后,房价均价突破万元已经成为了人们的普遍认知,而心里价位一旦突破,二万元的心理预期就不远了。据乐居网调查显示,有51.57%的网友认为2020年房价会持续上升,其中25%的网友认为涨幅会在5%-10%左右。

11.jpg  而业内对于2020年抱有信心,认为房价上涨将在2019年持续,但是涨价的幅度对于不同的区域、不同的产品会出现两极分化的效果。涨幅较好的项目仍然以品牌房企,品质项目为主。

  2020年沈阳楼市将继续保持平稳上升的局面,在市场利好预期下,成交量和价格都将继续小幅稳步上升。也不排除市场在某些政策红利的刺激下,某些区域、板块出现第二轮的快速上涨。

  2020年比较值得期待的几个板块,除了以往的热点沈北、浑南,还有在板块规划或者的地铁规划红利的带动下引起市场关注的,比如皇姑的首府新城和新沈飞板块、铁西经开区的中德园、于洪的南阳湖等。当然,2019年集中在三环到四环成交的土地也将成为市场的主力,2020年环线均价将是楼市的一大看点。

  本次调查采编人:张娜、兰玉婷、潘宇凌

  2020年1月16日

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