郑州冷了 | 40城楼市备忘录⑲

1.jpg  编者按:在统计口径中国城市化率达60%之际,“房住不炒”引领楼市进入新时代,限价限贷下,自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情,至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折?

  成交见行情,政策获空间,土地定供应,家庭收入是购买力,最后多方预测2020,以此为调查基础,乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

郑州中原福塔

  城市综述·郑州:尽管2019年郑州主城区均价以单价14843元达到5年内最高(仅比2018年略高100多元每平),但实际市场出现明显的量价下行,特别在年中以后,二手房市场已很快下行。市场人气明显不如2018年。土地成交面积更创7年新低。预计2020年市场分化会更明显,需要政策提振市场信心。

 2020置业郑州指数:★★☆

  前两年郑州涨得比较猛,2019年明显开始下行,2020年是否能见底很难说。如果没有提振楼市的政策出台,除非出现心仪楼盘,否则建议买家等等。

 ①成交:主城区均价与去年基本持平,二手价量齐跌

  2019年,郑州主城商品住宅成交均价14843元/平方米(2018年14661元/平米),环郑商品住宅成交均价8912元/平方米。主城区5年复合增长率11%,环郑5年复合增长率6%。

  比较从2015年开始的5年数据。2019年郑州成交均价最高,均价14843元/平;2015成交均价最低:9465元/平。

  2016年成交面积最高:1461.01万平;2017成交面积最低:854万平。

3.jpg(数据来源:克而瑞)

  2019年,郑州二手房量价齐跌,成交量及一二手成交占比持续走低,价格在经历4年持续增长之后,2019年出现拐点,首次下跌,增长动力不足,二手房挂牌周期持续增长,变现困难。

  2019年郑州二手房成交均价12308元/平,2018年郑州二手房成交均价最高:12811元/平;2015年成交均价最低:8184元/平;2016年郑州二手房成交面积最高:650万平;2019年成交面积最低:350万平。

4.jpg数据来源:克而瑞

5.jpg数据来源:克而瑞

  从数据来看,自 2016 年以来,大郑州整体商品住宅供求量均超 2000 万方,房地产市场容量呈现不断 增长趋势。

  主城区 2016 年受到市场因素影响,成交量达到峰值,通过近几年成交数据来看,主城区住宅千万量级夯实。环郑州商品住宅成交量下跌,近三年首次低于主城区,环郑区域市场热度下滑,客户回归主城。

6.jpg  从数据上看,郑州从1月到7月成交整体呈上升趋势,自7月后郑州成交量呈明显下降趋势。

  从房价上看,郑州房价在上半年呈现稳中有升的态势,6月房价达到峰值,单价为15598元/㎡,6月后郑州房价开始稳中下降,在11月达到一年的最低值13701元/㎡。

  总体而言,郑州房价和成交量受政策以及房贷利率等因素影响,上半年呈现“小阳春”,下半年明显呈下行状态。

7.jpg数据来源:诸葛找房

  2019年郑州二手房房价呈明显稳中下降趋势,市场相对疲软。

  ②政策: 提高公积金贷款额度 加大人才补贴力度

  2019年郑州政策频发。在公积金方面,3月21日河南省省直机关住房资金管理中心调整贷款额度,夫妻双方最高贷款额度调整为80万元,其他情况贷款额度调整为60万元。

  6月19日郑州市公积金调整2019年度住房公积金缴存基数和缴存比例。12月4日郑州市公积金提高夫妻双方最高贷款额度由60万至80万元,并允许省外缴公积金的郑州人回来购房使用。

  人才方面,郑州加大人才引进力度,基于人才生活补贴(最高5.4万)和购房补贴(最高1万)。

  落户方面,郑州12月11日放宽农业转移人口、参加城镇社保落户条件,增加租赁住房落户条件。

  整体上来看,下半年郑州严格的调控政策有所松绑,对于人才的吸引力进一步增强。公积金提额以及落户政策对于郑州房地产市场有温和的刺激作用。

 ③土地:成交面积创7年来最低

8.jpg上表为克而瑞数据

  2019年总供地计划出让面积相对较高,计划供应29194亩,但实际总供应较低,实际供应10246亩。实际成交更低。实际总成交是近7年来最低,仅6918亩(1-11月数据),该数据低于2013年的8340亩。郑州土地供应规模在12月有一定的回升,年底土地供应集中爆发。

  ④房价收入比:9.3

  来看看郑州2019年的房价和收入比。我们的公式是:单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5间)。

  郑州成交总价段以120 -140万元为主, 主城区仍以 89 ㎡小三房为主流,则取130万为总房款。郑州上半年人均可支配收入17457元,则全年人均以34914元计,乘以4为家庭可支配收入139656元。房价收入比为9.3。

 ⑤市场心态:2019观望情绪较浓

  通过咨询置业顾问发现,大家普遍认为2019年市场行情不如2018年。置业顾问反应2019年顾客较少,普遍观望情绪较浓,对2020年市场不乐观。郑州某项目职业顾问反应,部分客户自己认为比较了解市场,根据各方消息判断下半年房价要降,本身准备投资购买该项目,却在观望等降价。

  ⑥租金:5月租金下降趋势明显

9.jpg数据来源:诸葛找房

  郑州全年租金水平呈稳中下降的趋势。1-3月租金有一波校长,但5月后郑州租金下降趋势明显。8月-9月,10月-11月跌幅明显。

  ⑦2019重点区域:高新区成交量最高

  2019年郑州市场持续下探,除郑东新区外,各区房价全部出现下跌,其中,惠济区最高跌幅超过2000元。

  普罗理想国以销售金额52.02亿、销售面积33.63万㎡位居金额榜第一位、面积榜第二位,康桥那云溪项目以销售金额34.78亿、销售面积36.01万㎡位居金额榜第二位、面积榜第一位。这两个项目均为环郑热点大盘,在交通、配套、商业、教育等综合配套较好的情景下,多元产品价值为项目加分。

10.jpg  从克而瑞年度区域榜单数据来看,高新区的上榜门槛较高,金额榜上榜门槛为21.23亿,面积榜上榜门槛为14.66万㎡,成为八大主城区域模范,区域框架逐步被拉开,新老板块合并为区域发力,区域价值也被客户认可。

11.jpg(备注:乐居数据统计,截止至11月,其中2月、3月、6月各区域具体数据暂缺)

  2019年,郑州新房从数据上看,高新区成交量最高,成交面积约144.6万㎡。

12.jpg  2019年郑州二手房从成交量看:管城区、金水区等存量主力区域成交量下滑明显,而高新区、郑东新区、经开区等二手 房新兴区域成交量上涨明显;从价格看,除高新区外,区域价格整体下滑4%左右。

  ⑧2020走势预测:有人说“稳”,有人说跌,分化肯定

  乐居编辑认为:2020年郑州房地产整体走势仍旧受政策影响较大,中央经济会议再提“房住不炒”,这也意味着2020年国家对房地产市场的调控还会继续。有编辑认为,房产市场现在处于横盘期,2020年的房价还是会以“稳”为主,可能会伴有小幅的增长。未来房产市场的两极分化会越来越明显,优胜劣汰,随着我国老龄化越来越严重,养老市场也会比较火热。

  另有编辑认为根据目前郑州政策的变化,2020上半年郑州政策可能会温和放宽,刺激房地产,减缓购房者的观望情绪。上半年房地产可能会温和上升,整体不会出现大涨。根据上半年市场反应,下半年郑州房地产市场环境会进一步宽松或收紧。整体而言郑州不太可能出现市场过热的现象。

  但也有编辑认为2020年政策不会松,楼市还要看供求,如今趋势供大于求,感觉2020年房价会保持平稳,部分楼盘还是会降价。

  置业顾问认为,通过2018年和2019年的市场反馈,郑州2020年可能是更艰难的一年,但市场不会一直冰冷下去。有置业顾问表示目前开发商减少拿地,郑州四环高架等各项利好的情况下,她对2020年的房地产市场很有信心。她认为对于郑州第一次买房子年轻人而言,如果2020年上半年不买房,交房时间可能会更晚。对于刚需而言,房价的涨和跌的关系并没有很大。也有置业顾问普遍相信2020年可能会比2019年好一些,会有较稳定的向上发展。

  与房地产无关的郑州市民认为虽然2019年末郑州房价降了很多,但年后郑州房价可能会有所回升,整体可能和2019年相差不多。

 ⑨2020市场展望: 预计56个纯新盘入市

  据不完全数据统计,2020年郑州预计有56个纯新盘待入市。从纯新盘区域分布来看,主城区将是纯新盘主要供应区,郑州主城区预计30个新盘项目将首开,占总量的54%,近郊区预计21个新盘项目,新密市4个,平原新区1个。

  主城区内,金水区依旧是“领头羊”,10个纯新盘扎堆入市,中原区6个,郑东新区5个,然后依次是经开区的4个项目,惠济区3个,高新区和二七区分别有1个项目。

  按入市楼盘数量来看,金水区、郑东新区2020年预计15个个纯新盘入市,是主城区当之无愧的“房源供应主力军”。

13.jpg  2020年期待的区域:

  1)2号线二期已开通:惠济北区

  2)大四环开通,三、四环之间新区:常西湖新区、高新新城(双湖科技城片区)、滨河国际新城、商都新区、二七运河新城、金水科教园区

  3)领事馆区:航空港区

  本次调查采编人:席士晓  潘宇凌

  2019年1月15日

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