太意外了！2019年深圳最贵的豪宅，竟然不在深圳湾！

撰文：王美丽

来源：深圳淘房志

2019年，深圳豪宅市场表现格外亮眼。

年初，华润深圳湾瑞府拉开抢购深圳豪宅序幕，8000万豪宅秒光；

年底，久违的前海竟同时推出两个豪宅项目，招商·领玺再次创下日光盘纪录。

在楼市整体低迷的情况下，深圳二手豪宅成交了2008套，同比上升5.96%，网签单价10.92万/㎡，同比上升6.93%。

相比于新房的价格透明，二手房价格变化较大，你知道2019年深圳最贵的二手豪宅是哪个吗？

最新丽兹行出炉的深圳豪宅数据表明，不在深圳湾，也不在前海！

二手豪宅成交2008套，

同比上升5.96%

总体来说，2019年，深圳全市高端二手住宅成交2008套，同比上升5.96%，网签单价为10.92万/㎡，同比上升6.93%。

12月网签单价9.18万/㎡，相比年初下降13.44%。

2019年1~3月，由于网签滞后性，仍受18年限购政策影响，市场成交处于低位。4月开始，高端二手住宅成交量回温，全年趋势稳中有升。

12月底，豪宅价格出现集中下调，也因此刺激了大量需求，12月成交量直接突破250套，成为全年成交量最高峰。

总价1500~2000万的占29%

1500万以下占30%

在成交案例中，总价1500~2000万的豪宅，占比高达29%；

总价2000~2500万和3000万以上成交热度也较高，分别占比17%和16%。

由于受到二手豪宅楼盘小户型影响，1500万以下成交占到接近30%的比例。

考虑到二手豪宅老盘小户型占据较高比例，以150㎡为界来看豪宅户型分布：

150~200㎡面积区间成交热度相对最高，占比高达43%；

其次是200~250㎡，占比为25%，整个2019年面积区间结构持续稳定。

150~200㎡左右的成交主要集中于香山美墅、中信红树湾、半岛城邦等楼盘。

二手豪宅换手率4.26%

稳中有升

换手率作为市场活跃度的重要指标，与成交量和成交价之间有明显的正相关性。

2019年二手豪宅换手率为4.26%，相比2018年略有上升。

2017年“3.17”新政后，一系列“限购、限售、限贷”调控政策带来市场成交量的下降，当时全国的二手豪宅换手率都处于低位，深圳也不例外。

2018年深圳市场回温，2019年更是维持热度，稳中有升。 

豪宅商圈，蛇口热度最高

其次是香蜜湖

2019年整体豪宅商圈中蛇口排名第一，热度最高，占比18.89%，其次为香蜜湖，占比14.53%，华侨城占比12.03%。 

全年来看的话，蛇口、香蜜湖在上半年热度较高，下半年热度有所退却，华侨城、红树湾稳中有升，始终保持热度。 

半岛城邦成交量最大

深业上城单价总价齐领先

整体看成交量的话，半岛城邦以123套居于榜首，其次是中信红树湾和东海花园，究其原因：

蛇口次新盘产品较多，较受豪宅客群欢迎；

香蜜湖商业及政治资源集中，区位优势更高，也是豪宅客群的选择之一。

华侨城商圈自然人文环境更胜一筹，豪宅品质更高，满足豪宅客群的核心诉求，因此一直维持成交热度。

整体的成交行情中，半岛城邦、香山美墅、一方中心均属于次新盘，成交热度强劲，且持续提升；

中信红树湾、东海花园、波托菲诺纯水岸等楼盘属于传统豪宅代表，户数多，自然成交量也高，代表未来出售机会更大，同时挂牌量也较高，竞争大，有价格竞争力才会好卖。

大型社区更受欢迎。成交量前十的楼盘均属于户数超过1000户以上大型社区。 

从网签价格榜单上看到，单价和总价最贵的竟然是深业上城，网签单价25.09万元/㎡，套均总价6769万元，遥遥领先于深圳湾的几大豪宅。

但除开深业上城，整个价格榜单还是以深圳湾豪宅项目居多，究其原因：

1、单价最核心体现的是位置+资源的完善+学区资源+顶级品质。 

2、深圳湾、后海商圈作为一个新兴商圈，集中入市了一批次新豪宅，教育资源集中，完善的生活配套及交通便利成为最贵商圈。 

3、华润悦府、深圳湾壹号、新天鹅堡、恒裕滨城除占据核心位置外，同时为次新豪宅，户型设计更为合理现代，装修更有吸引力，是品质升级的首选。

本文数据、图表据丽兹行《深圳2019年二手豪宅市场研报》。