来源：深圳买房计划整理，乐有家研究中心

前言

曾经引发全城摇号的华润城润府三期最近陆续交房，网红上新，不亚于在油锅里加了一滴水。科技园的中介又忙活起来。

卖南山大冲润府的很开心，不卖润府的也有了新的催单话术：“润府都17万了哦，你还在犹豫什么？”

刚拿到钥匙的润三业主大雄（化名）就频繁接到地产经纪员来电。“哥，最近市场很好哦，有没有兴趣放出来卖呀？”

华润城三期2018年6月开盘时：单价仅8.5万/㎡，这套房子的售价才1300万。18个月后现在二手房挂盘价是2300万，面积150平米，单价约15.33万/㎡

热盘的背后，往往是区域的爆发

科技园，人称“丢一块砖头，砸到的10个人里9个是程序员”的地方，购买力毋庸置疑。CBD地段、南外学位、万象天地，用饭圈女孩的话来说就是，“科科不红，天理难容”。

真的红了。据乐有家研究中心数据，2019年科技园二手房成交价格同比上涨26.97%，最新报价约11.3万/㎡，比南山整体均价高出一截。

不过，2020年开年以来，因为总价高，豪宅盘反倒降温了。

深耕科技园、专注千万级豪宅的资深经纪人大东（化名），“这个礼拜已经放弃治疗了”。他说，“双11”的政策利好释放后，豪宅市场涨了一大截，“当时没出手现在就得出血，客户一下都接受不了，不太好下手。”所以，大东索性提前给自己放假了。

据深圳市住建局披露数据，上周（1月6日-1月12日），深圳新房成交1178套，环比下降0.2%；二手房成交2611套，环比上升42.76%，成交均价为56713元/㎡。

△来源：深圳中原研究中心

新的一年且临近春节，开发商没有业绩压力，入市意愿不高，推盘力度降低，所以新房成交持续回落。

二手房方面，虽然明面上的成交数据环比大涨4成，但需要注意的是，官方公开的是过户数据，存在一定的滞后性，短期参考价值相对较低。

据一业内人士观察，12月深圳楼市实际已降温，现在披露的数据更多反映的是2019年四季度的成交情况。

“我认识的几个购房者都是10月签约，但约定春节前完成过户。”上述业内人士表示，很多人有莫名的情结，喜欢在某个节点比如春节前，完成类似买房这样的大事，再加上交易流程比较长，所以年底办理过户比平时略多。

有卖家开始让利促销

据深圳中原研究中心监测，2020年首周深圳二手房报价下跌的盘源占比约26.19%，第二周约9.33%。次周报价下调幅度超过5%的片区有蔡屋围、坪地、竹子林、园岭。其中，园岭跌幅最大，达19.2%。

由此看来，春节前并不是卖房的好时机。

一名前海业主就觉得，按照目前的行情，房价大概率还是会稳步上升，所以很多业主撤盘不卖了，除非特别缺钱才会考虑年底卖房。“笋盘消耗得差不多，市场上已经没有太多诚心要卖的房子。我最近就接到几个中介的电话，问我要不要卖房。”

换一个角度看，年底其实是非常好的买房时机，因为这个时候卖房的业主一般很有诚意，买家也有一定的议价空间。

买什么房呢？

乐有家营销总裁贺玲建议，不妨关注学区房。“不管是自住、改善还是投资需求，南山、福田的学区房都可以关注。”

贺玲表示，2018年深圳的净增人口近50万，市政府也在大力构建长效机制，增加住房供应，但供需关系暂时还没有得到根本改变。再加上近几年二胎需求持续释放，导致学区房需求激增。所以，“2020年，学区房依旧是亮点，起码目前来看还是有保障的。”

买哪里的房子呢？（购房热力图）

如果深圳的10个大区85个片区让你眼花缭乱了，相信你一定需要乐有家研究中心根据深圳市国土局的二手房成交数据制作的「2019深圳二手住宅成交热力图」。7.7万名购房者票出的“白月光”，说不定也是你的菜。

罗湖16个片区中，二手楼成交量最高的是黄贝岭，1759套。东门、翠竹、布心（别怀疑，它是罗湖不是龙岗）跟随其后。而银湖是豪宅区，向来不以量取胜，成交量低迷可以理解。田贝则是凄凄惨惨戚戚，二手楼市活跃度极低。

福田21个片区中，皇岗排第一，1942套，主要得益于皇御苑楼盘全年度的持续活跃。八卦岭片区在2019年迎来新生，名校加持下不仅价格补涨，成交量毫不示弱。

南山12个片区中，前海依托于自贸区的绝对优势获得第一。西丽、蛇口和南头也有不俗的成绩。值得一提的是，南山果然是富人区，虽然豪宅密布，总价高入手难，但后海、华侨城丝毫没有成交量减少的兆头。

龙华是沿着地铁线发展的行政区，出现了两个成交中心：龙华中心和民治。大浪因为暂时没有通地铁，而被其他小伙伴甩在身后。

2019年宝安占据了两个“冠军”宝座，一二手住宅成交量均为行政区中的第一名。其中西乡占据了宝安二手住宅42%的交易份额，一个西乡片区的二手房成交量比许多行政区还要多。

龙岗两大巨头：龙岗中心城和布吉，二手房成交量都超过4000套，也就是平均每天卖11套房。龙岗中心城更是以4873套的数据成为全市二手房市场最火热片区。龙岗成交量最低的木棉湾片区，甚至连龙岗中心城的零头都不到。

四个成交量较少的行政区：盐田、坪山、光明和大鹏，加在一起总和才4175套。不过光明目前正处于绝对的增量房市场（即一手房）环境中，选择二手的人少之又少。