作者：地产小飞侠 

来源：深圳壹地产

本期关键词：壹方中心玖誉、宝中、前海扩容

2020年1月1日零点的钟声敲响，

人们齐聚宝安壹方城共同迎接新年

图源：家在深圳论坛网友@bihaiwan

为迎接2020年的到来，壹方城的广场都做了精美的广场布景。设立了好几个年味浓郁、时尚潮流的打卡点，不少前来逛街的人们纷纷在这里拍照打卡。

壹方城购物广场作为壹方中心玖誉的商业配套，如今已大获成功，其住宅壹方中心玖誉也一直备受关注。

壹方中心·玖誉项目共分为三期建设，最早的在2015年已经开盘，而后陆续分期推出，2018年全部售罄。

领涨的豪宅——壹方中心玖誉

2019行情回顾

笔者查询链家网发现，目前壹方中心玖誉目前有32套二手房挂牌在售，单价最新的挂牌已经喊价到了16.9万/平，这个价格足以和深圳湾相媲美。

图源：链家网

笔者查询中原成交系统发现，2019年10月1日该项目成交了一套约247平的5室户型，成交单价价格约为13.63万/平。

图源：中原成交系统

此外，笔者从房天下查询的近两年壹方中心玖誉出售价格走势来看，其二手房的价格也一直在领涨，远高于宝安中心的均价。

图源：房天下

从图中可以看出，2018年1月-7月该项目涨了一波，2019年6月后该楼盘的价格持续上涨的态势，且幅度相当大。

二手房市场活跃，租赁市场的行情又如何呢？

我们接着往下看：

笔者查询链家网也发现，目前壹方中心玖誉的租金在1.4万/月—2.8万/月之间，户型大小也不尽相同。

看起来不菲的租金，究竟什么样的人会选择租住在这里呢？

笔者有个设计师朋友，在前海工作，他目前租住在这里，月租金约1.5万元，目前与同事合租一月分担7500元。

他表示，选择这里的最大原因就是交通出行，楼下就是地铁口，去前海上班非常的方便，加上公司每个月有9000元的住房补贴。

在笔者羡慕的同时也不得不承认，目前前海的规划正在逐步兑现，一大批优质企业入职，高精尖人才、高收入群体也将随之增加。其实对于他们来说，这样的租金是完全无负担的。

笔者实地探访发现，在壹方城的一侧出口，就能看到前海的写字楼了。

壹方中心玖誉凭什么领涨？

江湖传言，壹方中心玖誉与深圳湾就差一个名校学位了，事实果真如此吗？

我们来看看这个项目究竟有什么过人之处呢？

首先是开发商鸿荣源，深耕地产多年，项目品质方面有一定的保证。

其次从配套来看，项目周边设施已经相当完备。

交通上，项目临近楼下就是宝安中心地铁站，附近有3-4个地铁站，出行十分方便。1.5公里范围内有三家医院，其中两家是三甲医院——南方医科大学深圳医院和妇幼保健新院。

小区楼下便是壹方城，商业成熟。宝安壹方城2017年10月开业，当日客流量超40万人次。

2018年壹方城购物中心销售额达到40.6亿元，在深圳购物中心销售名列TOP2，客流量突破4000万人次（来源：赢商网）。如今已经成为了宝安的商业标杆。

附近的文体设施有宝安中心广场、宝安图书馆、青少年宫、体育馆；此外宝安两馆正式开建，“湾区之光”的欢乐港湾也即将建成。

令人遗憾的是，小区配套的学位是滨海小学以及海旺学校，比较一般。

2019，活跃的宝中楼市

疯狂的业主

2019年，对于深圳的各个区来说都意义非凡。

从房地产市场来看，一向位列“关外”的宝安的楼市成交相当活跃，无论是新房还是二手房成交量都名列前茅，其中宝中的楼盘成交也相当亮眼。

2019年6月新锦安公馆开盘，均价8.3万，共备案1889套，2019年成交1438套，其成交金额达到117.71亿元，相当惊人。

图源：深圳中原研究中心

2019年11月14日，豪宅盘榕江·云玺锦庭开盘，均价10.9万，当天推售208套，去化约8成，大户型基本售罄。

二手房市场方面，2019年12月，宝安成交2543套，为16年4月以来的新高，环比上升28.1%。

其中宝安中心区二手房成交价格也从去年的7.44万/平，上涨到今年的9.27万/平，环比上涨24.6%。

一些利好政策相继出台，尤其是前海扩容的消息一出，一些业主们信心爆棚，纷纷上调挂牌价，业主反价的情形也时有发生。

最疯狂的莫过于某小区业主们自导自演了一场联合抬价的闹剧，住建局还为此做了回应，可谓轰动一时。

专家解读：宝中二手房的上涨逻辑

2020壹方中心玖誉还能买吗？

2019年，宝中的新盘持续旺销，二手房价格一路攀升，目前不断有新项目开工建设，未来宝中会否成为下一个深圳湾？让我们来听听行业大咖怎么说。

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2019年宝中的二手房挂牌价格持续暴涨，有人认为这种价格价格上涨很不合理，对此您怎么看？如果继续上涨未来会否出现有价无市的情况？

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@海浪：

宝中房价上涨原因：

2017年深圳湾房价有较大幅度的上涨之后，宝中房价对比之下就有强烈的补涨趋势，因为这两个片区过去10年房价总是交替轮动补涨。

2.2019年下半年四大利好叠加影响

（818示范区公布；10月下旬前海扩容方案上报国务院；双11当天深圳豪宅税调整、腾讯拿下大铲湾办公基地用地等。）

3.宝安中心区三所中学宝安实验、海韵、海旺2019年中考成绩都有较大进步，六大因素叠加，造就2019年下半年宝安中心区走出了在深圳少见的结构性逆袭行情。

@风语：

2019年宝中二手房挂牌价格持续大涨，这种上涨不正常，但是我觉得是具备合理性的。因为深圳的城市利好，宝中的区域利好让很多置业者对区域的价格预期发生了改变，加上调控以来积压的置业需求在利好后集中释放，造成了现在这样的市场现象。

如果价格继续上涨，我觉得是后续乏力的，是不被接受和不可持续的，因为现在的很多利好推进是需要时间的，目前的上涨已经消化了很多利好的力量。

另外，目前二手房价格的快速上涨，已经引起了相关部门的关注，如果持续上涨，不排除相关部门出台政策，对二手房的评估价和贷款进行限制。

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宝中的豪宅壹方中心玖誉一直领涨，最新的均价到了13.7万/平，挂牌到16万/平，2020年是下手的好时机吗？未来的走势会如何？

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@海浪：

现在宝安中心区二手房普遍处于挂盘极少且单价较当前市场价偏高10-15%的情况，这种情况近15年都极为罕见！

在迎来多重利好之后，宝安中心区业主们对后市的看法较为一致。在这种情况下，市场卖买双方会进行一段时间的博弈，最后就看谁让步了。 

在挂盘量极少的情况下，多半是慢慢的有买家无奈的接受了业主的挂盘或者部分急售的业主在挂盘价较高的基础上有一定幅度的让步促成交。壹方挂盘16万，当前很多人还是接受不了，只能说想买，尽量找有诚心卖的业主。

@风语：

这个价格我的建议是谨慎买入，继续追高或许有政策风险，未来价格我觉得是短期稳定或略有调整，等片区新的利好出来的时候再走高。

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前海扩容在即，您认为未来两三年内，宝中的房价会如何变化？您对这个片区怎么看？

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@海浪：

其实我这几年一直在说，不管前海是否扩容到宝中，宝安中心区一直就是前海湾的天然组成部分，只不过一直“有实无名”罢了。

20年前宝安中心区还在规划阶段时，就一直是宝安区规划的最精华的城市核心地段，未来10年，前海会成长为深圳城市新中心，长期看宝中还有较大的发展空间。

但具体到房价，纵观宝安中心区近15年楼市发展历史，都是火爆一两年、消化调整一两年，阶段性的爆发和阶段性的调整始终都是交替进行的，其实对于自住或长线看好的置业者来说，很难去把握其中的波动，要在宝中买房置业原则上是宜早不宜迟，等一切配套都完善了，价格也就更高了。

@风语：

宝中的发展可能会像深圳湾看齐，成为宜居益商的片区。

据深圳壹地产统计，2020年宝中将有盛意家园、泰华梧桐聚落、泰华海逸世家等3个新盘可能入市。

图源：深圳壹地产整理，综合自中原、咚咚找房等

泰华梧桐聚落位于宝安兴华一路与新湖路交汇处，总建面7.1万平米，计划2020年竣工，目前部分已经出地面，项目规划共有4栋住宅，15-20层高。共计362户。

盛意家园位于宝安区宝安大道与创业一路交汇处，由深圳市海汇房地产开发有限公司开发的1栋28层高的住宅。

泰华海逸世家位于宝安新中心区N7，占地7.5万平方米，建筑面积约32万平方米，是一个商住综合体项目。

未来是选择新房还是二手房？还是需要综合自身实际情况考虑，冷静分析，找准时机入手。

新的一年祝大家都能选到合心意的好房！

注：本文部分数据来源

1.链家网、中原网、房天下

2.赢商网、深圳房地产信息网等。