“本科以上首套不限”救了佛山 | 40城楼市备忘录⑱

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。

  城市综述•佛山：2019年佛山前五月迎来“小阳春”，6月后市场开始转冷，购房者持观望态度。11月底佛山发布人才住房新政，本科以上学历首套房不受户籍、个税等限制，市场信心增强，限购区域市场热度有所提升。2020佛山楼市预计将迎来新周期，量价或重新抬头。

  2020置业佛山指数：★★★☆

  2019年底的人才新政救了佛山楼市，但预计2020年市场会分化。购房者要精心区域和热盘，建议购买轨道交通盘。

  ①成交：新房成交锐减5万套  均价升至14161元/㎡

  2019年佛山一二手房卖逾16万套，其中新房成交111855套，比2018年（164778套）锐减超5万套，成交面积达1253.79万㎡，同比2018年（1474万㎡）跌幅达14.94%。从历年成交来看，该成绩为近五年第二低，仅略高于2017年（10.7万套）。

  不过，在湾区9城中，2019佛山新房成交仅次于惠州的14.8万套、1531万㎡，稳居湾区卖房第二。而隔壁的广州大哥，全年新房成交79737套、858万㎡，位居湾区第三。

  从2019年佛山单月成交来看，整体呈现先高后低的市场趋势。今年峰值出现在了3月，“小阳春”成交套数超1.2万套，随后4-6月维持在1-1.1万套之间，进入往常的“金九银十”则较为低迷，并未出现大幅升涨情况，基本保持9000套左右的水平，直到年底人才住房新政出炉，稍微刺激了12月市场成交，才再次突破万套。

  根据中原地产统计报告，2019年佛山全市新房住宅均价约14161元/㎡，南海区以16789元/㎡领衔，涨幅达25%。

  据佛山经纬数据显示，碧桂园凤凰湾再度蝉联2019年度销冠，以5913套、88亿总价夺双料冠军！从佛山TOP20排行榜上看，五区均有热盘上榜，碧桂园、保利、万科、龙光、时代等品牌房企表现亮眼。

  2019年虽市场艰难，但仍有不少楼盘表现出色，比如房价标杆保利天悦、流量担当岭南盛世、刚需收割机信业阳光城檀悦、超级大盘泷景等。

2019年10月26日，位于大沥的时代天韵首次开盘，吸引广佛多地客户到场。 

2019年12月17日，岭南盛世开盘微信选房，以高性价获得9成去化率。

  二手房方面，2019年佛山成交了53619套，成交面积约595.24万㎡，同比2018年（73202套）再跌26.75%，几乎重回到2015年的水平。

  从二手每月成交来看，4月为成交最高峰，成交达5568套。进入下半年，基本平稳在4000套左右。

  ②政策：人才新政适度解限 公积金个人最高可贷50万

  2019年初，佛山放开限价，备案价上调，基本杜绝双合同违规现象。随着近几年的高价地相继入市，原先的限价已经不符合佛山楼市发展水平了，提高限价有助于市场回归平稳和理性，对政府、开发商和购房者都是三赢局面。

  2019年5月1日，佛山个人住房公积金微调，最高贷款额度从由原40万元调整为50万元，并将不受144平方米的建面限制！按照规定，只要累计依时足额缴存住房公积金满3年（含）以上，个人住房公积金最高可贷50万元，夫妻双方最高可贷100万。

  2019年11月15日，佛山市住房和城乡建设局发布了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知（征求意见稿）》，拟对佛山商业、办公类项目销售和服务型公寓的建设进行规范。其中，商办类项目在销售过程中不得再以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

  2019年11月29日，佛山发布人才住房新政，持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享佛山户籍人口购房政策；并明确佛山本科等以上学历，购买首套房不受户籍、个税、社保限制。在楼市低谷发布新政，释放利好增强市场信心，楼市逐渐回暖，市场热度提升，房企积极出货。

  ③土地：全年卖地745.3亿  过江龙趁势入佛 

  流拍、降价、撤挂、底价成交……一手市场的降温引发土地市场遇冷，但门槛的下调也给了过江龙一个机会，于是鹏瑞、荣盛、鑫苑、星河、禹洲、蓝光、力高、蓝城、上坤、德信、朗基、新希望、中建三局等品牌房企纷纷入佛！

  佛山2019年共成交商住地78宗，成交面积约415.1万㎡，环比去年下滑11.11%，成交金额约745.3亿，环比去年大降16.9%。翻看往年成交记录不难发现，佛山2019年土地市场的成交面积和成交金额均已呈现明显二连跌的态势。

  从佛山各区的成交来看，顺德以24宗地、152.9万㎡成交面积、270.6亿的成交金额连续三年问鼎佛山拍地大户。南海区紧随其后，共成交地块21宗，里水、狮山和桂城为成交主力。值得一提的是，大沥、狮山、丹灶、张槎、乐从和西南6个板块地价被刷新。

  从市场看，目前佛山土地供应量比较充足，主要是下半年房企由于对后市判断不乐观与资金压力大，导致部分地块流拍或延迟挂牌，预计会对两年后的楼市供应有所影响，特别是禅桂核心区域或因为供地不足而导致房价上涨。

  ④2019年房价收入比还算靠谱：8.7

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。佛山数据是，单套总房款200万元/家庭可支配收入23万元）=8.7。

  佛山目前刚需成交总价区间约为150-250万，成交主力户型在90-120㎡。佛山市统计局数据，佛山上半年城市常住居民人均可支配收入2.88万元，则全年以2倍5.76万元计算，则家庭收入以人均可支配的4倍23万元计算。即家庭以现有收入8.7年可以买一套房，全国看这是一个相当适中的数据。

  ⑤买房观望情绪较浓 2020看好千灯湖

  2019年普通买房人处于观望状态，市场上一二手可选房源也比较多，部分房企资金紧张以价换量折扣优惠不断，周边朋友大多认为2019年是刚需入手的好时机，看好禅桂、临广等热点区域。

  在乐居“2020年佛山置业主题调查”中，未来是否会买房的话题选择上，38.2%的网友都给出了肯定的答案，同时也有39.1%的网友处于观望。

38.39%的网友处于观望状态

  从经纬地产统计的2019年佛山成交金额top15板块看，容桂、大良、乐从、三水新城成为年度最大赢家。

  “如果要买房的话，你最看好的板块是哪里？”针对这一问题，南海千灯湖板块脱颖而出，以22.5%的得票率遥遥领先其余各大区域，成为大家公认最看好的置业板块。紧随其后的则为顺德的两大新城，分别为佛山新城和大良新城。此外，禅城祖庙板块和南海的平洲板块也成功跻身置业热门前五位。

  ⑥2020预计市场两极分化 临广片区值得期待

  2020迎来新一个十年，可以预见佛山楼市也将迎来新周期，年初或迎来小阳春，但极有可能呈现两级分化，特别是临广区域预计将呈现量价齐涨，而非限购区如若没有利好或低价刺激，或将持续走低。

  2020年佛山五区至少迎来84盘入市，其中54盘为2019年新拿地项目。从项目看，保利华侨城云禧、龙光新城玥云府、碧桂园广佛慢城、千灯湖月岛、招商天璞府、澳门城、卓越万科朗润园等品牌项目将成为市场耀眼新星。

  本次调查采写人：佛山乐居编辑部、潘宇凌

  2020年1月10日

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