细节剧透！吹风价6.8万/㎡起，龙华楼王年后入市

作者：小颖 

来源：深圳买房计划

宇宙中心超级大盘楼王单位年后要入市了，吹风价6.8万/㎡起，它就是壹成中心11区新品。

11区位于壹成中心最中心的位置，真正C位出道，住区相对比较纯粹，近学校、近购物中心。@深圳买房计划 向多个置业顾问询问后得知：规划共有约1535套住宅，100㎡以上的户型占比60%左右，车位约1800个，车位配比超1:1.1，且配备最大的园林组团，这配得上一个霸气外露的名字——壹成超体花园。

壹成中心最早于2015年入市，2017年共成交1475套，2018年共成交1264套，连续两年位居住宅成交套数TOP10 榜首。据深圳中原研究中心资料显示，2019年壹城中心三区成交989套，登上2019年新房住宅成交套数TOP10榜单。

年后，壹成准备卖楼王单位了，规划共有1535套住宅，主推改善型产品。

一次次收获满满的成绩单，这一次楼王入市，将会怎样呢？

01

楼王单位 改善为主

吹风价6.8万/㎡起

壹成中心11区楼王单位预计年后3-4月入市，主推建面约89-179㎡户型，除了一栋主推170多㎡的户型，其他楼栋都分布有小户型，100㎡以上的户型占比60%左右，目前绿网已褪去。

△壹成超体花园位于壹成中心最中心的位置

11区住区相对比较纯粹，位于壹成中心最中心的位置，和2019年入市的3区不同，11区不含写字楼，且配备最大的园林组团。主推改善型大户型产品，其中包括建面200㎡以上的楼王；车位较为充足，约1800个，车位比约1：1.1。

11区处于中心位置，隔离了龙华人民路、东环一路、梅龙路，比较安静。但又离商业、学校不远，生活便利。

根据工程介绍：壹成中心11区壹成超体花园位于龙华区鸿光路和鸿创路交汇处。总建筑面积292049㎡，开工时间是2017年11月，竣工时间为2020年6月。壹成中心的住宅社区为独立的花园管理。

△11区最高的一栋是6栋，54层，建筑高度166.9m,可能是目前龙华最高的住宅楼。

02

地铁22、25、27号线途经片区

龙二实验+第二儿童医院

地铁：

 4号线和建设中的地铁22、25、27号线

目前：有4号线龙华线，从龙华地铁站走到9区大概7-8分钟，走到3区大概12-13分钟，走到11区大概15分钟，走到售楼处大概需要18分钟。

未来：龙华的交通问题牵动人心，最受期待的22、25、27号地铁线，大致走向为（仅为规划，以实际建成路线为准）：

22号线龙华连接福田：规划南起福田保税区，终点观澜黎光片区，并预留北延至东莞条件。大致走向：福田保税区、梅景、民治、油松、富士康、桂花、黎光。

25号线连接龙华坂田、布吉：石岩、大浪、牛地埔、龙华、油松、贝尔路、上水径、清水河、国贸。

27号线连接南山龙华坂田：前海、登陆、西丽、南科大樟坑、牛栏前、富士康、华为、岗头。

△未来22、25号地铁线会否在梅龙大道和工业路交汇处设站？

 学校：

龙二实、宝龙小学与规划中的学校

目前：已经开学的九年制学校龙华第二实验学校，位于龙华街道东环一路与鸿光路交汇处 。

△龙华第二实验学校

壹成中心十区对面是宝龙小学工程，根据工程概况公示显示：宝龙小学总建筑面积为30675.98㎡，开工时间是2019年6月20日，计划竣工日期是2020年8月31日。

△正在施工中的龙华宝龙小学：位于壹成规划为10区的地块对面

除了有小学在建，附近还规划了中学。据现场销售介绍，本所中学位于壹成项目规划为10区的地块紧挨着的未平整地块（下图红圈内未平整地块），具体情况以官方公布为准。

△规划中学用地的位置：位于壹成规划为10区的地块紧挨着的未平整地块

△规划72班九年制学校用地大致位置

新校龙华教科院附属外国语，目前临时校址紧邻龙湖春江天玺，未来将会搬迁到固定校址。据网友透露，这里可能是龙华教科院附属外国语固定校址（以实际文件为准）。

根据2019年7月，官方发布通告，油松地区法定图则13-01、13-03等地块，将建一所72班九年一贯制学校、2处18班幼儿园。

 人才房用地：

 壹成中心对面，规划九年制学校的旁边：

△壹成中心三区斜对面市政基地杂草丛生：此处为规划学校用地和2月11日将出让的人才房用地

将于2月11日出让的人才房用地位于龙华油松的A822-0408宗地，人才房销售均价不高于3.9万/㎡，最高销售单价不高于4.16万/㎡。

与同样位于龙华油松片区的楼盘龙湖春江天玺相比，2019年12月22日住宅开盘均价6.29万/㎡，而此次龙华限价人才房均价≤3.9万/㎡，相当于市场价6折。

幼儿园：

鸿尚、鸿创幼儿园

幼儿园：据现场置业顾问介绍，小区自带三个公立幼儿园。

△已开学的鸿尚幼儿园 图片来源于网友

△临近11区的幼儿园 

 医院：

深圳市第二儿童医院、新华医院 

三甲医院深圳第二儿童医院位于龙华新区，民治大道与民康路交汇处东北角，建设规模37380㎡，目前正在施工中，规划1500张床位。儿童医院位于5号线民治地铁站B口，从壹成中心驾车前行需要15-20分钟。

△占地面积400072.95㎡，截止2019年8月已完成65%工程桩施工  预计2023年营业

另外，新华医院也在建设中，位于新区大道与民宝路交汇处。占地面积57743.65㎡，截止2019年8月工程桩施工完成60%，预计2023年投入使用。

 商业：

 壹方天地、壹方城、山姆会员店 

这里汇集的知名商业有：山姆会员店、龙华最大IMAX影厅新天影院、华南首家室内风洞飞行体验项目iFLY。

目前，壹成中心自带的商业壹方天地现在A区、B区、E区商业已经开业。位于三区楼下的C区商业是壹方城（三区楼下）。

△项目自带大型商业壹方天地和三区楼下的壹方城

1区壹方天地E区商业已开业，山姆会员店就位于此，除此之外，还有各年龄段儿童的培训机构。9区楼下的A区餐饮、潮流品牌众多，8区楼下的B区商业2019年7月28日开业，约150家商业品牌进驻。

位于3区楼下的C区商业于2019年年底启动招商，引进华南首家风洞iFLY（已于1月5日试运营）、室内滑冰场、超4000㎡电影院及室内篮球场。未来业主可以满足日常购物、休闲娱乐、教育之需。

△壹成中心整体规划图  图片来源鸿荣源壹成中心花园公众号

03

周边13个旧改集中 

卓越旧改+中洲旧改+恒大旧改等

△龙华油松片区旧改地图 旧改众多

片区内13个旧改扎堆，包括：中洲龙华商业中心旧改、德业基旧改、金地水斗旧改、富基上油松老工业区旧改、上油松老围片区城市更新等。

距离项目2区300米左右，是卓越油松城市更新。该地块已开始动工。在2019年8月的房博会上，卓越集团展示了深圳的旧改版图，油松城市更新拆除用地面积8万㎡，规划建面约25万㎡，卓越拟将其发展为高品质商住区。亮点是，规划将建一所小学，并配置保障房、幼儿园等公共配套。

△卓越旧改与项目的位置

△卓越旧改现状 土地已平整

恒大万众生活村旧改，更新方向为居住功能，拟拆除重建用地面积5.47万㎡，要求落实不少于8700㎡的义务教育用地，不少于12班的幼儿园1所。该项目的申报主体，大股东为恒大地产，占股51%。

中洲龙华商业中心旧改，据置业顾问介绍，这个地块和壹成中心的地块差不多大，但是体量比壹成少，中洲体量是150万㎡，而壹成300多万㎡。中洲规划主要是学校、酒店、办公产品为主，还有2万㎡的公寓。

04

壹成中心在售新房均价约6.5万

二手房成交价近7万

△壹成中心分布图

壹成中心3区：目前仅剩118㎡户型在售，价格在6.5-6.6万/㎡，2019年7月开盘。

周边在售新盘：

龙湖春江天玺：建面约100-186㎡住宅，均价约6.3万/㎡；另外，建面约41-70㎡，均价约5.6万/㎡。

华盛珑悦：建面约103-130㎡住宅，均价约6.5万/㎡；建面约44-72㎡公寓，均价约5.3万/㎡。

壹成中心各区二手房情况：

按照顺序，壹成中心先后入市的有9区（2015年11月开盘）、5区（2016年6月开盘）、6区（2016年8月开盘）、7区（2017年8月开盘）、8区（2018年11月开盘，现房）、3区（2019年7月开盘），共6个区。其中9区、5区、6区、7区、8区已入伙。各区目前二手房价如下：

△数据来源：乐有家

当然啦，壹成中心还有2区和10区目前正在施工中，如果这次抢不到，后面还有新品。

 未入市新盘：

壹成中心二区

壹成中心二区项目名称是壹成时代花园，目前正处于挖地基阶段。据现场置业顾问介绍，二期主推住宅产品，建面约50-60㎡小户型（具体以开发商公布为准）。

△二区壹成时代花园打地基阶段

 未入市新盘：

 壹成中心十区

壹成十区土地已平整，大门处有长江logo，据介绍，此处规划住宅产品（具体以开发商公布为准）。

△十区所在地现状

05

优缺点碎碎念

通过对区域价值、项目价值、附加值三大类合计22项指标的综合打分：得分80分。因目前项目进展，在户型设计、园林景观等尚无法得知，所以预估评分比较保守。

优点：

1.学区：据现有信息和规划，目前壹成的学区是9年一贯制的龙华第二实验学校，但是周围旧改众多，学校规划也比较多，后期教育问题会得到改善（最终以官方公示为准）。

2.交通：运行的龙华线4号线和规划中的22、25、27号线聚集于此；

3.配套：自带龙华最大购物中心壹方城（三区楼下）、壹方中心。龙华市政配套也在逐渐完善中，深圳市第二儿童医院、新华医院、5G书城、简上体育综合体、龙华文体中心。

4.产品：11区是楼王单位，以改善户型为主，100㎡以上户型占比约60%。

缺点：

龙华的交通和教育问题始终是购房者最关心的问题，而这两点恰恰是需要时间等待的。