独家| ​前海偷偷在涨的地方!这些小区都卖到10万了!

作者:千足虫 

来源:深圳房客会

2019年下半年,深圳楼市太多利好,有些原本我们忽略的地方,猛地回头一看,已经有点高攀不起了。

今天我们要介绍的前海南的这个小夹角一带的小区(大小南山夹角处,本篇以沿江高速来划分前海住宅区南北),房价此前其实也不低,只是碍于位置较偏一直不起眼,直到5号线延长线的开通、妈湾一带金融中心初见雏形,同时片区内部分小区还带南山实验集团荔湾小学学位,此时再来看这一带的房价,上网一查普遍都上10万了。

不过目前大家对这个片区最大的忌讳是配套不全,没有大型商场,仅有的商业体就是泛海拉菲二期自带的泛海城市广场,其他基本上还是原生态街边或者小区楼下配套;还有最扰人的月亮湾大道,货柜车川流不息,改造老早就在提了,但是涉及路网衔接、超高压油气管道迁改等相关问题,改造一直受影响,到目前都还没有开工时间。所以基本上中海阳光玫瑰园往南的小区成交就没那么活跃了,当然和一些小区自身的户型也有关系。

上周我们专门去这一片实地踩盘了,发现小区都很新、环境也很好,5号线延长线开通后去南山中心、深圳湾、蛇口以及福田和宝安都很方便,看起来是不错的选择。只能说利弊共存吧,加上现在价格都不便宜了,这个预算可能宝中会是一个更好的选择,虽然偏隅一方,总归还是位于南山、前海自贸区内,目前可能存在诸多不便,未来还是有机会的,有必要让大家了解一下这带。

我们从北往南来介绍,中海阳光玫瑰园我们此前已经多次提了(链接:腾讯入职3年刚需,南山买房最佳指南!),热门刚需小区,这里就不做介绍了,本篇我们主要介绍恒立心海花园(依云伴山)、泛海拉菲一二期、汉京确悦、前海港湾、前海康城华府、佳兆业前海广场。兴海大道以北的带南山实验集团荔湾小学学位,以南的带月亮湾小学学位,学位一般,初中都是深大附中学位。

1

恒立心海湾花园

2010年小区,又名依云伴山,围合式花园大社区,共5栋14个单元,住家环境舒适,对面就是月亮湾公园,5分钟可到荔湾站、荔湾小学。近主路的都是高层,充分保证小区内部住家安静度,不过挨着月亮湾大道和前海路的噪音困扰会比较明显,特别是挨着月亮湾大道的5栋和4栋D单元。不过小区户型比较复杂,复式、平层都有,而且双拼居多,这也是为何其成交不活跃的原因,目前均价在9.4万左右。

4栋D单元全是88左右的原始2房复式,6户共有3种户型,01/04户型客餐厅均出大阳台,02/04户型阳台稍短点,03/06户型只有客厅出阳台,所有复式户型均方正、西/东南向,阳台方向看花园,尽可能的回避月亮湾的噪音,可改成3-4房,实用率高。放卖量不多,报价在950-980万左右,11月份有855万成交,即便现在900万能成交,报价也虚高太多了。

5栋AB单元01/02户型是86平的3房,03/04户型是88平3房2卫,有赠送(可改3+1房),通透性不错,不过噪音困扰更明显,均户型方正、东向看花园,偶数层客厅出阳台,奇数层卧室出阳台。目前86平的卧室出阳台报价960-1000万左右,客厅出阳台的报价1020万左右,

其他全是双拼户型,3栋是复式大面积双证,很多业主一套卖很难卖出,都拆成两套来卖了,也正因为如此,户数多了,车位由此也变得紧张了。比如1栋的02户型可以拆成一个59平的2房和88平的3房,这样一来卖相和总价就大大提高,1栋A单元有个业主原先就是一套在卖,一直没卖出去,前几个月拆成2套了,总价立马提高了至少100万,看房的人也多了。

下图是拆开的88平的手枪户型:

但拆开来后户型格局很差,59平的2房次卧是原始户型的公卫改的,面积很窄,厨房没有采光,不过客厅保证了有阳台;88平的3房,进门后就是一条狭长的走道,主卧空间宽敞,厨房位置有点窄,偶数层客厅出阳台,奇数层两个次卧出阳台。 

拆成2套卖,作为刚需户型还是可以,只是在一个社区环境这么好的小区里,这种户型的存在感觉有点拉低小区档次。原始户型是带入户、南北通透的4房2卫,作为改善户型很不错,如果名额不缺,买这里的双拼户型住家是很不错,基本都做到了通透,其它双拼户型也是如此。

59平2房报价也在540万以上了,选择中海阳光玫瑰园的50平左右2房可能会更好。只是作为改善社区,恒立心海花园环境是不错,关键是双拼居多、配套又一般,差不多预算都能去后海一带买了,小区成交不火主要就是被双拼拖累(境况有点像三湘海尚,也是双拼居多),单证户型又有噪音困扰,现在能涨主要就是凭借自贸区地段。

2

泛海拉菲一二期

一期为2010年小区,由3栋小高层与5栋叠院别墅组成,小高层的存在差不多就是为了给别墅挡噪音的,不过有了别墅小区容积率很低,绿化率高,住家舒适,3分钟可到荔湾站,旁边就是荔湾小学;底层没有商铺,需要到临近小区或者二期解决生活所需,均价9.6万左右。

挨着月亮湾大道的1栋2个单元开发商原先设计的是复式格局,后来因为一些原因,直接把70多平的复式拆成两套房卖,保持复式格局,楼上的门也开在楼下,所以看房的时候你会发现,偶数层的房门也在奇数层(再爬楼梯到达偶数层),开放式公共走道直面月亮湾大道,公摊高、安全度低。仅保留88平常规复式户型,实用率很高,可做到4房,这种复式住家舒适度可以,有套报价1000万在卖。

70多平的复式拆开后面积在74-77平,奇数层卧室出阳台看花园,偶数层客厅出阳台看花园,基本都能做到3房,格局一般,奇数层客厅采光差,会存在暗房。相比恒立心海花园拆开来卖的户型还要差,关键还吵,不过因为实用率高,刚需喜欢,是小区成交比较活跃的户型,有套奇数层中层报价720万在卖。

奇数层户型:

2、3栋全是双拼改善户型,面积在131-161平的4房,通透性很好、看花园,有名额、看中一期环境的可以购买。 

二期为2012年小区,一期主要偏服务大买家,被拆开的复式也只是迫于政策环境需要而变成刚需户型,二期主要服务改善买家,也有部分刚需户型分布,围合式布局,配套泛海城市广场商业,生活氛围会更加浓厚。

2房户型有86、89平两种面积,原始户型实用率较低,不过对追求居住舒适度的人来说很适合。86平2房户型方正,客厅出阳台,入户可改房间当3房用;89平2房也可改3房,奇数层客厅正出阳台,偶数层客厅侧出阳台。放卖量很少,有套86平的低层报价980万在卖,价格虚高。

其他就是大面积3、4房,户型上都没什么问题,除了170多平的是单证外,其他都是双拼户型,仅一两套在卖,占名额,总价也没什么优势。

恒立心海湾花园和泛海拉菲一二期小区环境都不错,住家很好,就是被双拼户型耽误了,即便小区有个别刚需户型(含拆开来卖的)也不能活跃整个小区的成交热度,所以一直以来我们这几个小区都很少推,转手率低(不过好处是保证了住户群体稳定,社区居住氛围良好),价格短时间内难有大的突破,今年来这一片价格之所以上升的那么猛,和自贸区日渐成型、周边新盘入市带动、5号线延长线开通有很大关系。不过目前价格猛地上升太多了,后期需要一段时间来消化。

3

汉京确悦

2012年独栋小区,AB座呈L型连在一起,带个小花园,全是刚需户型、有赠送,实用率非常高,部分户型可以把走廊拓为自家入户,荔湾站地铁口物业;车位有点紧张,靠近月亮湾的端头户型会比较吵,小区没什么品质可言,就是地铁口刚需小区,成交在这一带比较活跃,均价9.6万左右。

小区户型比较简单,就3个面积,61平的2+1房,77平和88平左右的3房户型格局一样,就是大小而已,所有户型均方正,奇数层客厅出阳台,偶数层卧室出阳台。

61平的2房,分布在A座AE(东北向)、B座C(西南向)户型,主卧很宽敞,赠送的阳台可以改成小房间,不足就是卫生间没有采光,很适合刚需买来过渡。目前仅有套看荔湾小学东北向卧室出阳台的报价690万在卖(报价有水分),单价高至11万,真心贵,但是没其他在卖,业主随性了。

77/88平左右的3房2卫,77平分布在A座BCDFGH、B座ABE户型,88平分布在B座DF户型(东南向),客厅开阔,所有房间采光、空间都很足,不过主卧卫生间没有采光。

77平左右的总户数多,也是小区卖的最好的户型,自地铁开通后,业主都惜卖,小区所有在卖房源不超过5套,在卖的几套报价也奇高,比如有套88平的报价900万,这个预算都可以在南山买到带社区的热门小区了(诺德国际,就是交通欠缺)。

4

前海港湾花园

2016年花园次新小区,共5栋,刚好在月亮湾大道和兴海大道交汇处,3栋噪音非常明显,5栋在视野、安静度上都更好,两栋同户型、同楼层,一手卖的的时候差价就在70-80万左右,现在差价依旧存在。3分钟左右可到荔湾站,均价8.5万左右。

1、2栋是124-146平的3-4房大户型,进入二手房市场后成交不活跃,户型没什么缺点,但是挨着月亮湾大道,改善很少会选择这里。

3、4、5栋是76-89平的2房,都可改成2+1房,其中87-89平的是奢享型2房,刚需更多还是关注81平2+1房。

76平的2房分布在3、4栋靠路端头位,户型方正,主卧出阳台,所有空间都看路,房子内部完全不能找到一个安静的角落,改出来的小房间只能当书房用,太吵了,不推荐购买。

81平的2房分布在3、4、5栋的02、03户型,横厅格局,客厅带小阳台,改出来的小房间将就能放下床,为了客厅采光,很多人会把次卧移到阳台方向,房子的空间感也会提高,要买的话优选5栋的,不管是住家还是未来转手都会更好。放卖量不多,报价在750-800万左右,高低层会有差价。

87-89平的是奢享型2房2卫,3、4、5栋都有分布,进门带的阳台可改成房间当2+1房,户型上要比前面的2房好,带2卫,客厅出阳台,通透性也不错,在卖报价都在800万以上了,均价都在9-10万,不好成交,很多都是卖了半年之久。

我们实地踩盘的时候,发现很多都是放租状态,因为离前海湾保税港区近,该小区除5栋外住家都比较吵,所以很多都是出租状态,一些小型物流公司人员租下来当居住办公场所。

前海港湾小区新,户型上大多也贴合刚需需求,就是位置很尴尬,除5栋外,其他楼栋都会有噪音困扰,首先弃选的应该是3栋,然后是4栋的01户型,现在多花点钱买了安静的户型,后期涨幅也会更明显,至于说月亮湾大道改造,就算以后不走货柜了,作为连接南山南北、兴海大道连接前海蛇口一带交通要道,车流量只会有增无减,噪音困扰依旧存在。

5

前海康城华府

2014年小区,只有3栋小高层,带空中花园,近泛海拉菲二期商业中心,到地铁7分钟左右,3房起步,西面视野被遮挡,户型上就已经注定该小区很难成为热门小区,均价8.8万左右。

主打户型为88-90平左右的3房2卫,户型均方正,偶数层客厅出阳台、奇数层次卧出阳台,赠送入户,通透性不错,放卖量不多,报价在860-900万左右;还有部分145和151平的4房,报价在1350万上下。

该小区除了户型还算可以、近泛海商业中心外,其他优势不明显,总价也高,如果个人喜欢可以买,关注社区品质的可能就要斟酌下了。

6

佳兆业前海广场

2014年小区,花园品质社区,内部有宽阔水域,小区的空间大大提升,外立面有点像宝能太古城,看起来比较高大上,在这一带也是品质排在前列的次新小区,二期的写字楼和公寓完美的挡掉了来自月亮湾大道的噪音,旁边是前海路尽头、对面是兴海公园,住家安静,环境、视野非常好,就是还差点商业生活配套,学位也一般,均价9.4万左右。

该小区曾经烂尾(原名山海美域),当时3万多单价买入的业主差点以为自己的购房款要打水漂了,两年后佳兆业接手,尾盘再次出售的时候单价已经卖到5万了,到现在小区均价已经在9.4万了,第一批买的业主无疑是最幸运的。

刚需改善户型均有,处于中间的1、2栋全是大户型,挨着前海路的3、4、5、6栋则是2-3房的刚需户型,不会吵。

我们先来介绍刚需户型,3、4、5、6栋的03、04户型都是77平正规2房,户型方正均南向,奇数层客厅出阳台,偶数层客厅侧出阳台,看小南山方向,视野、采光都不错。放卖量很高,客厅正出阳台的报价在760-825万左右,客厅侧出阳台的报价750-800万左右,单价基本上都在10万上下了,虚高了有50来万,很多都是不诚心卖,挂盘半年、一年之久的。

01、02户型是86-87平3房,横厅户型,均方正南向看小南山景观,奇数层客厅出阳台,偶数层阳台在餐厅、厨房方位。放卖量不多,报价在880-900万左右,还有低楼层业主报价至950万,完全忽略市场行情。

1、2栋户型基本上类似,1、2栋AB03/04户型都是83-86平的2+1房,均方正、客厅出阳台南向,看花园安静,在卖报价810-860万左右,毕竟改的3房没有3、4、5、6栋的3房实用;1栋A02是88平正规3房,户型格局上要优于其他80多平的3房,南北通透,奇数层客厅出阳台、偶数层餐厅出阳台,这种3房很稀缺,没有放卖。

1、2栋AB01以及2A02户型都是107-111平的3+1房2卫,带入户,南北通透,奇数层客厅出阳台、偶数层餐厅出阳台,甚至可以改成5房,在卖报价1150-1250万左右,价格高低直接受房子是否改动影响,仅有在卖的都是挂盘一年之久了;1、2栋B02户型是135-137平的大3+1房2卫,在01户型基础上,奇数层主卧还带阳台,有2套卖了半年多了,报价在1400-1450万左右。

和前海港湾一样,佳兆业前海广场的大户型成交也不活跃,基本上预算到了这个水平都会选择前海北、后海、深圳湾一带的房子。扛起小区成交量的基本都是刚需户型,在户型、小区品质上前海广场都是这一带不错的小区,就是学位差了点,同时离地铁远,潜在买家少,而业主心态普遍高,导致房源积压严重。

结语

通过我们对前海南一带小区的盘点,发现除了中海阳光玫瑰园和汉京确悦外,多数小区并不是纯正的刚需友好型社区,高总价直接就拒绝了刚需,但是地段和配套又让改善买家看不上(特别是一些高总价双拼小区),没有刚需的带动、改善买家的青睐,片区热度很难上升。

但今年来,前海南在房价上迎来了高光时刻,原本就比较宜居的大小南山交接带,随着自贸区建设不断推进,一路之隔的妈湾金融中心逐渐成型,5号线延长线运营打通了前海南串连蛇口、深圳湾、宝中的交通瓶颈,这些看得见的利好提升了片区价值,加上双十一豪宅线取消刺激了一波成交,业主心态开始起来了,刚需户型价格不断创新高,大户型卖家也不甘示弱,标高价挂盘(不过被晾晒的多,改善买家还是很少会看得上),也就形成了曾经偏僻不起眼的前海南,猛然间次新小区个个都卖到10万+了。

但是该片区的不足之处依旧存在,最明显的就是月亮湾大道和兴海大道带来的噪音困扰,即便后期月亮湾大道改造后不再有货柜车通行,自贸区的成熟只会带来更多车流量,噪音问题依旧不可避免;然后是配套上的不足,片区内只有一个比较大的商业中心——泛海城市广场,很多小区只能依赖小区楼下商业或者周边老旧小区的生活配套;学位的话,前身是前海三小的荔湾学校也就是有南山实验集团这个招牌,中学学位一般;片区面貌一眼望去还是老小区居多。

不过放眼未来,商业配套有改善的机会,房价也还会有空间,毕竟都是2010年后的次新小区,只是现在猛地拉升太高了,需要时间来消化。各方面都更好的前海北依旧会是刚需和改善买家的置业热点,前海南一带作为第二选择,除非有直接利好本片区的因素出现会产生新的置业热潮,不然更多还是受蛇口和前海北外溢带动片区房价崛起。

对于一些不管从哪方面原因都在考虑这一代的购房者来说,刚需如果关注地铁,比较推荐的是汉京确悦、前海港湾安静楼栋,然后是泛海拉菲一期复式拆开来卖的、恒立心海湾花园双拼拆开来卖的;刚需自住兼投资的话,优选中海阳光玫瑰园,社区环境好、学位也可以,10分钟左右可到荔湾站。

这一代真正来说品质符合刚需和改善住家需求的要属佳兆业前海广场,小区新、户型好、周边环境和视野佳、安静,住家非常合适,就是学位差了点、离地铁口远、配套有点不足。改善大买家那就随意了,有名额的可以买双拼,不少小区环境也是不错的,只是有了这个预算,南山其实有更好的区域可以选,这个就看个人了。

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