2020买房指南!深圳涨价最猛10大片区,建议你绕开一半….

作者:内容小分队 

来源:南方楼事

谁能想到,因为市场火爆而备受瞩目的宝安中心区,其实2019年的二手房价涨幅在全深圳排不进前五名。

当宝中部分小区高调宣布二手挂牌价迈入10万+/平的时候,南山科技园片区的成交价已经默默上涨了11%,挂牌均价直奔13万/平。

而一直默默无闻的福田八卦岭片区,更是凭借荔园小学的名校学区利好,不仅二手成交价上涨10.3%,成交量更是暴涨44.9%,多个次新小区已经无房可卖,挂牌价攀上8字头......

回望2019年,深圳楼市的火热并非仅停留在西部。从最能体现实际需求的二手房市场来看,那些涨幅惊人、成交暴增的热门片区,远比人们印象中要多得多。

深圳各区成交价涨幅TOP5片区

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涨价300万,30天内成交科技园稳坐涨幅NO.1

“最火的时候,光是华润城一期一个月就走了(成交)20多套。”

临近年末,中介小李还在店里忙碌,虽然不少门店都开始放假,但是小李所在的科技园片区,近期还是有客户来看房。

在刚刚过去的2019年,当大多数人都被宝安、前海等片区抱团涨价、开盘日光等楼市新闻吸引时,科技园片区的成交均价默默突破10万/平大关,成为深圳2019年成交价涨幅最大的片区。

(据贝壳研究院2019年楼市大数据报告,科技园片区年成交量达到1181套,同比增加5.8%,成交均价10万/平,同比上涨11%。)

“差不多6、7月的时候,大冲外国语出中考成绩,这边房价就开始涨了,有些小户型一套就涨了2、300万。”

小李回忆,早在818政策宣布之前,学校附近的房价就已经开始躁动,后来818升级示范区、双十一豪宅税等利好接连出台,片区房价一路飙涨。

(2019年11月的成交数据)

(2020年1月的成交数据)

“之前南山的房子,超过490万就有十几万的税,科技园的房子几千万一套,这笔钱业主都要加上。”

小李接触涨价最多的一位客户,直接从1400万挂到1700万,但是一个月就卖掉了。

“有的业主一次只涨50万,但是连着涨了2、3次,后来也卖掉了。”

小李解释,科技园片区业主有不少是手持十几套房产的本地村民,大家的报价都差不多,这边的购房者大多数是偏改善的刚需,需要学位和配套,没太多选择空间。

(大冲外国语学校周边)

因为科技园的成交一直都比较活跃,单从数据上看,2019年片区成交量没有大幅提升。

“这边总价高,一般来讲,一个月卖一套就很不错了。但是2019年,最好的时候一个月能成交2、3套。”

而且,小李透露,他的业绩在片区并不算突出,“其他个人做的好的,一个月有一百多万。”

从5字头迈向8字头八卦岭迎来爆发年

在不少人的印象中,八卦岭片区一直是福田的房价“洼地”。

因为楼龄超过20年的老小区居多,学位严重不足,八卦岭片区的二手房均价常年不超过5字头,成交也并不活跃。

但是,2019年年初,荔园小学东校区划入八卦岭片区的消息开始发酵,片区房价水涨船高。

(图源贝壳找房)

据贝壳研究院2019年楼市大数据报告,八卦岭片区年成交量达到920套,同比增加44.9%,成交均价5.9万/平,同比上涨10.3%。

尤其是与荔园小学东校区一路之隔的旭飞花园和八卦岭宿舍,按照就近入学原则,这两个小区成为家长们的首选。

一夜之间,小区房价就像坐上了直升机,从年初的5字头,一路奔向8字头,部分业主甚至挂牌单价达到了11万/平。

(荔园小学东校区预计2020年中开始建设,目前土地已平整)

“年初总价200多万的房子,现在基本上都要到300万,而且不一定买得到。”

中介小陈解释,一是因为房源不多,八卦岭宿舍7600多户,目前在售房源不超过20套,旭飞花园房源也只有20套左右,另一个原因就是业主反价很普遍,而且每次涨幅不低。

 (楼龄超过30年的八卦岭宿舍,目前已经被纳入棚改)

“刚跟客户说好去看房,业主那边就涨价了,一口气涨30万,原来总价才300万不到。”

小陈表示自己在八卦岭工作多年,还是第一次如此密集的被业主反价,“基本上成交一套,那套就是最低价。其他业主都跟着涨,不会比别人家卖的低。”

而且,这样涨价的业主还算是有诚意要卖的,部分不着急出售的业主,报价更是随意。

“有套15平的,目前面积最小的户型,原来160万,现在直接挂到200万。”

(旭飞花园的目前二手挂牌单价基本达到了9万/平,仍有业主在小幅涨价 图源链家二手房)

除了受到荔园小学的利好,八卦岭目前还规划了一所中学,也成为了刺激片区房价上涨的原因之一。

整个2019年,八卦岭小区不仅房价涨幅排名第二,成交量涨幅在全市来说也是数一数二,算是迎来的真正的爆发年。

小陈透露,2019年他的收入已经翻番,但是具体几番不方便细说。虽然片区已经大幅上涨,他对未来还是充满希望,“目前价格还没有回过头,2020年不会差。”

总结

房价,某种意义上来说,就是一种信心接力。

在刚刚过去的一年里,除了涨幅最大的科技园和八卦岭片区,深圳湾、上塘和罗湖水贝等片区也出现了多次反价、成交大涨等现象,整个深圳市场都信心爆棚。

“深圳湾恒裕槟城二期,170平户型,11月份挂牌3700万,有客户来看,业主说不考虑卖了。12月初重新放盘4300万,月底就卖掉了。”

“蛇口半岛城邦二期,89平,售920万,签合同前临时加价10万,买家回家犹豫了一天,同意了,赶过来路上又被加价10万,犹豫十分钟同意了,又被加价10万,一直加到了950万。”

“龙华上塘港铁的三居室,580万,两套,谈好合同以后被加价,一套加20万,另一套加30万,没买,现在600万算小区低价房源了。”

“2019年,罗湖业主也有反价,不多不多,一次涨个10万、20万,客户也都买单了,之前这样还是15年、16年的时候。”

......

但是显然,这种信心支撑房价的局面将被改变。在最近的一次行业论坛上,官方透露,深圳正在探索建立二手房指导价格制度,严惩哄抬房价现象。

可以想象,多年后人们回想起2019年的深圳楼市,就像现在回想起2015年的市场一样,热闹得不真实。

但可以确定的是,深圳市场一定不会停滞不前,而是更加分化,依然潜力十足的片区稳步前进,过热的片区重归理性。

当选择权重归购房者,买家拥有更多权利的同时,也被要求具备更理性的判断力。

对自己的眼光很有信心的购房者,不妨再回头看看这些在2019年“火爆”的片区,试着判断一下,哪些仍在生长,哪些已经透支。

应受访者要求 文中人名均为化名

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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