房产投资的“四大原则”

作者：球球 

来源：深圳小鹿选房

回首过去几年，要说什么投资收益最高，那肯定是房子了。

深圳的房价无疑是涨得最快的，当初小渔村的土著们如今早已经成为了令人羡慕的“包租婆”、“包租公”。

越来越多的人开始谈论房子，买房投资也成了人们资产配置中必不可少的一部分。

“不买房，一年就白干了。”

但是，现如今网上漫天胡吹的开发商和时不时写一些软文的所谓房产专家，让这些投资买房的人成为了“没有感情的看房机器”。好不容易买完房，眼看着别人的房子涨了好几倍，可自己的房子几年没动静，也只能打碎了牙往肚子里咽。

而对于那些家在外地，在深圳上班，想要享受到深圳的发展红利，在深圳买房投资的人来说，以前可能随便买一套房，坐等几年，升值几十万甚至几百万，转手就是巨大利差，但是现在还想要按这种逻辑投资房产已经行不通了。今天我就来说一说，投资买房的四大原则。

01.以选自住房的心态去选房

很多投资买房的人都陷入了这样一个误区：既然这套房是买来投资的，那我只需要考虑房子的投资属性，房子的居住体验与我无关。

这种想法大错特错。

投资的最终目的就是为了获利，并且能够顺利退出。而要想最终能够获利，一定要有人来接盘，并且接盘的人越多越好。竞争越大，才能进入卖方市场，投资的效益才能实现最大化。而要想更多的人接盘，就必须站在他们的角度着想。

房子无论经历过多少次置换，最终肯定是购房者买来自住的。明白这一点，你就知道为什么要以选自住房的心态去选投资房了。

试想一下，如果你自己都没办法在这个房子自住，你怎么能保证接盘的人能够住的舒服呢。只有站在接盘的人的角度着想，才能真正的了解到他们的需求，最终挑选的房子才能保证有人接盘，自己的投资才能成功。

就拿我朋友为例，他目前是在南山上班，前几年存了点钱想要买房，但是深圳房价实在太高，他选择了在东莞买房。现在天天跟我抱怨，每天开车通勤都要至少80+的费用，单程1个小时的通勤时间，快要把他磨得怀疑人生了。

幸福感就是由生活中的一些点滴细节决定的。我们常说成年人的崩溃往往就在一瞬间，而情绪爆发的背后肯定是长期幸福感的缺失。

对于刚需来说，买房肯定是一次终身置业，所以挑选的时候一定慎重慎重再慎重。他们肯定不会仅仅为了房价而牺牲掉长期的幸福感，所以投资客也不要把下家当白痴。

所以，没有自住属性支撑的投资都将成为海市蜃楼，只有真正住得好的房子才具有长远的投资价值。

02.买新房不如买次新二手

今年爆红的几个日光盘让大家再次见识到深圳土豪的购买力，也让大家看到了土豪对于新盘情有独钟的热爱。但是，新房真的比二手房好吗？

事实上，最顶尖的房产投资者很少买新房，他们都是二手房的狂热爱好者。看到这里，很多人都会有疑问：有全新的房子可以选为什么要选别人住过的二手房呢？

在这里，我给大家简单列举一下新房和次新二手房的优缺点：

新房：

优点：

1、楼龄新、户型时尚；

2、税费少，购买手续简单；

缺点：

1、交楼时间长，通常需要2-3年，房产可交易流动性差；

2、房屋品质和配套和开发商承诺的可能存在一定差异；

3、周边配套大多不成熟；

4、存在开发商延期交房、跑路等风险。

次新二手房：

优点：

1、地段较好、配套成熟，所见即所得，小区质量、物业好坏、居住体验等等都是一问便知；

2、次新二手房相对于普通二手来说，楼龄更新，规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境等都做的更好。而且次新房房龄短，前任房主使用年限较短，基本不用担心买到凶宅；

3、交楼时间短，正常2-6个月可以交楼；

4、小区涨幅、居住人群都可知。

缺点：

1、很多因素不可控。期房是直接与开发商交易，而次新房，则是个人对个人，业主不卖等情况经常发生；

2、税费结构复杂；

3、房屋质量问题、房屋不够新等问题。

为什么说买新房不如买次新二手呢？最大的原因就是因为新房交楼时间长。在开盘签约之后，购房者还需要等待两三年才能交楼，虽然不能即刻入住，但是还是需要承担这两三年每个月的月供，这就是俗话说的白供2-3年楼。

要知道同样的时间签约购房，次新二手只需要在3个月左右就可以办完所有手续，紧接着就可以收房了。跟新房相比，就是节省了这2-3年的租金成本。

可能有人会问：“新房二手房不都是需要每个月按时还房贷，直到房贷还清吗？”他可能不了解楼市。一般来说，在深圳房子的置换周期平均是5-7年，所以你买房不是住一辈子，当然也不需要供满30年房贷。所以，等待交房的这2-3年其实就是购买新房的隐性成本。

另一方面，很多人购买新房是因为开发商漫天铺地的软文和广告的吸引，再加上部分城市新房限价的原因。羊毛出在羊身上，短期内的限价政策可能会给购房者带来一些福利，但是随着时间的推移，开发商肯定会将这些成本转移到购房者身上。新房的定价被垄断在开发商手里，存在大量溢价，对于购房者来说不太有利。

除此之外，购买新房你还要承担开发商宣传和实际情况不符的风险。开发商虚假宣传导致交楼时业主集体维权的新闻屡见不鲜。详情可以移步拒绝被收割！开发商卖新房套路大起底，这里就不过多赘述。

03.要买小户型；90-100平的三房最好出手

投资买房要买小户型，为什么？

当然，这个观点只针对户型讨论，抛开学区等因素。

既然是投资，就一定要想好如何出手的问题。投资要拟定接手的对象一定是刚需，而不是改善。而作为刚需一定是预算有限，户型越小总价越低，刚需也更容易接受。

为什么90-100平的三房最容易出手呢？

回首在深圳打拼的年轻人的一生，刚毕业孤身来到深圳，通过自己的努力赚得了人生的第一桶金。在决定在深圳定居后，他买了人生中第一套房。虽然只是一室一厅，甚至很可能是个刚需小单间，但是买房是个置换的过程，单间只是他事业起步用来过渡的住所。

后来结婚生小孩了，他把自己的单间卖了，想换一套两房。但是，小孩需要人照顾，家中父母老了也需要照顾，再加上现在二胎政策全面开放，刚需小两房已经完全不够用。只有三房才比较稳定。于是，他置换了一套三房。

有伴侣、有孩子、有父母，这才是中国人常说的传统意义上的家。

所以，三房的需求最为旺盛。

无论在哪个城市，中产阶级普通人永远是最多的。尤其是二线城市，会有这么一个现象：对于他们来说，要满足三房的需求，但是预算却不是很充裕，这个时候只能降低住房舒适度，退而求其次选择90-100平的三房了。

随着房地产的不断发展和购房成本的高涨，三房的面积在不断减小。80平米、甚至70平米的小三房都屡见不鲜。但是想象一下三室一卫的房子，住进去后每天早上都要抢厕所的尴尬，为了省这几万牺牲幸福感完全没有必要。

太小的不够用，太大的又买不起，所以，90-100㎡成为了兼容低总价和高舒适度的户型面积段。这个面积段的三房是最容易出手的。

04.要贷款买房，首付用到最少，还款时间拉到最长

前不久“房贷是贷的越多越久更好吗”上了微博热搜，从参与讨论的内容来看，大部分人对于贷款买房这件事还存在很大的误区。

误区一：能全款买房就全款买房，无债一身轻，讨厌欠钱的感觉。

陷入这个误区的人有两种心态：一是忌惮贷款产生的利息，二是觉得成为房奴，每天醒来都要计算要还多少钱，影响自己的心理健康。

在这种心态的影响下，很多人即使选择了贷款买房，也会倾向于首付多付点，还款期限缩短点，着急和银行划清界限。

但是，你会发现身边这些讨厌和银行打交道的人，他们资产增长的速度远远不及敢于借贷的那些人。

且不说如今房价上涨的厉害，很少有人有能力全款买房。即使有足够的资金能够全款，也要贷款买房。为什么这么说呢？

一方面，通货膨胀会抵消你的银行利息，让时间消耗月供。

随着通货膨胀带来的货币贬值，你的收入会不断增加，银行的利息也在不断贬值。

换句话说，我们口袋中的人民币越来越不值钱了。

据国家统计局统计，从2000年到现在，居民收入翻了4倍，而猪肉价格也涨了3倍。所以，我们一定要考虑到通货膨胀所带来的人民币贬值。我有一个在银行上班的朋友跟我说，她十年前买房的时候也觉得每个月的还款压力大，但是现在只用公积金就够还款的了。

另一方面，房贷是国家发给人民的福利。

房贷不止门槛低、额度最高，最重要的是目前房贷现行LPR为4.85％，这绝对是所有贷款中最低的。

所以，房贷不是猛虎野兽，反而是救命稻草，贷款买房是比全款划算得多的买卖。

误区二：贷款越多，利息越多，越不划算。

正如上面所说，房贷是国家发给我们的福利，买房首贷相当于薅国家的羊毛。

贷款买房就意味着，你可以用最低的成本，从银行那里撬动几十万、甚至几百万很便宜的资金，迅速放大自己的财富。

这样便宜的贷款，可能只有当你买房时才有机会遇到，没有道理浪费它。

当然，国家肯定也知道这一点，所以首贷的机会只有一次，相当于你只能薅国家一次羊毛。

所以还有首贷机会的人一定要珍惜自己的首贷名额，在保证自己能够偿还月供的前提下，尽可能多贷，首付越少越好。

我有个老家在河北的朋友现在在北京工作，07年在燕郊买了套房，十年的工资都比不上房价的涨幅。按理说应该是幸福感满满了，可是他最近一直跟我抱怨很后悔。

原来他07年买房的时候房价不到3000一平，但是由于怕房贷太多自己压力会太大，选择了60几平的一室一厅。“早知道当初就算不多买几套，第一套房子也要买个大的，首贷名额就这么用掉太可惜了。”他这么跟我说。

误区三：还贷时间太长未来几十年都要还月供，感觉自己成为了房奴，万一失业了怎么办？

有这种想法的人基本上都是没有买过房的人，其实这种担忧大可不必。研究显示，在深圳首套房平均5-7年就会被业主卖掉，房价的涨幅和自身财产的优化足够置换学区房或者是更好的房子。

另一方面，还款周期越长意味着每月的月供会减少，压力也会降低。月供减少，自己会有自由的现金流，这意味着你需要花钱的时候有足够的钱花。这也是为什么要跟银行借钱买房的原因，多负债以扩大自己的现金流，在未来出现难得机会时，你有足够的流动性来启动它。

房地产投资涉及的知识面非常复杂，远没有普通人想的那么简单，需要不断地突破自己认知瓶颈。

知道以上四点，你的认知就已经超过了大部分人。