龙头房企月报:销售增速继续回落,土地投资略有改善

作者:谢皓宇团队 

来源:小谢看地产

本报告导读:龙头房企12月销售增速继续回落,但销售均价改善,土地投资略有好转;地价、房价非对称上涨未来将给房企带来利润率压力

摘要

龙头房企销售增速继续回落,TOP5增速较低。1)龙头房企单月销售面积同比增长11.4%,较上月回落17.8个百分点,全年同比增速15.6%;单月销售额增速回落至15.4%,较上月回落9.3个百分点,全年同比增速16.5%。单月销售增速持续回落。2)本月TOP5、TOP6-10(除绿地)、TOP11-15房企销售额增速9.0%、14.9%、9.1%,全年销售额增速分别为10.9%、26.6%、27.9%。3)单房企看,世茂、绿地、绿城12月销售增速居前,而全年看,世茂、中南、绿城增速领先。世茂、阳光城大幅超额完成年初目标。绿地是唯一一家销售下滑房企。

销售均价环比改善,2019年下半年降价走量效应显著。龙头房企本月销售均价14111元/平,环比上涨9%。从量价对比看,下半年销售面积增速和销售价格同比增速负相关,价格下跌推动销售放量。本月价格同比上涨但销售面积增速显著回落。从单个房企看,本月万科、华润销售均价和销售面积同时下滑,世茂、绿地、金地价增量涨。全年看,富力销售均价降幅最大。

本月土地投资略有好转,保利年底补货。龙头房企12月拿地金额1543亿,相较于2018年同期下滑4.6%,单月土地投资强度(拿地金额/销售金额)回升至27%。保利单月拿地408亿,年末补货。2019年全年,龙头房企拿地平均楼面价4746元/平,比2018年同比增长14%,楼面均价/销售均价达到35%,比2018年上升4.1个百分点,土地价格上涨明显,房价和地价不对称上涨,未来给房企带来利润率压力。单房企看,2019年全年华润、招商蛇口、龙湖土地投资强度较大。

信用利差走阔,公开市场融资收缩。本月房地产行业信用利差上升23bp至109bp,其中,AAA房企信用利差上升16bp至83bp,AA+房企信用利差上升55bp至327bp,AA房企信用利差上升16bp至295bp。总体看,受宽松货币环境影响,行业信用利差被动走阔,但行业内信用分化持续加剧,AA+级信用利差大幅上升,市场关注尾部房企风险。本月3家房企通过境内信用债融资92.3亿,仍远低于2018年同期。

行业处于供给侧改革阶段。我们推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展等。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。

风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

1. 销售:龙头企业销售继续回落,销售均价回升

1.1.  龙头房企销售增速延续回落趋势,头部房企增速较低

本月龙头房企单月销售增速大幅回落,全年销售面积增速15.6%,销售额增速16.5%。12月监测的18家房企销售面积4064万平,同比增长11.4%,增速较上月回落17.8个百分点;销售额5734亿元,同比增长15.4%,较上月回落9.3个百分点。2019年全年,18家房企累计销售面积4.33亿平,同比增长15.6%;累计销售金额5.88万亿,同比增长16.5%。

全年看,TOP11-15销售增速高于TOP6-10高于TOP5,下半年各梯队房企单月增速差距缩小。监测的龙头房企中,仅绿地销售增速下滑(全年销售面积同比增速为-9.1%,销售额累计增速为-3.3%),其余房企均实现正增长。TOP5、TOP6-10(剔除绿地)、TOP11-15房企销售面积全年增速为13.0%、23.7%、27.6%,销售额全年增速10.9%、26.6%、27.9%。边际看,本月TOP5、TOP6-10(剔除绿地)、TOP11-15房企销售面积增速为8.6%、15.5%、5.3%,销售额增速9.0%、14.9%、9.1%,TOP11-15房企增速下滑幅度最大。

从单月看,本月销售面积增速排名前3的房企为绿城、世茂、恒大;销售额增速排名前3的房企为世茂、绿地、绿城。世茂、绿地、绿城年末维持高销售,恒大虽然增速较高,但主要受低基数影响,销售量不高。华润、万科、阳光城本月销售面积、销售额均同比下滑,华润下滑幅度超过20%。碧桂园年末降低推盘量,阳光城上月提前放量销售,本月销售面积均同比转负。

全年看,招商蛇口、世茂、阳光城销售面积增速排名前三,世茂、中南、绿城销售额增速排名前三。3000亿规模以上房企销售额增速相对较低,中海、融创分别为25.2%、20.7%表现较好,万科全年增速仅3.9%,绿地则出现负增长。2000-3000亿规模房企中,世茂销售额增速达到47.6%,遥遥领先。中南、旭辉、金地、阳光城、招商蛇口增速在30%水平,新城、龙湖在20%水平,华润增速仅15.3%。绿城表现较好,增速达到33.8%,富力增速仅5.4%。

世茂大幅超额完成年度目标,富力、绿地、新城未完成目标。多数房企销售略超年度目标,世茂、阳光城分别超过目标销售额24%、17%。富力年初目标1600亿,仅完成目标的86%,保利、绿地完成年初销售目标的92%。

1.2. 本月销售均价环比改善,下半年降价走量效应显著

龙头房企12月销售均价环比大幅上涨,同比转正。监测的18家龙头房企12月销售均价14111元/平,环比上涨9%,同比上涨3.6%。下半年新房销售价格压力较大,8月和10月销售价格显著回落。本月碧桂园、恒大等销售均价较低房企销售量下滑,结构性因素推高均价。剔除结构性因素,多数房企销售均价企稳回升。

2019年下半年以来,房企销售量和价背离,降价走量效应明显。从销售面积同比增速和销售价格同比增速对比看,2019年下半年两者呈现显著负相关。年中销售增速显著下滑以后,下半年销售均价同比转负,支撑销量回升。在9月份价格回升时,销量明显回调。本月价格同比转正,但销量面积同比大幅回落。

本月多数房企销售均价环比转正,全年18家房企销售均价涨跌各半。本月7家房企销售均价环比下跌,其中,招商蛇口下跌21.2%、万科下跌7.7%、新城下跌6.2%,跌幅居前。富力、绿地销售均价大幅增长24.1%、23.6%。从全年销售均价看,8家房企下跌,富力、新城、招商蛇口跌幅分别为14.5%、8.7%、8.6%。碧桂园、恒大、融创销售均价均小幅下跌,万科、保利小幅增长。中海、世茂销售均价增幅较大,分别为11.2%、7.7%。

从单月量价关系看,世茂、绿地价量齐升,万科、华润价跌量缩。本月多数房企位于价格同比下跌、销售面积同比上涨区间,其中绿城销售价格同比下跌9%,销售面积同比增长46%。世茂、绿地价增量涨,万科、华润是价跌量缩。全年看,富力、新城、招商蛇口降价走量明显,中海、世茂、旭辉、金地均价和销售面积增速均较高,仅绿地价增量缩。

2. 拿地:龙头房企土地投资略有改善,国企优势明显

龙头房企本月土地投资金额略低于2018年同期,土地投资强度较上月回升。18家监测的龙头房企12月拿地金额1543亿,同比下滑4.6%。较上月增速提升1.1个百分点;全年拿地金额1.64万亿,同比增长1.3%。12月单月土地投资强度(拿地金额/销售金额)提升至27%,较上月上升9个百分点,仍低于2018年同期。2019年全年土地投资强度为28%,较2018年下降4个百分点。

本月房企拿地楼面价继续上涨,2019年全年拿地楼面价较2018年上升14%。本月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价达到5280元/平,较上月大幅提升10.3%,当月楼面价/销售均价达到37.4%,与上月基本持平。2019年全年拿地平均楼面价为4746元/平,较2018年增长14%,楼面均价/销售均价达到35%,比2018年提高4.1个百分点。地价上涨高于房价上涨,房企成本端压力增加。

本月保利、融创、万科拿地金额排名前三,全年华润、招商蛇口、龙湖拿地强度较高。本月土地投资规模排名前三的为保利、融创、万科,拿地金额分别为408亿、192亿、142亿,保利年底加大了补货力度。全年看,2019年拿地强度较高的房企为华润、招商蛇口、龙湖、绿城,除龙湖外均为国企,2019年融资收紧受,国企拿地优势较为明显。

绿城、招商蛇口、万科本月拿地价格较高。从单月拿地价格看,绿城、招商蛇口、万科分别达到12211 元/平、11102 元/平、8667 元/平,分别为当月销售均价的74%、 46%、63%,保利拿地成本也较高。全年看,中海、绿城拿地成本远高于其他房企,分别达到12727 元/平、10064元/平。从相对成本看,中海、龙湖、保利土地成本占销售均价比例最高,分别61%、44%、42%。

3. 融资:信用利差走阔,龙头房企融资规模收缩

本月房企信用利差明显走阔,AA+级房企信用利差上升最快。本月房地产行业信用利差上升23bp至109bp, 其中,AAA房企信用利差上升16bp至83bp,AA+房企信用利差上升55bp至327bp,AA房企信用利差上升16bp至295bp。总体看,受宽松货币环境影响,行业信用利差被动走阔,但行业内信用分化持续加剧,AA+级信用利差大幅上升,市场关注尾部房企风险。

本月18家龙头房企信用债发行量较上月下滑,同比仍较低。本月龙头房企信用债(含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券)发行量共73.3亿,比上月减少19亿,相比于2018年同期仍下降62.3%。2019年5月份后,龙头房企信用债发行量显著下滑。2019年全年龙头房企信用债发行量比2018年同期降低37.1%。

2019年信用债融资量碧桂园、恒大增幅明显。2019全年,恒大和碧桂园信用债融资额达到200亿和155亿,居于前两名,较2018年大幅增长。世茂信用债融资84亿,也较2018年大幅增加。2019年融资量明显萎缩的房企主要有万科、金地、富力。

12月境内发债龙头房企3家,以ABS为主,融资规模73.3亿。本月万科、碧桂园通过ABS分别融资35.95亿、32.33亿。万科1年期ABS融资利率在3.69%-3.96%,碧桂园1年起ABS融资利率在5.50%-5.90%。绿城通过公司债融资5亿元,期限2年,利率为3.61%。

总体看,龙头房企12月销售增速继续回落,但销售均价改善,土地投资略有好转,行业处于供给侧改革阶段。我们推荐第一类企业包括:万科A、华夏幸福、大悦城、招商蛇口、龙湖集团、中国金茂、融创中国,受益中骏集团控股、华润置地、新世界发展等,第二类企业我们推荐保利地产、金地集团,受益中国海外发展等。当前,基于我们认为可持续的基本面,推荐中南建设、蓝光发展、荣盛发展、龙光地产、易居企业控股等。


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