这一次，属于珠三角的风口再次到来！

作者：米公子

来源：米宅

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2019-2020，珠三角的红利，有很大的政治因素。

公司一个股东要退股要离职，对于公司来说，最好的措施不是挽留，而是发展的更好，发展的更强大，而不是和这个股东谈东谈西。

2019，全球最大的黑天鹅就是香港。

中国高层当然是具有深远的智慧，让深圳发展的更好、让珠三角发展的更好，让更多理性的香港人知道对错是非，以时间换空间，是最好的解决方法。

在为了让珠三角承接更多香港人期待的同时，这个地方的政策也给了足够大的空间。

于是，我们在2019年见到了深圳的社会主义先行示范区。

于是，我们在2019年见到了限购政策向香港、澳门、台湾全面放开，不受限制。

于是，我们在2019年见到了南沙放开限购，珠海放开限购，佛山放开限购，广州黄埔放开限购。

今年的春节晚会现场，也放在了大湾区，高层可谓是良苦用心。

而在昨天，广东省长再一次强调，除了广州深圳，广东将全面放开城市落户限制。

天下武功，唯快不破。

曾经的杭州、西安，在“天下武汉、唯快不破”的抢人上取得了惊人成就。

这一次，广东又走到了风口前列。

广东全省土地面积18万平方千米，占全国的1.87%，截至2018年末，全省常住人口1.13亿人，占全国总人口的8.13%。

自1989年起，广东省经济总量始终稳居全国首位。2018年广东省GDP97277.8亿元，排全国第1位。

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2019年，纵观全国楼市，最大的风口城市：深圳。

从2019年初，米宅一再的在多个场合强调：深圳！深圳！深圳！

不管是破竹课程，米宅文章，跨年演讲，都不止一次的重复。

一线城市中，2019最值得买的是深圳。

而深圳的2019年，也不负众望，全年上涨幅度超过10-30%。

米宅在深圳有分公司，亲眼经历了2019年深圳楼市的进击，从先行示范区开始慢热，到取消豪宅税之后爆起，部分房源房价上涨超30%，在房住不炒的今天，这样的回报可谓是非常的可观。

一个片区，就怕没有领头羊。

一个区域，就怕没有领涨的。

有领涨，才有躁动，有更高的天花板，别的板块才能有更多的想像空间。

深圳均价57000元，而，深圳湾，单价15万+，深圳其它板块有足够大的想像空间。

深圳的价格，深圳2019年的行情，也给了珠三角2020足够大的想像空间。

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深圳何至于此？

是人口！

所谓价格，是人与人之间交易形成的。

所谓天花板，是有钱人与有钱人之间交易形成的。

北京、上海、深圳，这三个城市中，十多年以来，只有深圳敞开怀抱迎接全国的年轻人，很容易落户，落户还给钱。

而现在，太多太多的北京人不得不在孩子上学的时候去天津或回老家，因为没有户口，即使你呆了10年在北京。

而上海，即使你找了个老婆或老公是上海户口，你想迁进去，也得等15年！

而深圳，敞开，来了，就是深圳人。

所以，自2016年全国开启新的调控周期以来，只有深圳楼市保持了活力，并能在2019年吃住了大湾区的政治红利。

2018年，深圳人口净流入50万。

同期，北京净流出22万，上海净流入1万。

量变到质变，就是底层数据的不断累加。

深圳自2018年6月起推行普通高校毕业生落户新政策，在落户上取消纸质审批文件和现场报到环节，实现系统自动核查“秒批”办理。2018年下半年深圳接收毕业生超10万人，其中通过“秒批”接收9.1万名毕业生。2019年2月28日，深圳正式实施在职人才引进和落户深圳“秒批”。

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如今，当广东全省除了广州、深圳之外，全面放开落户限制时，会产生什么样的影响？又该如何看待？

影响房价的最主要因素是：人。

影响人口流入流出的最主要因素是：产业、就业。

影响NB人口流入流出的主要因素是：风口产业！如今就是高科技、科创。

所以，当我们在看待珠三角放开户口之后的风口时，也要看最重要的三个因素，人口、钱、产业。

来看人口，因为地区有大小，人口基数不同，主要看人口增长率。

关注珠海、深圳、广州、佛山这四个地方。

再来看经济，就是GDP，主要关注人均GDP，这代表的是购买力和富裕程度。

关注深圳、广州、珠海这三个超超过了15万，然后佛山、中山均超过了10万，东莞接近10万。

来看产业，真正NB的城市都是服务业发达的城市，为何？服务业代表的是消费力、购买力、商业发达程度、外来人消费程度。

越早脱离第一产业的，是好事。

第三产业占比高的，是好事。

关注下图前七个城市即可：深圳、东莞、广州、佛山、珠海、中山、惠州。

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说来说去，还是要关注大湾区的核心城市，关注珠三角的核心城市。

大湾区能不能起来，不好说，但核心区肯定不会差。

珠三角能不能如愿不好说，但核心区肯定不会差。

哪儿是核心区？

先来把目前珠三角最大的三个风口、国家级规划支点连起来。

临海而居，临海而建，这才是真正的大湾区。

而未来的大湾区，NB程度和风口程度也是从临海一线开始向里辐射，就是下面的两条红线。

各个政府也不傻，谁都不想错过风口，沿着海岸线规划了一圈新区，都在热火朝天的干。

对于深圳来说，过去的40年，一路向西，从罗湖、到福田、又到南山，制高点放在了前海，西侧临海，与珠海相望。

对于广州来说，过去的时间一路向东，如今又是一路向南，握手南沙，去贴深圳。

对于珠海来说，一条情侣路，半个珠海城。从北边的唐家湾科创新城一路通到南边的横琴。

东莞无中心，于是在海边规划滨海湾新区，临海临深。

中山无中心，于是在海边规划翠亨新区，临海临珠。

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深圳不可能完全放开限购，但可落户，是航母资产的最佳置放地，关内二手房和关外优质片区二手房是你最好的选择。

广州主城亦不可能完全放开，有房票的关注天河东，一直不曾限购的花都增城等都不必关注。

就全部放开限购，并值得关注的城市来说，价格分布如下。

1、珠海25000。

珠海只关注西江以东的区域，西江就是珠海的胡焕雍线。西江以西，就是农业、工业、机场、港口，西江以东，才是主城、旅游业、服务业、科创业。

珠海的未来，在西江以东。

东边，是深圳，还有澳门。

2、东莞25000。

东莞在2019年初推荐过松山湖，但2019已经大涨30%。

东莞目前来说，只可关注两个地方，一是临深，二是东莞自己打造的中心（比如松山湖）。

但目前的东莞，略有尴尬，一是价格不便宜，二是关注度不高，全是本地客在支撑，未来的接盘者不足。

3、中山15000。

中山略有尴尬，要啥没啥，但又在大湾区核心。

经济上不如佛山、东莞，地理位置上不如惠州、东莞，旅游资源是不如珠海、惠州。

中山建议关注中山城东片区。

4、惠州15000。

惠州生活气息更浓，但惠州投资客过多，供应量过大，自住>投资。

但就养老过冬来说，15000，放眼全国，我认为是目前最好的选择。

如果不是来炒房，惠州完全没问题，建议关注大亚湾万达片区。

5、佛山20000。

佛山也是尴尬，广州一路向东向南，佛山一路向东去贴广州，广州拂拂衣袖而远去。

关键是，不便宜了。

千灯湖25000，佛山新城20000，北窖22000，陈村22000，奇槎25000。

同样的价格，可以买南沙、珠海、东莞。

6、广州南沙25000。

大湾区最大的概念在这里，广州副中心。

关注度肯定高，如今又放开限购，接盘者也是有。

风险有两点：一是时间太遥远，二是不便宜。

普遍价格20000+，贵的要30000+。

20000+的价格，略有优势，30000+的价格，可以买科学城了。

7、广州黄埔32000。

就30000+的价格来说，黄埔是安全的。

是广州科创产业基地，有产业。

区域发展了10多年，成熟，有人口，有现在。

在广州向东发展的大势上，在大湾区科创定位的产业上，有未来。

有租金，有预期。