奶牛财经 | 聚焦中国最热门财经房企话题

一边，融创股价再创新高，而另一边，孙宏斌的19.8亿可能再也拿不回来了。

昨天（1月7日）公布的仲裁执行裁定书显示，由于乐视网名下无可供执行的财产，融创房地产集团此前向法院申请对乐视网进行强制执行一案，执行程序已终结。

从最初的信心满满到亏损放弃，融创在文化产业的这笔投资显然是失败的。期间，融创两次“喊话”乐视网催债。3年间，从150亿救场到终结强制执行程序，昔日盟友如今只剩债权债务关系。

显然，融创和乐视网的故事即将收尾。不久之后，乐视网或将淡出江湖。但是融创这颗地产界冉冉升起的“巨星”，并不会因此受挫。

就在去年第三季度，融创中国轻松地一度超过第三名万科，在业内一石激起千层浪。

不过融创中国董事会主席孙宏斌曾表了态：“融创不会做行业前三，高周转不是融创追求的目标，这两年我们不提高周转了。”

01

低调，很有必要

过去的2019年，地产界的头条要给融创。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

来自中指研究院的排行榜显示，2019年头部房企三甲：碧桂园、万科、恒大，房企前三甲销售额已步入6000亿行列。

以恒大为风水岭，前三甲均突破了6000亿销售额大关。

融创虽排在第四位，但销售增速却位居4家公司首位，最为显眼。2019年合同销售金额5562亿元，完成了2019年的销售目标5500亿元，同比增长21%。

这些年，房企压力与日俱增，尤其是从2017年往后，TOP10房企中，除了仍然向TOP5发起冲击的融创和新城控股，其他几个头部增速都明显放缓。

克而瑞数据显示，TOP100房企2019年权益销售金额同比增长6.5%，相比2018年的同比增长35%、2017年的同比增长41%。

三年以来，融创的合同销售额每年跨过一个整数关口。2017年至2019年，融创中国合同销售金额分别为3620亿元、4608亿元和5562亿元，在3年间分别突破3000亿元、4000亿元、5000亿元的整数关口。

今年前11月，融创曾以5005.7亿元的全口径销售金额超过保利地产，按权益销售金额计算，融创排到了第三，万科之前。（数据来源：克尔瑞研究中心）

2011-2019上半年TOP10房企排名变化，数据来源：克尔瑞、博志成

以这样的增速持续下去，到了明年，碧桂园、万科、恒大前三甲的地位还能保住吗？

对于这一点，虽然融创表过态不做行业前三，表明在当下的楼市江湖，低调，还是很有必要的。

02

并购+拿地，融创收割战不止步

手持巨资，疯狂并购，是融创中国近年的显著标签，在淘汰率极高的2019年，融创中国明显提速了。

不管是横跨北京、郑州、无锡、南昌、杭州、徐州、青岛、武汉几大重点城市的土地收割，还是贯穿全年的收并购，融创不会放弃在房地产主业上的竞逐。

融创的扩张之路，从2014年收购绿城股权开始。过去的7年，融创以收购的形式进行全国布局，强化市场地位、打开区域市场。

来源：武显志 融创并购案例分析

其次，通过并购，进行多元化布局，使之成为了除了搞住宅，还可以搞商业地产，还可以搞文旅。

来源：武显志 融创并购案例分析

融创中国少则数亿、多则百亿的并购，耗资已逾2000亿元。截至目前，融创市值1633亿元，融创总资产7167亿元。

2019年，融创继续发力收并购，从泛海资产包、新湖中宝长三角项目、长实大连地块到成都会展项目、收购环球世纪和时代环球各51%股权，获取项目及地块数量近40个，总金额近300亿元。

12月初，融创宣布全面布局医疗康养产业，形成以地产为核心主业，涵盖服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养业务的六大战略板块。

有业内点评：融创开始多元化了，与此同时融创获取土地的能力也大幅提升。

也有人称，正是因为前几年大手笔资产收购效益显现，才使得融创的业绩愈发好看了。

实际上，如今的成绩，和孙宏斌的能力有很大关系。已经退休的柳传志这样评价孙宏斌：审时度势能力很强，能一眼看到底、能判断一件事的核心价值。

当众头部房企深耕华南市场后，收购佳兆业失败后，融创短短几年就打开了华南市场，可以看出，表面上淡看江湖纷争，实际蓄力文旅期待爆发，才是孙宏斌的谋略。

刚刚过去的2019年，融创拿地的步伐又加快了：

• 2019年，融创青岛先后拿下住宅、商业类地块11幅，位居青岛各大房企首位，拿地总金额39.66亿元。

• 2019年，融创216.6亿在武汉重仓拿地，妥妥成为2019年房企武汉拿地TOP1。

目前，融创土地储备主要集中在北京、华北、西南等区域，80%都在一二线城市。

制图：观点指数

对于拿地，孙宏斌还预言道：“未来市场中会出现很多不太好的公司，这些公司问题不是在流动性，而是项目问题，地买的太贵。今后并购会有越来越多案例发生。但是并购的坑也越来越大。”

03

高负债率:荣光背后的压力

在过去的十年时间里，“高端精品”战略成就了融创的“第一曲线”。

壹号院产品线“从1到N”的全国化落地，以及后来各区域集团的自主创新，叠加老孙出神入化的逆向投资能力，让融创的股价自2016年底起飞以来，至今上涨了10倍。

想象一下，在上市9年的时间里，若某位投资者在融创上市之际便一直持有融创的股票，最高收益可达16倍左右……

不过，也有外界质疑，荣光的背面，是巨大的资金压力。

数据来源：企业公告、观点指数整理

如今的融创，靠负债在短短几年间便进入了全国4强，但当年的顺驰也是因为负债悲壮地倒在了黎明前。

要知道当初年销售回款近百亿的顺驰，被路劲收购55%的股权时，仅仅得到了12.8亿现金。

另据《中国经济周刊》统计，融创中国增长速度虽高，但其毛利率却较低。2019年上半年，融创中国毛利率只有25.19%，同比虽有增长，但在4家头部房地产公司中仍居于末位，万科、中国恒大和碧桂园同期毛利率依次是36%、34%和27%。

融创中国强势布局的六大战略板块，是金矿也是考验。虽愿景美好，但此一时彼一时，面对当下的楼市寒冬，再强的头部也感受到市场的寒意。

对此，融创管理层就不止一次强调，公司一直将“降负债”作为主要任务之一，赶在此轮融资收紧之前，融创收购了泛海资产包，补充了北京、上海的大量土储。

截止至发稿，融创又发布公告，宣布发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据，发行利率创历史新低。公告称，债券的募集资金主要用于融创现有债务再融资。

面对接近15万亿的中国楼市天花板，独步江湖的融创还能怎么玩？