深圳楼市领涨全国,为什么龙华金茂府却在打折促销?

作者 | 阳光魔法

数据支持 | 勾股大数据

在刚刚过去的2019年,深圳楼市领涨全国,但这些热闹都是别人的,跟位于深圳龙华的金茂府项目毫不相干。

这几天,龙华金茂府搞新春特惠专场,特价房降幅在300-400万之间。可见,项目方也急眼了,要是这轮新春促销再翻车,2020年恐怕汤都没得喝了。

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销售数据的“罗生门”

说起来,龙华金茂府也是深圳楼市圈最知名的豪宅项目之一,楼盘品质本身是非常优秀的,但无奈的是,这个项目自推出以来就陷入了“叫好不叫座”的尴尬局面。

龙华金茂府于2019年11月24日深夜开盘,首期开盘220套。第二天金茂方面放出消息称,一夜之间卖了161套,去化率高达80.5%。

这个数据按理应该算是相当不错的,但是紧接着就有媒体公开发文质疑称,据项目方内部人士透露,当夜其实只卖出了42套,去化率只有21%,项目方对外公布的数据是公开撒谎。

虽然对事件真相不能妄下断语,但质疑媒体列出的一些论据确实会让人对金茂府的公开数据产生怀疑。

据媒体披露,金茂府总共拿到预售证是665套,户型面积主要是155-248平米,单价区间90211-144211元平米/平米,整体均价10.3万/平米,另加1万精装一平米需要一次性付款。但在开盘当晚,开发商没有一次性推出,而是选择主推35套125平米的户型、160套155平米的户型,以及少量185平米的户型。

预售证都拿到了,如果销售需求真的很火爆,开发商理应全部推出。事实上,开发商当天只推220套,说明这是按房地产圈的惯例,开盘日根据认筹人数做了相应的调整,以期销售数据不那么难看。

另外,金茂府项目前期看房的时候,曾要求设置验资门槛300万,结果认筹金实际上只要100万就够了。这种迹象让人感觉似乎是,前期“吊起来卖”,但没想到演砸了,后期只好降低门槛,只求能多卖一点出去都好。

更可疑的是,开盘当晚没有人见过金茂府的现场销控表,这难免让人怀疑,金茂府从一开始就打算数据造假。

而这几天,金茂府推出新春特惠,活动从1月10日持续到1月21日,折扣力度很大,这在当前火爆的深圳楼市里格外显眼。

在深圳,真正的爆款盘根本不是这个样子的。

深圳真正的爆款项目,购房者都是起大早带着5000万的银行卡在楼道里蹲着排队的,而且就这么辛苦还未必买得着。

反观金茂府的销售表现,实在是和火爆差着十万八千里。

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水土不服的定位

客观地说,龙华金茂府的楼盘品质是非常好的,开发商在细节打造方面独具匠心,这样的高品质楼盘如果出现在南山、福田,几乎肯定会成为日光盘。

但是,金茂府却是在深圳龙华。

金茂府的均价是10.3万/平米,相对于龙华6-7万/平米的区均价来说,这个价格上浮的幅度太高。总价方面,金茂府单套总价在1200万起步,内部的顶层复式产品卖到1个亿,而龙华目前二手房总价突破1500万成交的房源很少。

这就意味着,金茂府在品质、单价、总价等各个方面对标的都是南山、福田的深圳豪宅,但却选了一个区位优势远不及南山、福田的龙华。

几年前,龙华还只是宝安区下面的一个街道而已,在深圳人心理,它是一个逆袭的新区,但还远远没有达到可以跟大佬们叫板的地步。在深圳人眼里,龙华属于关外,龙华楼市属于刚需盘,它几乎不太可能支撑起豪宅的价格。

龙华是福田的后花园,早年买不起福田房的刚需们会去龙华购房。按照金茂府的定价逻辑,龙华价格未来势必会反超福田,但事实上并非如此,龙华目前的发展状况还不足以让它反超福田。这样一来,福田的刚需客不会去龙华买金茂府这种高价位房。

而改善型购房群体也很难选择金茂府。以金茂府的总价,龙华区的改善型购房群体需要卖掉两套房才能在金茂府换购一套面积比之前单套略大一点的房子。能接受这种代价的家庭不多。

作为一个外来房企巨头,金茂可能是将深圳楼市与其他一线城市的楼市简单类比,并做了经验复制,从而导致了水土不服。

比如北京,五环外依然有过亿的豪宅,愿意开车一两个小时往返的业主大有人在。但在深圳,这类人群不敢说没有,却一定不多。

自改革开放以来,“时间就是金钱,效率就是生命”已经成为深圳城市精神的核心,对于时间、效率的认知已经融入了这个城市的骨髓里。没有几个深圳人会愿意每天在路上花几个小时,就为了住在金茂府的豪宅里。

十多年前,大梅沙华侨城天麓、万科十七英里这些远郊豪宅开盘的时候,也曾经受过热捧,然而现在回头再看,当初买在那边的人恐怕也是一肚子苦水。

鉴于这些客观情况,只有龙华区内的企业主群体购买金茂府豪宅是比较合适的,但是遗憾的是,龙华毕竟不是粤海街道办,金茂府周边的高收入群体数量有限。

这些情况金茂府自己心里想必也是清楚的,所以他们也在寻求各种方式的突破。

2020年1月3日,深圳市龙华区人民政府、华东师范大学、中国金茂三方签署了一份协议,华东师范大学附属深圳龙华学校正式落地。据了解,这所学校预计将在年中开工,2021年9月投入使用。

图片来源:深圳买房计划

龙华金茂府对这所学校寄予厚望,今后这个项目是喝粥,还是吃饭,很大程度上就看这所学校办的是否成功。

华东师范大学是全国知名的高等学府,教育资源紧张也是深圳这座城市的客观事实,但是这所学校能不能撑起金茂府的价格则又是另外一回事。这些年外地名校在深圳办学的案例有很多,但是从结果来看,深圳人在教育方面非常死心眼,他们还真的只认可本土的四大名校。

不过这事也难说,没准华东师大的这所学校就是一个奇迹呢?

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结语

金茂府的到来让同处龙华的其他楼盘受益匪浅,自金茂府开盘以来,周边楼盘受金茂府均价10万+的刺激,二手房挂盘价都上涨了30-50万。

它们都很感激金茂府,但是它们是绝对不会跟金茂府分钱的,这让定位如此高端的龙华金茂府的处境更加尴尬。

苦恨年年压金线,为他人作嫁衣裳。

那么,为什么金茂府要把价位定得如此之高呢?其实原因很简单,只怪当初拿地的时候拿的太高了。

三年前,中国金茂和电建集团联合体以82.9亿元的高价拿下深圳龙华民治地块,成为当时的地王,这个消息曾经火爆一时。

当时深圳楼市圈就认为,这个地价实在是太高了。楼面价搞到5.68万元/平米,周边刚需盘能买单的极限价格也就是七八万,这样的地块建刚需盘注定要吃大亏,所以只能往豪宅方向走,而走豪宅路线的话,龙华这个区域实在是难以支撑。

有句话叫“今天你流的泪,都是当初脑子里进的水”,但是现在龙华金茂府连眼泪都不敢流,毕竟还得陪着笑脸期待着深圳人春节期间来关注一下他们的新春特惠呢!

能卖一套是一套吧。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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