五方面看2020房地产发展方向

作者:武英子、回建强 

来源:中房研协测评研究中心

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2020新年钟声的敲响,2010-2019年中国房地产行业发展的高峰期已然过去。这十年,房地产市场历经数次调控,行业规模迅猛增加,人民居住水平大幅提升,房地产功不可没,但同时房地产也承受了巨大的争议。在2019年12月31日召开的丁祖昱评楼市年度发布会上,丁祖昱博士预测未来十年中国房地产的体量仍旧相当巨大。那么2020年,房地产市场走势如何,本期内参将从政策、资金、需求、产品、供应、投资和市场运行等多个角度来具体分析。

表1:易居企业集团首席执行官丁祖昱先生关于2020年楼市的十大预测

内容来源:“丁祖昱评楼市第4年跨年发布会”,中房研协测评研究中心整理

各方观点

易居控股董事局主席周忻认为,大开发时代,建造繁荣;不动产时代,守护繁荣。房地产大开发还没结束,行业规模峰值依旧可持续10年;地产下半场刚刚开始,现在是提前布局的好时机。不动产时代的发展分为五个维度:第一是大物管,第二是大资管,第三是大租售,第四是城市更新,第五是不动产+。

上海易居房地产研究院院长张永岳认为,中国住房基本上达到了全面小康水平,但也有不充分、不均衡的特征,需要理性看待。未来房地产市场发展空间依然巨大,是实现第二个百年目标过程中不可或缺的重要产业,包括城市群和都市圈等都将成为新的发展亮点;但对房地产发展的要求更高,行业要把高质量发展放在首位,房企更需提高专业水平,以应对市场变化所带来的挑战。

融创集团董事长孙宏斌认为,房地产行业规模今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。一个是城市化的需求。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%,远远低于发达国家80%的平均水平。另一个是改善性需求。每个人10个朋友当中,肯定有5个人要改善换房,你不换也能活着,但是都想换。所以这个行业规模估计还会保持很多年。

国家统计局原总经济师姚景源认为,最新的人口统计数据是我们去年比前年全国新出生婴儿减少2百万,另外一方面,我们60岁以上的老人数量增加859万。反映到经济上就是劳动力成本急剧上涨,这将导致原来的一些增长方式不可持续。同理可见,随着人口总量的急剧下滑,买房需求的减少,支撑房价上涨的要素正在"消失",从而房价只涨不跌的谬论终将破谣。

恒大集团研究院院长任泽平认为,2020年房地产政策从过度收紧回归中性稳定,中央的定调是“三稳”。老成谋国是时间换空间,一方面要防止货币放水刺激资产泡沫,另一方面也要防止过度收紧主动刺破引发重大金融风险。过度遏制房地产合理的融资不仅加重经济下滑,而且加重经济金融风险。房地产一半是金融,一半是实体经济,是制造业,带动的上下游产业链条较长,有必要推动改革更多地发挥其实体经济的功能,回归居住属性和制造业属性。稳地价、稳房价、稳预期,利用时间窗口推动住房制度改革和长效机制,关键是金融稳定和人地挂钩,促进房地产市场平稳健康发展。

太平洋证券发布研报认为,从成交量上来看,2019年或将是新房市场的历史大顶,后面几年量跌价稳将是大势所趋。过去三四年新房成交连年超预期,除了棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求(县城迁徙到地级市,地级市迁徙到省会城市,老城区迁徙到新城区)。未来新房需求将向每年11-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

全联房地产商会创会会长聂梅生认为,硬币有正反面,2020年房地产有“危”,也有“机”。今年前三季度数据显示,房地产对GDP依旧是正拉动。但房地产也有它“危”的一面。投资下降、资产负债率提高、企业顶不住等等,房地产正面临着前所未有的挑战。2019年尽管是房地产行业的一个临界点,但并不等于翻过临界点,房地产就一定要下滑,一定会崩盘。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为,判断2020年或者更长的一个历史周期,中国房子盖够了没有,这个产业还有没有前景,最重要的是房地产有没有前景,还能走多远,还需不需要盖房子。什么政策、市场、资本都不是第一位的,第一位是全中国老百姓想过好日子。房地产业并非像我们想象和很多媒体描述的那样,令人如何厌恶和可恶,实际上40余年来,房地产业极大地改变了我们的社会和价值取向。要告诉老百姓,获取和累积资产是一件好事,但是拥有资产、获取资产性收入的同时,要承担资产性风险,要注重自己的风险承受能力,合理配置、优化配置自己的资源。

中房分析

政策端:坚持“房住不炒”主基调,各地差异化执行“因城施策”

2019中国房地产政策环境偏紧,调控力度不放松,2020年,中央将继续坚持“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激中国经济的手段”,逐步完善房地产长效管理机制,以此作为房地产市场调控的主基调。在此之上,对于各地差异化的房地产市场状况以及不同类型的购房者需求,各地将在“因城施策”的基本原则下,针对自身情况通过“过热的降温,过冷的刺激”的调控方式对现阶段出现的问题进行适当的政策调整,实施双向调节,稳步推动房地产市场发展。

在新的十年开始之际,从中央经济会议和住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看,更是奠定了房地产行业长期趋稳的政策基调。保持“三稳”将是2020年房地产市场的重中之重。具体而言,“稳”包含两方面含义:一方面是防止价格再次非理性上涨,政府将坚持“房住不炒”定位,坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段,在部分房价地价过快上涨、库存较低的城市加大调控力度,加强“限购”“限价”“限售”措施;另一方面是防止市场的失速调整,房地产仍旧是经济发展的“压舱石”,在部分投资、销售压力过大的城市放松前期过紧的政策,选择“放松落户”等政策进行优化,这正是市场平衡的进程。总之,因城施策、双向调控仍将是2020年房地产调控政策的主要特征。

资金端:金融监管不放松,央行降准或将提升房地产市场活跃度

2019房地产行业融资渠道收缩,企业融资困难程度提升,对于具备高杠杆、快周转属性的房地产开发企业可谓釜底抽薪,全年大多企业拿地意愿度不高并且十分谨慎,并且通过持续地加大去化力度,资金回流。

展望2020,金融监管将保持严格水准。1月6日央行宣布降准 0.5个百分点,充分说明货币政策今年要保持灵活适度,保持流动性合理充裕,激发市场主体活力,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。对于房地产企业而言,央行此举有利于增加市场资金量,但预期不应太高,对地产的金融强监管并未放松。

需求端:购房主力受人口结构变化因素制约呈下降趋势,需求结构因“落户放松”更显优化

2020-2029十年中,人口以及购房需求都将较过往十年发生巨大变化,丁祖昱先生预测:2020-2029年新出生人口将较过去十年减少4200万人,整体人口呈现负增长趋势。与此同时,2020-2029年,结婚人口数量将下降28.3%。人口结构发生变化,并且结婚人口下降,直接导致购房主力人口下降。未来十年,购房主力人口将减少6100万。

而从购房需求结构来看,放宽落户条件加速了城市人口的流动,推动城镇化发展,“需求在区域空间得以重新分配,产业留人”成为未来的主基调。中国楼市总体需求结构进一步优化,而总体市场将稳中有进,平稳发展。

产品端:房地产市场回归理性,流量型及改善型产品将成为市场主力产品

房地产市场趋稳的大环境下,购房需求下降,供应量或将下降。2020-2029年,市场需求转变,房地产开发企业在供应端,同样应该进行调整,聚焦产品本身,不同能级城市中市场需求及企业供应呈现差异化,产品结构变动较为一致,总体向流量型产品下沉,流量型及改善型产品占市场主体地位,而高端型产品成交比重明显回落。展望2020,房地产市场回归理性,市场供应随着需求的下降必将减少。在“房子是用来住的”政策导向下,产品设计定位也将与市场需求趋同,未来流量型及改善型产品为主力产品类型。

投资端:销售或将呈现下行趋势,投资端需延续谨慎态度

2019年楼市在下行压力中坚韧前行,在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的情况下,整体行业规模仍较2018年小幅上涨。当前政策调控不放松、金融环境趋紧的状况下,房企普遍开发投资额增速放缓,新开工意愿低。

预计2020年,总体成交量将呈现小幅下滑,但在“因城施策”的基本政策下,不同能级城市呈现分化趋势:核心一二线城市销售规模仍旧有望保持稳定或小幅增长,主要源于整体基本面良好,人口净流入使得本地购房需求者基数庞大,产业经济支撑也使得居民购买力逐步提升;中西部及部分欠发达的三四线城市市场将面临严峻考验,随着去库存政策逐渐淡化,同时经过过去几年房企对三四线城市市场的刺激,阶段性购买力已至极限,此外,经济换挡期,高速增长转为中高速增长,经济下行的压力也将直接波及三四线城市,因而三四线楼市,在未来的一段时间内,将呈现低迷态势。另外,去化预期呈现不看好态势,投资拿地更需谨慎。就当前市场周期来看,地市、楼市大概率继续降温,2020年房企投资态度或将延续近两年保守态势,大多企业秉持理性、谨慎态度,甚至部分企业停止拿地,该状况还将延续。

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