刚开年的上海楼市，成交是真的有点猛

缘起于2020年的第一周，开出6个“日光盘”。新年伊始楼市居然这么热，能不聊吗？起初定下的标题是“一月楼市，似乎有点猛。”

晚上我登陆网上房地产，看到下面这样一组数据的时候，顿时就不淡定了。我想说，一月楼市，绝非似乎，是真的有点猛。

长期和数据打交道的我，对于均价和套数和十分的敏感。而其实上海楼市已经横盘两年了，就单日而言，一手房的签约套数8开头已经记不清楚是哪一天了，在整个19年，比较火爆的4、9、11和12月，在月总成交6000套左右的火爆状态下，单日6开头，基本就会惊呼这个月的成交非常不错了。

似乎这两年，我们已经接受了，楼市短期内是回不到15-16年那两年的状态了。

可开年第一周，楼市现场的真实情况如何呢？

01

这些网红盘缘何日光？原因各不相同

奉贤蓝湾板块的双子星1月2日率先开盘。这场王牌对王牌的PK赛并没有分出个上下，因为开盘结束，除剩余少量低楼层房源，两个项目基本都卖完了。

保利玲玥公馆开盘现场

绿城诚园开盘现场

原因在于：

1、临港自贸区新片区的政策利好对于楼市的推动显而易见，低单价低总价使得刚需一族无法拒绝。

绿城诚园和保利玲玥公馆，位于临港自贸区新片区辐射区域。

加之此次开盘延续着上一期的低单价（20000-21000元/㎡的单价，最低总价几乎都是160万元/套起）

紧接着是昨日的，临港新城板块的鹭语墅，同样是临港自贸区新片区的核心区域。除了政策利好加持之外，3.5万单价，90平叠墅的品质在临港区域无人能敌。

去年8月就有消息说预计推盘，硬熬了4个月，依旧是熟悉的产品，原来的价格。

在鹭语墅开盘之前，其实已经有2件事，可以让万科吃下定心丸。

其一，是叠墅认筹率超过100%，市场未售先热。

其二，周边主要竞品，同类产品东宸原著也已售罄，竞争对手没有了，自己的产品，无论质量还是价格都要优于对方。日光，真的只是时间问题。

无论从产品本身，单价和总价都极具竞争力。

认筹人数大于推盘人数的还有森兰壹公馆，它的认筹率高达239%。没有任何悬念，全部售罄。

现场有个真实的案例：有客户说到他选房时只剩1150万的顶复，当时放弃了，出门就后悔了。再回来就买不到了。

森兰壹公馆的日光说明了：首次开盘（纯新盘）与二手房的倒挂价差，恐怖的认筹比会帮你来做判断。

唯独需要担心的只有，先下手为强，后下手遭殃。

此外，江桥板块的保利云上二期同样捷报频频。10月刚夺下当月销售面积，销售套数的双冠王。

共计306组有效大筹参加摇号选房，可售房源263套，认筹率近120%。去化9成，只剩下底层房源。

保利云上开盘现场

足以证明：好项目的后几期在新房市场有着更强的号召力。市场只缺价格美丽的好产品，不缺购买力。

别以为3月里开2次就特别稀罕。必须问问今日同样日光的四季都会。这已是半年里第三次开盘，从高层买到叠墅。

继续说说四季都会日光的原因：

除了性价比之外，品质和口碑也是两大原因。

四季都会的热销源于它是区域内的仅有新一手房住宅，换句话说，就是没有竞品楼盘，并且和其他周边楼盘相比，这个项目也是有价格优势的。

区域内唯一的真正意义上的轨交房，还是上海主要轨交线路的起始站。这也是四季都会的另一个优势。

以上第一周网红盘能够受到市场的青睐完全各凭本事，但都殊途同归，形成了“日光”。

02

年末年初的时间段到底是不是买房的合适时机？

往常，在年末，即便遇上网红盘，相信更多的人也是等一等，看一看的较多。

我们先来看一组数据，18年1月至19年12月，近24个月上海新房的成交套数情况。

除了能看的出的哪个月卖的好，哪个月卖的不如意，还能发现点什么呢？

其实可以看的出的是买房人的买房习惯。我们回顾一整年，通常上海楼市基本就是这样一个状态。

前两月过春节，金三银四春暖花开，五六两月蓄势待发，七八月酷暑难当，金九银十秋高气爽，年末年尾呢？奋力再冲一把。

到了来年，如果春节在2月，还是在中下旬，那对于1月的影响就并非想象中的那么大。

可能1月相较于上一年整年的高位有些差距，但是绝对称不上是惨不忍睹。1月作为新年的第一个月来说，在销售上对于上一年年尾有一个延续是非常正常的。

中国人的个性是喜欢安稳，不喜欢在过年前后折腾。开发商也有着相同的默契。简言之，就是推盘以及销售的节奏。

一二月份，正是一年中最冷的季节，很不利于开展各类营销活动。所以，通常房地产过年放的小长假也丝毫不短，售楼处开着真的以为有人来看房吗？

有听说五一劳动节，国庆小长假看房的，传统春节没见有开发商办房展会的，因为看房人意愿不强。

如此，通常开发商也不会在这个时间段集中酝酿开盘计划。

而今年的1月就那么的与众不同。我们在去年年底提前整理了预开盘日历，发便于买房人了解楼市讯息。

我们清一色的发现，全都集中在了1月上旬，看看这些响亮的项目名称，各个网红盘，每个都那么的跃跃欲试，想要在2020年的第一周就为全年开个好头，好的开始是成功的一半。

10日之后，基本1月就无开盘准备了，因为买房者和开发商都准备要过大年了。

而像上海这样外来人口众多的城市里，春节返乡潮使得购房客群自然而然的集中外流。每逢春节，开发商自然而然也要休假，而且这个小长假是真的不短。所以，春节前后楼市成交量减少是必然的。

03

房地产市场的回暖，大概率是会随着气温的上升一起到来

前面说的买房人按照季节买房的特点，更直观的来说，不如说气候性买房。

阿飞结合最近3年内春节当月的气温情况，发现了一点颇为有意思的结果。注意的是，2020年的1月比的是前两年的2月（18-19年春节都在2月）

来看下近三年春节当月第一周的气温情况，就能够佐证如今买房气候对于买房的重要性。

先来看下18年2月第一周的气温情况，几乎天天都零下，哪还有心情去看房？所以成交情况也是惨不忍睹，当月1860套，连2000套都过不了。

19年2月首周的天气情况呢？

相比18年自然是好了不少，一副暂别冬天，万物复苏的景象。销售成交呢？确实是好了不少，但是依然是全年最低。

今年第一周的天气，前日和昨日大家都见识过了。6日7日小寒节气已经攀上了20°，这样的天气，看看房确实是个不错的选择。

以前的春节当月无疑是寒冬时节，而今年的可是大大的暖冬。

于是，上海新房首周的迅猛在客观条件上已经有了很好的支撑！ 

04

首周楼市有点猛能证明些什么？

开发商证明的是20年1月有好盘，对于掏钱买房的消费者来说呢？20年1月我能淘到便宜，买房人也都是明白人，房住不炒的时代早就不是闭着眼买房了。

如今买房，没有赚到便宜，那就是吃亏了。所以，这2020年的第一周，掏了钱一定是认为捷足先登，赚到了便宜。

现在，在回答文章开头的问题，年末年初是不是值得买房？

刚过10点，我又刷新了网上房地产官网，1月7日新房成交套数：800。1月6日-7日，总计成交1680套，已经接近2018年2月一个月的量。

所以说，一月楼市真的很猛，是完完全全站得住脚的。

买不买房，应该只和当时的房价水平和你的购房能力有关。

在如今，何时买房即是技术问题（价格问题），更是选择问题。

或许，当春节来临，上海楼市无法避免的要“歇角”（上海话8级）——被迫终止（暂停）。

但起码给2020年的上海楼市开了个好头，毕竟，信心比什么都要重要。楼市正悄悄的让你我做出了改变。