2019年12月全国房地产政策变动监测报告

作者：王峥嵘 

来源：中房研协测评研究中心

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本月楼市政策聚焦：中央定调坚持“房住不炒”、地方政策呈现边际宽松

12月，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议先后在北京召开。在房地产调控方面，两次会议均明确强调了“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，其中全国住房和城乡建设工作会议更是首次提出长期坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，引发市场高度关注。反观地方，12月全国多地相继出台调控松绑政策，地方政策呈现边际宽松。那么，具体各地楼市调控有何变化？在中央和地方看似相悖的调控动向下，2020年楼市将如何发展？本期报告带来解析。

表1：2019年12月主要地方宽松政策一览（部分）

数据来源：国家政府网站，中房研协整理

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中央政策：坚持“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期

1.政策跟踪

数据来源：国家政府网站，中房研协整理

2.政策小结及重点政策解读

（1）政策小结

本月中央经济工作会议和住建部会议先后重申了坚持“房住不炒”定位不变，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不变，为2020年全国房地产市场定下基调。在具体政策落实上，一方面，继续加强对建筑行业的监管和问责，加强对住房租赁市场的整顿和规范，积极构建安全有序的行业发展环境；另一方面，鼓励养老产业发展，鼓励全面放宽城市落户限制，多渠道引导房地产市场进行结构性调整，从而促进房地产市场健康平稳发展。

（2）重点政策解读：中共中央、国务院发文全面放宽城市落户限制

12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》（以下简称《意见》），提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例等措施。

表2：2017年城区人口100万以上城市分布

单位：万

数据来源：《2017年城市建设统计年鉴》

《意见》一经发布，立即引发市场关注和讨论，被认为是户籍制度的重大改革，对推动我国城镇化进程具有重要意义。那么，具体到房地产市场而言，《意见》的出台又将带来何种影响？我方认为，主要体现在以下两点：

第一，整体上将推动我国房地产的发展。从历史经验来看，城镇化一直是我国房地产增长的重要推动力，根据国家统计局公布数据，2018年我国城镇化率为59.58%，即将进入城镇化后期阶段，但距离发达国家仍有较大差距，城镇化仍有较大的发展空间和潜力。此次《意见》的出台，全面放宽城市落户限制，将进一步促进农村人口向城市流动，推动我国城镇化进程，从而为房地产市场发展提供助力；

第二，客观上将促使人口向经济实力较强或发展潜力更大的城市或城市群聚集，支撑强二线、强三线城市楼市发展。从过去两年来看，人才政策一直是房地产市场调控松绑的主要窗口，而此次《意见》全面放宽城市落户限制，落户门槛也进一步降低，将使人口落户的选择性更多，这无疑对经济实力更强、发展前景更好的城市更有利，尤其利好城区人口500万以下的省会城市或经济强市以及经济活力较高的城市群。而对于经济羸弱的城市而言，落户限制的放开并不能改变其人口流失的局面，甚至随着城市虹吸效应增强，未来人口流失将更加严重，房地产前景艰难。

    综合来看，《意见》的出台将各城市对人才的争夺扩展到对劳动力的争夺，抢人大战即将升级，一二线城市和强三线城市优势突出，房地产发展有一定保障。反观经济面较弱的城市，未来“留人”难度继续加大，城市经济和房地产市场均面临严峻挑战。12月中央经济工作会议上再次强调2020年坚持“房住不炒”定位，在此基调下，《意见》将一定程度上推动房地产整体发展，但力度有限，城市分化将愈加明显。

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地方政策：落实“因城施策”，区域边际宽松凸显

1.政策跟踪

（1）“五限”政策

数据来源：地方政府网站，中房研协整理

（2）土地政策

数据来源：地方政府网站，中房研协整理

（3）公积金政策

数据来源：地方政府网站，中房研协整理

（4）住房保障政策

数据来源：地方政府网站，中房研协整理

（5）人口人才政策

数据来源：地方政府网站，中房研协整理

（6）市场监管政策

数据来源：地方政府网站，中房研协整理

（7）其他政策

数据来源：地方政府网站，中房研协整理

2.政策小结及重点政策解读

（1）政策小结

据中房研协测评研究中心监测统计，12月份地方出台房地产政策共计63条，2019年全年累计出台房地产政策618条，创下历年房地产调控次数新高。因城施策、双向调控仍是12月份地方政策的主要特征，区域边际宽松成为12月份地方政策的亮点。

具体而言，从政策出台区域来看，仍是以热度较高的中部地区和东部地区为主；从调控走向来看，因城施策、双向调控的风向没有改变，其中区域调控放松的信号较为明显；从调控手段来看，12月调控政策集中在公积金政策、人口人才政策和市场监管三个方面，其中人口人才政策仍然是城市房地产调控松绑的主要窗口，典型代表如广州、佛山、南京、武汉、温州等地，市场监管重点集中在房地产行业信用体系建设和住房租赁市场的规范上，典型代表如西安、成都、海口等地，公积金政策各地有收有放。

图1：12月全国城市楼市调控政策冷热对比

数据来源：标准地图服务系统，中房研协整理

（2）重点政策解读：深圳、广州、南京、温州等热点城市相继放宽购房限制

12月，全国多个热点城市相继放宽购房限制。首先是深圳，作为我国社会主义先行示范区，本月深圳相继启动了已冻结两年的深汕合作区商品房的销售、发布了前海12项惠港澳居民政策、取消了商品公寓“只租不售”政策等；12月13日，南京市溧水区继高淳区、六合区之后对购房政策进行调整，将人才购房门槛放宽至全日制专科；同日，广州市南沙区发布最新人才政策，放宽人才在南沙区购房限制，随后，花都区、黄埔区紧跟步伐，相继更新人才政策，聚焦人才购房；12月26日，温州推出“新款”人才政策，优秀人才可享受配售型人才房售价5-7折优惠，配租型人才房租金3折优惠，力度空前。此外，12月4日，成都市住建局在回复网友留言中提到成都现行区域限购情况，相较此前高新区和天府新区居民家庭限购区域均有较大放宽。

热点城市房地产调控的集中松绑引发市场关注，尤其在此轮松绑中，除人才政策变相松绑外，深圳、成都更是直接对限购限售政策进行了调整。总体来说，地方政策边际宽松是12月份全国房地产调控的一大亮点，但从长期来看，仍符合”房住不炒“、因城施策的指导。在此轮松绑中，南京溧水区、广州南沙区、花都区和温州均面临较大的库存压力，成都中心城区商品房市场近期也是连续供过于求，深圳深汕合作区商品房市场已冻结两年，现行房价较深圳市其他区域相比是明显的价格洼地。从客观上来说，这些区域均有放宽购房限制的必要。从后续影响来看，第一，将引得更多城市效仿，推进楼市去库存；第二，因城施策不断落实深化，一区一策或成常态；第三，商品房”五限“政策不再不可动摇，在2020年这一”维稳年“，地方有望根据自身实际情况进行适当调整。

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12月重要事项复盘

数据来源：中国经济信息网，中房研协整理

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房地产政策展望

1. 中央层面

结合12月10日-12日召开的中央经济工作会议和12月23日召开的全国住房和城乡建设会议内容：第一，”房子是用来住的，不是用来炒的“的定位将长期贯彻坚持，2020年楼市调控基调已定，全面放松基本无望；

第二，因城施策、分类指导继续落实深化。根据2018年国家统计局公布数据，我国人均住房面积已经达到39平方米，整体住房需求基本得到满足，目前房地产市场存在的问题主要是供给侧结构性问题，地区差异较大，必须强化地方政府调控主体责任，中央及政府起指导性作用；

第一，货币政策处于宽松周期，房地产金融调控持续从严。12月23日国务院总理李克强在成都考察谈话中就明确指出，“国家将进一步采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施”，叠加1月份这一特殊时间节点和春节因素，货币政策预计将呈现递进式降准降息特点。在房地产方面，为贯彻中央经济工作会议精神，12月13日，央行提出将坚持”房子是用来住的，不是用来炒的“，统筹做好房地产金融调控，而银保监会则强调将完善房地产融资统计和监测体系严厉打击各类违规行为，房地产金融监管将继续保持高压。

2. 地方层面

基于长期坚持”房子是用来住的，不是用来炒的“定位，地方房地产调控仍然会体现双向调控的特征。但考虑到2020年将是重要的“维稳年”，就当前房地产整体市场持续下行的态势而言，2020年“稳下跌”将会成为地方调控政策重要内容。

具体来说，首先，人口人才政策作为当前房地产调控松绑的主要窗口，有望再次迎来集中爆发。12月25日，中共中央办公厅、国务院办公厅发文提出要全面放宽城市落户限制，再次降低城市落户门槛，使得城市将对人才的争夺扩大对劳动力的争夺，抢人大战有望进一步升级；第二，12月深圳、成都相继放松了区域限购限制，基于仍有多地存在较大的商品房库存压力，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，不排除未来将有更多城市进行区域放松商品房“五限”的试探；第三，为了响应中央和住建部号召，房地产行业监管保持从严，主要表现在对市场秩序尤其是住房租赁市场整治规范、对房企经营行为监管等方面；第四，各地市住房公积金政策将根据实际情况进行微调，主要集中在贷款额度、贷款利率和贷款年限等方面。此外，本次住建部会议提出着力培育和发展租赁住房，尤其是重点发展政策性租赁住房，结合此前多地公布的住房发展规划来看，公共租赁住房建设和住房保障也将成为各地市聚焦的重点，后续相关激励、规范和监管政策有望陆续出台。