对于豪宅,你是不是还在误读

也许你会从限价体系层面去解释,但对一个城市来说,大家几乎都是一荣俱荣,一辱俱辱的。

作者:卢俊

来源:真叫卢俊

一年过去了,19年的楼市既没有给我什么意外,也没有给我什么惊喜,行业和市场就这么平淡的挣扎着。

所以今天我想和各位聊点稍微有意思的话题,豪宅。

不知道各位有没有发现,19年的豪宅市场特别有趣,因为市场大环境不好,加上土地成本的推高,因此打着豪宅名义去市场上做营销项目越来越多。

这样做理由也很简单,两个维度,用高定价去拉平土地市场成本,高溢价去对抗周转的降速。

拿深圳的深圳湾来说吧,有个项目叫恒裕滨城170平米的户型,从2019到2020一年左右的时间,从2700万左右飙到了4000万,单价23万/平米,涨幅快接近40%了。

据说深圳现在4000万的房子,只能靠抢的了。

都知道北京市场现状不太好,但北京豪宅市场其实还挺滋润,有个数据,北京2019年1000万元以上的楼盘成交套数达到了3893套,超过18年的成交量。

但在这样结构中,你会观察到一个很神奇的现象,本来这种产品品类在底部周期形态中的表现,应该是波澜不惊的,但是实际市场表现中还挺精分的。

简单说在城市内部有好也有坏,如果要形容的话,有的项目依然大口喝酒吃肉,有的项目案场就只剩下中介和渠道了。

也许你会从限价体系层面去解释,但对一个城市来说,大家几乎都是一荣俱荣,一辱俱辱的。

也许,我们对豪宅依然还有些什么误解。

今天我想通过分享一个城市的豪宅,和各位更深入的聊聊。

01

最近去了趟厦门。

就在19年8月时候,厦门楼市有点难,我们也飞了一趟厦门,用双脚走过厦门每一个板块,做了一个总结,厦门楼市没有想象中那么难。

来源:厦门房产咨询

最有意思的是,肉身所见,厦门楼市在这段相对艰难的时候,岛内的豪宅在价格层面选择了无视周期的波动。

某种角度说,厦门楼市这种奇特现象不算孤立,就我市调过所有高能级城市多少都会这样涌现,说到底也释然,本质上豪宅就不属于参与到周期游戏的那群玩家。

而对于厦门就有两点现实,岛内由于实在无地可用,只能豪宅化。而围绕厦门岛,海沧新城,集美新城,翔安新城借力强势崛起,城市边界也在快速推进。

现在有人戏称,厦门不大,却有了三环的格局。

这背后,是厦门城市扩张趋于饱和的现实,也意味着,厦门楼市未来的又一次洗牌。

02

其实想想也明白,当一个城市的增量趋于放缓的时候,一定是价值进行重新解构的时候。

当下能观察到厦门岛内的项目普遍比较淡定。之前说了,厦门岛由于开发周期前置而供不应求,从价格维度上来说已经全面豪宅化,岛内几乎找不到4万以下的楼盘了。

而厦门豪宅能量哪怕放到全国维度来说,也是靠前的。

并且厦门也是有这个底气的。

首先,更能代表一个城市含金量GDP密度,厦门位列TOP5。

经济结构相当优质,作为民营经济发达的闽南贸易中枢和服务业中心,几乎可以说是福建最优质经济的体现。

闽南众多实力上市公司的实际总部,一大半都在厦门,某种程度上,这里才是整个福建总部经济的核心点。路上我就遇到不少知名闽系品牌总部。

一句话,厦门的经济面远比GDP呈现的更优质。

而厦门所在福建省,与国内很多省市不同,是以民营经济作为主导的,意味着即使GDP等数据不如山东等省份,但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说,不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。

厦门房价可以说是特别坚挺,对于每个福建省人来说,是福建省内保值增值最稳定的地方,没有之一。

因此,不论是普通的民众还是企业家,一旦有剩余的流动资金,厦门的房子就成了他们最好的第一投资品。

反过来这样的循环又进一步刺激岛内的房价,而且厦门岛内开发周期前置,在产品上有着明显的产品力差异,虽然没有具体数据,可肉身实际感受下,房龄在10年以上老破小和老破大起码占据70%的土地。

这样意味着大量的改善性需求要在岛内释放。

于是对厦门岛内而言,答案反而简单了,能拿出的每一块土地都注定会做成豪宅,而且还抢不到的那种。

土地见底,产品老化,和需求旺盛下,豪宅几乎成了岛内想改善的唯一的趋势选择,而岛内的价值就在几乎见底土地供应和产品内部迭代中,逐步推高了。

03

然而,这还算不上全部支撑元素。

就先开头说到那样,这两年的销售维度上好卖的豪宅,其实都有一个共同标签,市中心。

初看起来这也没什么,可如果我们再嚼一嚼,就会发现其中的微妙变化。

在地产圈子一直有句话叫CBD可以斗转星移,但山水万世不移,这句话的潜台词,豪宅就是占着好山好水的房子,生活什么的都是次要的。

我记得地产大佬潘石屹讲过一个他的真实生活经历,一开始他也相信这一套理论,房子也是北京郊区山中的别墅,但真的生活一段时间,他发现不对了。

对一个土豪来说生活是否方便的问题,那是个人的感受,但是每天真实花多出一倍时间去到上班地点,时间上伤不起。

我觉得我们对豪宅有一种误解,仿佛豪宅是天上的仙宫,有钱人的生活不需要什么烟火气,也没有什么要逛个街啊,商场,也不在乎节约多少时间能到工作地点的需求。

我眼中最好的豪宅样板,都是走在烟火和离尘的钢丝上,回过头来再看,很多知名豪宅片区,新天地,深圳湾,无一不是这样的内核。

我觉得这就是厦门岛内豪宅特别容易打动人的一点,穿插在这座岛的城市肌理之间,而有了独特的魅力。

事实上,从厦门千万级豪宅增幅来看,这种趋势还在被强化。

或者从某种角度而言,这才是城市发展的真相,有时候我们觉得城市还不够大,越大越好,但是却忘了,走的越远,初心反而越珍贵。

这次来厦门,我也看到这样一个豪宅项目,也值得推荐给大家,他就是:

04

解读中骏·天宸之前,我想先和各位分享一个数据。

在厦门当下的楼市环境中,中骏·天宸用了5个月时间,单盘流量做了67亿。更细节一点,卖出的这些,每一单都是至少千万级,也代表这个数字背后几何级难度。

是的,一个挺夸张的数据,我们一起来看下为什么。

先来看看位置,项目位于厦门湖里的枋湖片区,如果放置在地图上来看,就是不折不扣的几何岛心位置。

这样区位的好处,可以实现到厦门岛内和岛外最小成本的通勤。

岛内的枋钟路、枋湖北二路、金湖路、仙岳路,和纵向的成功大道、金尚路,组成了“四横两纵”6条主干道,还有海沧大桥、杏林大桥、厦门大桥、集美大桥,翔安隧道、海沧隧道以及在建的翔安大桥的“五桥二隧”。

这样有了厦门最高密度路网的节点,到哪里时间都是最短的。

地铁3号线在项目300米范围的贯穿则是最大程度的强化了这点,要知道厦门是地铁起步比较晚的城市,一方面是地质技术,一方面是因为饱和度太高,腾挪不开。

所以我们能看到厦门地铁路网密度不高,也意味着地铁单线价值加成会被放大。

其他类似SM、TBK、湾悦城、天虹这样的生活圈在岛内自然是标配,同样学区上会非常强势。

周边学校为湖里实小、湖里实验中学,在厦门岛内也是属于人人要拼命挤入的那种。

很多人对厦门的教育地位可能没有概念,厦门作为少有的政治级别超过省会的副省级城市,也是少有的在教育上比省会更强势的城市。

理解这些,你才能理解为什么湖里区政府会选择这里,并且打造一个COD政经区(Center Office District,即城市政治经济中心)。

有了这股势能的注入,枋湖片区即将赢来新一轮的城市更新,好比深圳带起了福田,北京带起了通州,就像地产圈有句经典,政府到哪里,那里迟早会形成一个新的市中心。

而且就现实来说,枋湖安兜高崎是整体起势。而未来高崎机场的搬迁,为厦门岛内腾出最后一片可以大规模开发的土地。

如果有人告诉你,你只有最后一次高光时刻,你会怎么办。我们现在就能想象到,这样最后一片岛内留白,能做什么?

毫无疑问,厦门私藏的最好家底一定会倾注到这里,将来你会看到最好的楼宇,最好的产业,最新一代的商业和配套, 以及承载着厦门岛内的最大的可能。

也许这就是,厦门岛内最后,也是最好的一个商务和经济整体起势的新片区了。

05

最后,我们给大家分享一个数据好了,自2013年底至今,厦门岛内,六年仅有5块土地出让。

2块就给到了中骏手上,从某种意味上说,与其说是给到了岛内土地,倒不如说是给了一种城市更新的责任。

但对中骏来说,这个03年就拿出中骏翠湖庄园这样经典项目深耕厦门,并在这里起势的开发商,也是一种回归,或者中骏对岛内土地态度,是不顾一切的All in。

非常巧合的是,中骏在把总部迁移到上海,进击全国布局的房企这一阶段,在厦门有了一段产品空窗期。

所以这次重新回归厦门岛内,中骏也拿出他最好的诚意,目前产品系中最强的“天”系。

不论是对新一代新东方风格立面不计血本的研发。

还是对硬质景观的打磨。

以及对归家动线用心设计。

 

中骏把他在产品体系中能拿出最高配,都没有藏私用到这条产品线上,所以为什么全国维度上,中骏“天”系产品矩阵布局数量,还在十位数出头徘徊。

能被轻易被量产的豪宅,便没有资格叫豪宅,但这个项目更值得期待的在于,一块有能量的土地,遇到了一个配得上的好产品。

这大概就是所谓现象级项目的内核吧。

06

我一直觉得楼市是一个有残缺美的地方,项目,板块总有能让你觉得遗憾的地方。

100%的项目只会存在于理想状态,在我眼中,90%完整度的项目就是一个没有遗憾的项目了。

或许,就是一个能带点烟火气的豪宅吧。

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论