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距离2020年,还剩不足6小时。
只有更好地总结、反思过去,才能预见更好的未来。
2019年,中国房地产关键词是什么?易居中国执行总裁丁祖昱总结为“南”:投资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交付难、维权更难;长租难、商办更难。
12月31日下午,站在20世纪10年代跨年之际,丁祖昱在“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上,盘点了过去10年中国房地产市场发展的大数据,并预测了未来10年的行业变化路线。
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刚刚!丁祖昱2020年楼市十大预测出炉!
预测一:房价既要“防上涨”,又要“防下跌”
预测二:继续放水,不过楼市不是受益者
预测三:行业规模、企业规模双见顶
预测四:深圳不会涨,长三角空间大
预测五:加速去库存,销售依赖渠道
预测六:拿地不急,全年都是窗口期
预测七:兼并收购,大鱼开始吃大鱼
预测八:仍然看好物业,但企业开始分化
预测九:租赁变天,还得寻找新模式
预测十:这些地产股值得看好:万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务
在开启新时代大门前,我们先来看看丁丁在2019年年初是怎么预测的。今年1月,丁祖昱同做出过10大预测,时间最终给出了答案。总得来说,对了8个半。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判,都一一得到验证。
预测一:房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√
预测二:货币“放水”难解楼市之渴√
预测三:中央放权到地方,“四限”放松有希望√
预测四:13万亿,地产行业规模下降10% ×
预测五:继续看好海南 乄(半对)
预测六:购买力下降,刚需房要警惕√
预测七:地价还会降,房企可抄底√
预测八:租赁行业面临大洗牌,“背靠大树”能活下√
预测九:看好物业管理,不看好养老地产√
预测十:看好地产股:碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉
01
回顾2019新房|顶豪销售北京占半边天
在回顾2019年度豪宅市场销售情况时,丁祖昱指出,“顶豪销售北京占据半壁江山,20万/㎡以上商品住宅全国仅售16套。”
在总价超5000万元以上的商品住宅成交方面,2019年度北京以202套成交数量赶超上海和深圳,由去年的第三位跃居第一。
另外,值得一提的是,2019年度,单价超20万元以上的商品住宅全国成交仅16套,其中上海售出10套、深圳售出4套、北京售出2套。
02
回顾全国房价|10年翻番,一线涨1.5倍
丁祖昱在现场表示,从2010年至2019年这十年期间,全国商品住宅均价翻一番,均价从4725元上涨至9304元;在这十年期间,北、上、广、深房价上涨1.5倍。
广州商品住宅成交均价从11698元上升至26477元;
上海从22498元的均价上涨至54685元;
北京从约20000元的均价上升至47329;
而深圳上涨幅度最高,从约20000元均价上涨至57091元。
北、上、广房价走势(2010-2019)
总体来看,北、上、广、深房价呈上涨趋势,但是在不同时间节点,分别出现拐点。例如,深圳房价在2017年至2018年期间微降,而广州房价却从2017年开始大幅上涨;上海房价在2018年之后,上涨幅度减小,而北京均价则从2018年开始下跌。
2019年,深圳新房涨了2%,这点与深圳官方殊途同归,广州涨了23%,是因为把精装纳入;长三角涨得好,是因为下半年限价城市放松的多了。
二手房方面,2019年多个一二线城市的二手房均价较年初下跌,包括上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、合肥、天津、重庆和郑州在内的城市,二手房价均有不同程度的跌幅。
谈及2019年购房者对二手房的购房需求时,丁祖昱表示,刚需仍是主导,改善有提升。与2018年相比,购房者在选型二手房时,房屋面积还是以90平米以下为主。
03
回顾 | 6家房企连续10年稳居行业十强
丁祖昱指出,从2010年到2019年,六家房企销售稳居前十,榜首十年增长超7000亿。
据克而瑞数据和相关企业公告,过去十年,碧桂园、中国恒大、万科地产、保利发展、中海地产和绿地控股六家房企稳居销售榜前十。
其中,万科地产从2010年到2015年连续6年蝉联榜首,而中国恒大于2016年夺得头名,碧桂园则从2017年开始,直到2019年,连续三年拔得头筹。
房企销售榜首,从2010年万科地产的1026亿元上升到2019年碧桂园的8000余亿元,十年增长超7000亿元与此同时,地产一哥门槛十年升8倍:从1000亿到8000亿!
盘点过去十年龙头房企变化时,丁祖昱指出,从2010年到2019年,房企销售榜首十年增长超7000亿。据克而瑞数据和相关企业公告,过去十年,房企销售榜首,从2010年万科地产的1026亿元上升到2019年碧桂园的8000余亿元,十年增长超7000亿元。
丁祖昱指出,过去十年,十大房企进驻城市数量实现翻两番。2019年度进驻城市数量排名前三的分别是:碧桂园、中国恒大和万科地产,进驻城市数量呈现显著增长。
04
预测 | 新十年,房地产是中国最大制造业
2019年即将结束,中国房地产业将走进全新的“贰零年代”。洞悉未来十年,在长效机制、房住不炒的号召下,住房由投资属性回归到消费属性,房地产业由服务业变为制造业。丁祖昱在现场表示,房地产是中国最大的制造业。
数据显示,2018年制造业的城镇从业人数7186万人,而房地产+建筑业的城镇从业人数达到5052万人。具体来看,2018年房地产+建筑业的主营收入远高于制造业主要行业主营收入。房地产+建筑业达32.2万亿规模,与排名第二的计算机、通信和其他电子设备行业相比,高出21.4万亿。
丁祖昱指出,未来十年(2020-2029年),商品住宅销售面积、商品住宅销售金额还分别有约130亿平方米和约150万亿元的体量。增量仍未结束,而存量刚起步,未来,房地产仍是中国经济的压舱石和重要支柱。
05
预测|新十年:购房主力减少6100万人
谈及未来十年房地产行业发展,丁祖昱指出,人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战。
据国家统计局相关数据,2009年-2019年间,新出生人口为1.64亿,人口增长0.72亿,而2019年-2029年间,按照生育率为1.4预测,新出生人口为1.22亿,人口减少0.11亿,同比上个十年新出生人口数量剧减4000余万。
此外,2010-2019年间,中国结婚人口为12000万对,而2020-2029年间,这一数值将减少为8600万对,同比减少3400万对。
与此同时,以青壮年为购房主力的人群数量将显著减少。根据联合国及《人口与发展》期刊,20-59岁的青壮年人群,在2010年度占比为62%,2018年度占比为60%,而在2030年,这一占比将减少为53%。这也意味着购房主力人口将减少6100万左右。
06
预测 | 商办新十年:资管时代开启
丁祖昱在现场表示,办公供应10年增长6倍,空置率超15%安全线的城市近8成;未来供应量占存量一半的超8成;而商业供应则10年增长3倍,远超人均商业面积,供应过剩。商办供应的过剩,将使资管时代开启。
07
预测 | 不动产时代已然来临
丁祖昱在现场表示,不动产时代已然来临,这是一个从100亿㎡到300亿㎡,再到500亿㎡的存量价值释放过程。2019-2030年,全国物管行业管理规模将由不到300亿㎡,增至500亿㎡以上的体量。
08
预测 | 新十年:物业市场规模达3万亿
丁祖昱在现场表示,从基础到增值,美好生活将直冲3万亿元。
行业发展过程中,将涉及多种基础服务,包括保洁服务、绿化维护、上市服务、法律服务等;也涉及社区传媒、空间运营、房屋交易服务、社区金融等多个经营领域。与此同时,SAAS软件服务、物联网服务供应商、OA办公软件等,也推动着智慧社区领域的发展。
09
预测 | 房企新十年:争做“十项全能”
丁祖昱在现场表示,当前,70家重点企业融资成本最高的近15.6%,最低仅4.3%,行业平均水平在7.04%;未来,融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大,将成为房企发展的核心能力。
“十项全能”包括培养融资的核心能力,投资、产品、开发、营销、服务的专业能力,组织、人力、激励、文化的管理能力。
丁祖昱在现场表示,当前,70家重点企业融资成本最高的近15.6%,最低仅4.3%,行业平均水平在7.04%;未来,融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大,将成为房企发展的核心能力。
10
预测| 北上广深杭领先,城市集中度趋高