行业透视 | 广州九成地王可盈利，地王的日子比其他城市好得多

作者：马千里、邱娟

来源：克而瑞地产研究

导 读 

对于有规划利好、供地较多、房价上涨预期较佳的区域，房企可重点关注，适时补仓。

2016、2017年是广州土地市场的高热期，尤其是2017年时代中国竞得的海珠区石岗路纯宅地块，楼板价高达55437元/平方米，在之后的近三年内均保持着广州最高楼板价的记录。其后，尽管最高楼板价未被刷新，但荔湾、天河、南沙、花都等多个区域地王最高楼板价被不断刷新，尤其是南沙区，在自贸区和大湾区的双重利好加持之下，溢价率在全市居于首位，市场热度犹存。

现如今，这些地王逐渐进入销售阶段，同时考虑到2018年四季度以来广州楼市限价有所放松，房价有了一定程度的上涨，在这样的环境下，广州的地王们如今生存状态如何呢？盈利状况与其他城市有何差异？

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地王走向：2016年质佳、2017年量多多元土拍致广州2018、2019地市走冷

在2016、2017年”地王年”的反衬之下，广州近2年土地市场明显沉寂了许多，土地溢价率明显回落，地王的数量和质量均有明显下降，这与广州土拍的多元限制条件有极大关联，定向出让、自持用地、竞返还面积等土拍条件频繁出现，多数地块以底价或低溢价成交， 2018、2019年广州经营性土地的整体溢价率均低于6%。 

从数量上看，2015年以来成交的18宗地王中仅2017年就占据了6席，在近5年中数量最多，并且广州含宅地块的最高单价也在2017年诞生，该地块处于宅地稀缺的海珠区，区位优越、配套完善，经过182轮竞价后，被时代中国以20.37亿元+44100平方米的配建竞得，楼板价高达55437元/平方米，较前单价地王白云新城宅地楼板价45470元/平方米高出22%；从整体质量上来看，2016年地王的平均楼板价最高，高达28537元/平方米，这一价格即使较近5年次高年份2019年的平均楼板价也高出73%，由此可见2016年土地市场热度之高。 

从区域来看，天河、海珠、荔湾、白云等中心5区占据8席，占四成，外围区域占据6成，其中单价最高地块是番禺区单价地王，楼板价为30711元/平方米，在2016年底被五矿地产竞得，溢价率达45%，非中心区地市也有明显的升温。

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项目入市情况：全市单价地王拿地近三年仍未入市实现盈利几不可能

根据CRIC统计，截止2019年12月25日，七成地王已经入市，入市项目的平均入市周期达18个月，远超过全国平均入市周期10个月。

就已入市的单个地块来看，入市最快的是两个总价地王项目，分别是全市总价地王和黄埔区的总价地王项目，均由越秀地产竞得，项目开发案名分别是品秀星图、品秀星樾，均在拍地之后12个月就开盘，以去年底开盘的品秀星图为例，土拍楼板价15000元/平方米，房屋平均销售价格25704元/平方米，地房比为58%，房地差有10704元/平方米，房企盈利空间并不突出。

已入市项目中入市最为缓慢的地王是黄埔区单价地王——中冶名辉逸璟台，拿地27个月才首开，就盈利情况来看，该项目楼板价27274元/平方米，销售价格49430元/平方米，房地差为22156元/平方米，地房比为55%，项目盈利空间尚可；其余入市项目开发周期多在1-2年之间不等。

除2019年竞得的三宗地以外，按照正常开发周期来看，尚未入市的两宗地均为2017年竞得的，一宗是全市的单价地王，该地块处于宅地稀缺的海珠区，区位优越、配套完善，吸引力保利、万科、碧桂园、招商蛇口、越秀、华润等多家房企巨头，楼板价高达55437元/平方米，地价升至历史高位；而当时周边项目售价也就在3.5-5万元之间，即使目前升至6-7万元的销售均价，也难以实现盈利。

另一宗是番禺区的总价地王项目，广铁集团以底价63.83亿元的总价竞得，扣除竞配建后，折合楼板价22000元/平方米，较同板块历史最高楼板价低了6000余元，预计2020年下半年开盘入市，该项目因为拿地便宜，盈利不成问题。

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周边房价：开盘时大多已上涨超过30%“面包”价格再度涨过“面粉”

进一步结合入市时点来看，已入市的“地王”项目主要集中在2018面下半年集中面世，与拿地时的周边房价相比，所有地王的开盘价格已经上涨超过30%以上，较长的入市周期为这些地王提供了更大的“溢价空间”，并且让那些“面粉贵过面包”的土地扭亏为盈成为可能，除碧桂园云顶项目外，中冶名辉逸璟台、首开龙湖·天奕、品秀星图等均是这样的例子，拿地时项目楼板价“面粉贵过面包”，但是从拿地到开盘，房价涨幅均超过了100%，后期均实现了盈利。

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盈亏情况：超九成地王实现盈利高盈利项目均为拿地理性项目

就已经入市的13个典型地王项目来看，根据测算地价房价比值处于31%-80%不等，房地差在6000-39289元/平方米之间。根据CRIC测算，仅有1宗地亏损，其余12宗地均能实现盈利。亏损的这宗土地是增城区单价地王，2017年3月被碧桂园以43.12亿元的总价竞得，楼板价为23963元/平方米，溢价率为45%，而当时周边的湖山花园项目售价13117元/平方米，该宗地是典型的“面粉贵于面包”的项目，14个月之后项目首开，案名碧桂园云顶，当时广州限价较为严苛，首期销售价格在3.2-3.5万元/平方米之间，今年销售遭遇瓶颈，平均售价降至2.8-3.0万元/平方米，整体来看，项目房地差维持在6000元/平左右，地房比高达80%，项目亏损是毋庸置疑的。

虽然绝大多数项目是盈利的，但是就其盈利情况，可以分为两类：一类是盈利空间较大的项目，譬如五矿万樾台、星汇海珠湾、金茂广场、保利华润紫云等项目，地房比均在45%以下，房地差均接近或超过3万元/平方米，这些宗地多是2015、2016年拿的地，拿地时间较早，与当时周边在售项目的地房比多在50%以下，拿地价格本身就比较“实惠”，而项目开盘入市则正赶上房价快速上升期，因此盈利空间较为可观。

另一类则是盈利空间较小甚至刚刚实现盈利的项目，典型如品秀星图、越秀.滨湖臻品系这类项目，项目地房比差不多在60%左右，房地差仅有万余元，剔除必要的建造、财务、营销成本外，盈利空间就十分小了。

总体而言，高盈利的项目依然是那些拿地时较为理性的项目，这些项目虽然从拿地到开盘房价涨幅并不十分突出，但是由于拿地较为便宜，两方利好叠加之后，使得高盈利成为现实，星汇海珠湾即是这样的典型代表，拿地楼板价仅为当时周边在售项目售价的47%，海珠区作为广州中心区虽然房价涨势不及周边，但是从拿地到开盘的一年半时间（2015年中-2016年底），海珠区房价涨幅也有51%，最终项目房地差高达35444元/平方米，地房比仅有31%，是所有地王项目中地房比最低的项目，盈利十分可观。

根据CRIC对广州2016、2017年成交的70幅含宅地块的运营情况进行统计分析，而就非地王项目来看，超九成项目是盈利的，仅有一成项目是亏损的，这与地王盈亏情况保持基本一致。就区域来看，增城、南沙盈利项目较多，这与广州商品住宅的主力供应区域也相吻合。至于亏损项目，本身数量也较少，除黄埔区外，海珠、荔湾等中心区均有涉及，譬如保利东郡和中冶逸璟公馆均面临亏损。

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总结：限价放松下九成项目盈利有保障房企可适时补仓

总体来看，与厦门和上海地王动辄半数亏损、北京和杭州七成地王亏损不同，广州地王的日子比其他城市要好得多，地王亏损的比重不足一成。究其原因，一方面是由于广州自2018年四季度限价明显松绑，房价有一定程度的上涨，使得地王的盈利空间逐渐扩大。另一方面，也有广州的土地出让价格相对较低的原因，相当一部分地王是越秀、保利等国企竞得，多为零溢价成交，在限价放松的利好之下，这些地王的盈利自然不成问题。

值得注意的是，2017年“3.30”调控之后，广州土拍规则趋于多元化，而出让底价也根据此前成交的地王价格做了市场化的调整，即使在低溢价成交之下，按照目前的市场价来出售的话，这些地王未来入市也无法达到2016、2017年地王的盈利水平，大部分会保持保本或者微利，一旦遇到市场的调整，盈利空间或将收窄甚至于亏损。

另外，统计局数据显示，近3年广州常住人口年均增量达47万人，即使剔除掉人口自然增长量，年均人口净流入量也超20万，成为楼市需求增长的有力支撑。从房价层面，广州新房价格虽然有所上涨，但是与北、上、深三城相比，房价依然处于相对低点，同时广州作为粤港澳大湾区的中心城市，所受利好是毋庸置疑的。在近几年内，广州购房需求的年增量仍可保持在1000万平方米以上；对于房企而言，有规划利好、同时供地较多、房价上涨预期较佳的增城和南沙区域，可予以重点关注，适时补仓。