深度研究丨2019年需求变化：四房显著增长

作者：克而瑞研究中心 

来源： 丁祖昱评楼市

在第十二届全国人大常委会第十八次会议以157票赞成2票弃权，表决通过关于修改人口与计划生育法的决定后，我国2016年元旦起施行全面二孩政策。

数据显示，在“全面二孩”政策实施的第一年，全国出生人口达到近年来的高峰，为1786万人，自然增长率为5.86%。虽然随后几年全国出生人口出现了一定程度的回落，但二孩家庭确实开始增多。

全面二孩政策实施近四年以来，幼儿数量的增加和人口结构的变化已经开始对居民家庭消费水平和消费结构产生深刻影响。如吃、穿、住、用、行等一系列新的消费需求越发显著，这也给很多行业都带来了新的商机。在这其中，房地产行业住宅市场的产品结构也发生了不小的改变，如原本的刚需二房户型将难以容纳二孩家庭的需求，三房逐步开始成为成交主力，四房成交比重显著增长。

从2019年的住宅市场产品结构来看，整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变，100-140平方米产品与之前相比也更受购房者的欢迎，随着购房消费观念不断升级，预计未来舒适型住宅需求比重将持续上升。

在当前市场改善需求主导下，展望2020年，普通住宅市场中三房产品将继续长期稳居成交主力，与此同时在购房消费理念升级追求舒适化，以及生育政策放开二孩家庭持续增多的影响下，四房成交比重有望继续保持较快增长，而随着刚需逐渐进入饱和，整体上二房成交量将进一步大幅走低。

新房二房占比持续走低

2019年，随着改善性购房需求持续释放，新建商品住宅市场三、四房成交比重继续明显上升。从CRIC重点监测的126个城市各户型成交套数情况可以看到：

三房占比高达53.1%，稳居成交主力，四房比重升至18.6%紧随其后。但就增速而言，四房相较于2018年上涨了2.5个百分点，同比增幅居首。

三房同比也继续回升了1.5个百分点；而其余户型成交占比与去年相比则均呈回落趋势，其中尤以二房同比下降了3.1个百分点最为明显。

以CRIC重点监测的126个城市各面积段成交套数占比来看，100-140㎡面积段产品合计占比近五成，占据绝对成交主力地位。

需求由二、三房向三、四房转变

当前市场整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变。

就各能级城市而言，三房方面一线城市120㎡以下产品需求旺盛，合计成交占比接近八成，二线和三四线城市热销面积段相对更大，尤其是100-120㎡产品成交集中爆发，占比均在四成以上；四房方面各线城市120-160㎡产品占比皆超过60%，是当前市场的绝对成交主力。

这一数据相较2018年来看，90-120㎡三房占比上升，整体小型化成交趋势延续。

具体来看，受总价影响，一线城市100㎡以下产品成交占比大幅攀升，特别是90㎡以下同比上涨了4.1个百分点，160㎡以上则锐减6.5个百分点。热销面积段为120-140㎡，同比大涨4.5个百分点。

二线城市主力面积段100-120㎡三房占比持续上升且涨幅进一步扩大，与去年相比上涨了3.8个百分点，90㎡以下产品同比则回落2.6个百分点降幅最大，180㎡以上占比也处在下降通道。

三四线城市120㎡以下三房比重继续增加，其中100-120㎡成交占比升至45%且同比增长最快，而120㎡以上各面积段成交则有不同程度回落，畅销面积段明显趋小。

别墅方面120-160㎡最多

从121个样本城市别墅项目各户型整体成交情况可以看到，联排别墅占比过半稳居成交主力。

但与2018年相比，仅叠加别墅同比持续上升，涨幅高达5.6个百分点，其余各户型占比则均有不同程度回落，尤以成交量最大的联排别墅降势最猛，同比下跌了3.7个百分点。

独栋和双拼别墅因供应量相对较少且总价较高，成交比重则持续处在下降通道，分别较去年减少0.4和1.4个百分点。

整体来看，2019年联排别墅成交热度有所回落，叠加产品成交持续走高，经济型别墅仍旧是别墅市场置业首选。

2019年120-160㎡别墅去化最多，畅销别墅产品面积段整体延续小套型化趋势。

与去年相比，180㎡以上大面积段豪宅成交占比全线回落，其中300㎡以上大型别墅同比减少3.2个百分点降幅最大，其次200-250㎡产品成交表现不及市场预期，同比降幅也有1.3个百分点。

反观120-180㎡中小户型别墅热度持续高涨，同比合计净增长6.1个百分点，其中又以120-140㎡产品增长最多，同比2018年上升3.3个百分点。

而120㎡以下别墅产品较2018年小幅下降0.9个百分点，成交持续低位运行。

顶豪聚集北京、上海、深圳

2019年豪宅市场成交略有回暖，整体呈现出千万级豪宅同比微涨，但3000万以上顶豪成交持续小幅回落的特征。

据CRIC统计，总价1000万元以上豪宅成交套数较2018年上涨5%，而总价3000万元以上豪宅成交套数较去年下降5%，顶豪成交同比虽延续回落态势，但跌幅明显收窄。

就具体城市来看，一线北上广深长期稳居豪宅市场绝对成交主力，且成交量同比来看仍持续快速增长，与此同时今年西安以及三四线城市东莞、珠海、温州豪宅市场升温明显，而去年成交表现亮眼的福州、合肥、郑州等二线城市则有所回调。

从总价1000万以上豪宅TOP20榜单来看，七成以上豪宅成交集中在北京、上海、广州、深圳和杭州，其余上榜城市也均为热点二三线城市。

其中上海豪宅市场持续升温，同比上升11%，以7831套再夺成交榜首，北京、广州和深圳止跌回暖，成交量继续高位运行。

整体来看，今年温州、西安豪宅市场热度攀升，成交量同比增幅超50%；杭州、南京、福州、重庆、海口等市小幅降温，成交量同比跌幅在三成左右；而三亚、天津显著下滑，成交量同比皆腰斩。

从总价3000万以上顶级豪宅榜单来看，上榜城市皆为一线及二线核心城市，上海、北京成交量遥遥领先。

其中上海以807套连续问鼎榜首，然而成交量较去年来看小幅回落9%，北京成交612套紧随其后，但市场热度由降转升。

总体来看，榜单城市顶豪成交量较2018年相比跌多涨少，尤其杭州、厦门、南京快速步入下行通道，同比跌幅超50%，反观海口、福州成交量同比大增，主要是受去年同期基数较低的影响。

从单价10万/㎡以上豪宅成交情况来看，整体成交量同比大涨60%，上海依然高居榜首，深圳购买力强劲，成交量升至1500套以上。

就与去年相比，北京、杭州同比涨幅超过90%，今年三四线城市惠州今年表现也十分亮眼，成功跻身单价10万/㎡以上豪宅榜单。

而广州、青岛、厦门成交则呈下降趋势，特别是青岛、厦门成交量均不足10套，同比已连续两年下跌。

未来100-120㎡四房增长空间较大

我们认为，受“一城一策”精准调控以及房价水平差异因素的影响，各能级城市分化现象还将显著存在，其中一线城市和市场热度较高导致房价快速攀升的部分二三线城市，刚需小户型成交上升或是产品套均面积小型化趋势还将进一步延续，而大多数三四线城市普遍更青睐舒适性大面积产品。

整体而言，预计明年市场上100-140㎡三、四房需求仍然最为旺盛，其中90-120㎡三房，100-120㎡四房成交增长空间较大。

别墅市场购买动力略有回升，预计2020年整体成交量趋稳或小幅增长，经济型叠墅、联排仍将占据绝对成交优势，产品还将延续去年趋势持续向中小面积段转化，尤以一线城市最为明显，更有向100㎡以下微型叠墅方向发展的趋势。

整体上预计200㎡以上中大户型成交将持续走低，120-160㎡成交占比会稳步提升。

豪宅市场成交主力贡献仍将源自一线城市，北、上、广、深、杭占比维持高位运行，预计2020年千万级以上豪宅成交量以稳为主，宁波、苏州等今年市场急速升温的核心二线城市豪宅成交有望回升。

此外诸如东莞、珠海等受大湾区利好辐射的三四线豪宅市场升温之势也有望延续，而3000万以上顶豪宅成交量还将下滑，但跌幅或将有所收窄。