购房玩法生变？楼市：一个大消息！

作者：小白老师

来源：小白读财经

12月13日，西安市住建局发布关于公开征求《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》意见的通知，征求意见稿核心内容是居民购买期房时的购房款交存到监管专户，开发商不得直接收取。

1、办法所称商品房预售资金，指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预销售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款（含定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）。

2、商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。

3、完成主体结构验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余的重点监管资金。

如果上述办法能够正式实施，意味着西安商品房购房玩法发生重大变化，众所周知，当前国内开发商主要采用预付款方式进行新房销售，商品房预售对于解决房企资金难题有很大的帮助，但是弊端也非常突出。

第一，商品房本来就是一种特殊商品，正常的做法应该是“一手交钱，一手交货”，现行的商品房预售制，有点类似于网购，你购物时只能看到一些虚拟的图片，看得完，但往往摸不着，商品房预售虽然很多是“半成品”，但是也还没到完工的地步，如果提前预付的资金，那么将来能不能按时交房、房子的质量、周期的配套设施能否按约修建完成全凭开发商的信用。从以往的经验来看，国内不时出现因开发商资金断链无法完工而使购房人蒙受巨大损失情况，很多纠纷的出现，这是基于此。

第二，预付款的资金全部进入开发商的账户中，由于不受监管，开发商拿到钱后去做什么完全搞不清楚，他们拿到这些钱后可以向银行申请贷款，开发更多的项目，而源源不断预付-贷款-开发之间的循环将无限放大杠杆的倍数，一旦资金断链极易产生系统性风险。

华泰证券的一份研报显示，截至2019年三季度末，A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%。

虽然说商品房预售制类似于网购，但我都知道，我们在网上购物虽然是预付款，但是预付的资金是在第三方的账户里，而不是直接打到商家手中，直到买家确认收货卖家才会收到资金，非常安全，而且拿到货后，正常情况下还可以7天无理由换货。而现在商品房预售相当于先付钱，后拿货，情况明显不同。

而现在西安征求意见稿当中“购房款交存到监管专户，开发商不得直接收取”。有点类似于在进行商品房预售时增加一个支付宝，普通老百姓买时钱先进入监管专户（第三方机构账户），等到楼盘逐渐完成后再打给开发商，开发商资金的提取参考上面的第4点。对于保障购房者合法权益有很大的帮助，必须为西安市住建局点个赞。

据澎湃新闻：2018年9月，曾传出过一个广东省住房城乡建设厅拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，里面提到：降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。但后来没看到有实际动作。

可能，如果全面取消商品房预售制影响还是太大，毕竟房企之间的竞争，最根本的是融资能力的竞争，谁拿的钱多，借的钱便宜，钱的使用效率最大化，谁就是最后的笑者。对于开发商来说，商品房预售制最大的意义在于加快资金周转，降低财务成本。

举个例子，你向银行申请100亿的贷款，在利息固定的情况下，如果你的资金被利用一次那么成本就是N，如果被利用两次那么成本就是N/2,被利用3次成本就是N /3，周转的速度越快，成本就下降得越快。

过去两年，随着楼市调控的收紧，开发商获取资金的规模、渠道越来越有限，资金压力骤增，如果这时候取消商品房预售制，那么肯定会有不少房企死掉。

现实情况下，取消商品房预售制难产，但我认为西安本次征求意见稿当中“监管专户”的做法，将来正式出台的可能性是相当大的，甚至还可能向全国推广，这对购买者来说将是重大利好，因为你买房时将会获得更大的主动权，做一个真正的上帝。