2020江浙沪买房包防骗指南

作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊

最近《长三角一体化的规划纲要》发布了，老实说，我突然有点担心了。

理由很简单，长三角本来在大家的投资认知中，就是楼市的一片充满宝藏的土地， 现在给这些发光的宝藏再打个强光效果。

这下好了，你也分不清，眼前是真金白银，还是塑料A货。

今天，就在一片祥和声中，我给大家码一篇泼泼冷水，起码要把跟着升天的鸡犬给鉴别出来。

这样吧，长三角主要涉及的也就是江浙沪，我们就要叫他，2020版的江浙沪躲坑指南好了。

坐好了，我们发车了。

01 

现在江浙沪房价还没过万的地方，大概是没法再过万了。

这句话，不知道各位有没有初看起来有点无厘头，但是各位可以再嚼一嚼其中的韵味。

要明白当前江浙沪的城市房价体系，虽然在经历这轮周期轮动后，已经整体呈现了高原化。

但我们都知道，再平坦的高原切面上都会有盆地，这句话放到城市群价格体系中同样适合。

事实上江浙沪在世界第六大城市的名头背后，依然有着不少不过万的房价盆地。

其中有江浙沪的弱三四城市；有都市圈概念的乡镇；公认发展最好的一线周边，环沪这样的地方也不少；也包括单点强势城市的三无远郊板块。

在大家认为高不可攀南京，杭州还是苏州，如果你真实去看过市场的话，都能找到这样的项目。

顺便说一下，连上海也没法免俗。

这些地方具体在哪里，留个面子就不点名了，反正用房价你能很清晰的衡量出来。

而至少在我眼中，当下一个像样值得你入手的江浙沪城市，或者板块产品，起步价应该是维持到2万区上下小范围浮动区间的。

不要误会，我没有替高房价辩解的意思，但我想请各位冷静回忆下，这轮牛市中江浙沪周期的轮动节奏。

上海和苏州园区差不多在15年下半年就已经出现苗头，16年初，苏州，南京，合肥拿下四小龙的三个，接着库存量稍大一点环沪在下半年起势。

然后以这些城市为核心，在17年完成第一波主升浪的全范围推进。

这里面值得一提就是杭州了，虽然在自己曾经把楼市玩砸了，但是巨大势能面前也就是矜持一段时间。

最不济的，18年的江浙沪一轮覆盖性棚改给了最后一次机会，也就是说，经历这轮三重势能推升，你的房价还在底部躺尸，那么99%的概率上，是没有什么逆袭机会了。

像不像公司中少数一把年纪还没有升职加薪的员工，有时候，不要老拿游戏规则说事。

问题大概率上，还是出在自己身上了。

逻辑就是这样符合常识，这么长时间市场都不认可你，这种用钱投票出来结果就是最好的真实，行不行自己没点逼数吗。

而且我觉得这条本质上还算蛮有意义的一条建议，因为我身边已经碰到很多徘徊在江浙沪房门之外朋友。

有时候他们要求没那么多，就是能力有限，就想江浙沪有套房，上车的那种。

这时候很多看起来是洼地的地方，就会一种错觉上性价比。

真的，楼市真的和菜市场还是有点区别的，忍一忍和忍一辈子概念是完全不同的。

如果下手这些地方前，不妨可以最后再努力一把，试着让自己更强大些。

02  

二手成交是底色

刚入行时候，有前辈问过我一个问题，什么样维度能判断一个项目或者一地段是个好项目好地段。

我举了很多我自认为很巧妙的角度，然而答案却让我心服口服。

成交量，看着是一个大家最不太会在意的数据，可是代表了买房人最真实的态度。

毕竟楼市这个市场上很少会出现现实意义上傻缺玩家，随大流也未必代表是错的。

好，在这个层面，江浙沪楼市又有了两层含义。

首先，新房角度上本来是有很好参考价值，但江浙沪楼市被政策介入非常深。

最典型就是限价了，因为肉眼可见的倒挂价差，让很多城市新房居然逆势高烧，这种行情下还千人摇号，万人摇号。

某种程度，江浙沪的新房信号已经失真了。

而这时候二手房的价值愈发明显了，受到政策影响不大，市场该什么样就是什么样。

同样，楼市新变化，也是我们必须要面对了。

首要的就是楼市的深度横盘期，流动性开始大于一切，也就是说，一套新房现在能多长卖出去比多长时间能涨多少更重要了。

当然你可能会说会有限售之类政策也会影响到二手房交易，但要知道这类政策存在本质就是迟滞楼市流动，把楼市剧烈交易波动风险给降到最低。

江浙沪在这方面，楼市相对很健康，也很强势，所以我们看到在整个江浙沪范围内，真正用地上限售这种模式，除了苏州极少几个特例城市，并没有被大范围的使用。

那么理解这个，接下来逻辑就很简单了，我给大家简单划出三档：

第一，没有限购状态下，二手房交易进入停滞的，必须要谨慎。

没有限购意味着当内部和外部的流量敞口都打开的时候，你的楼市交易还处于僵化状态，某种程度也能代表大家对你预期。

要么你已经没有了远期的规划利好支撑，要么你的操盘已经被证明是失败，总之结果就是，没有人愿意来接盘了。

第二，在限购状态下，交易停滞的，尽可能谨慎。

倒不是说这里楼市会怎么不好，而大概率上这里陷入了一种恶性循环。

一般情况是这样的，外部的力量被隔离，内部新房限价倒挂透支了二手房需求，二手房最大的状态变成一种纸上富贵。

但这是一种特殊楼市状态，越是这个时候，你能依赖的判断，就是这个城市基本面和未来城市成长空间。

第三，不限购状态下，二手房交易活跃的，可以切入，但仅限行情前期。

这么做理由简单，这边市场是真的有托底的，你的钱也是能在这里变现的，起码这里一定是有波行情的。

从任何角度上来说，也给你预留的溢价空间，那么介入的早，行情的差额你是能吃到的。

还那句话，大涨的城市的行情末期不要追。

那怎么判断呢，我教大家一个简单有效小方法，当市场上突然有吹风，诸如调控要加码什么的，其实就算信号。

那有没有限购状态下二手房还活跃的，目前这三年看下来，江浙沪只有升级调控前的苏州这支妖股，不可复制的东西，我们也不多聊了。

03  

规划越空洞，买房越远离

说起来，也不是拆同行的台，但我们这行不知道什么时候养成一个坏习惯，就是凡事往大了说。

以至于我现在看项目也养成一个习惯，就看案场给我从什么地方起头，很多都是给我讲半天国家想在这干什么，然而听了半天，愣是没听明白，我生活在这里能干什么。

还有什么区位图比列尺伎俩啊，沙盘比列问题这种小伎俩我们就不说了，因为我们这些强政策引导的发展特征，所以这些年我们习惯了，往国家号召的地方去，而且很有效。

这也没错，可不要忽视，越是城市化的早期这种模式越成功，因为资源需要明确的引导缺口。

但是在中国城市化程度最高的江浙沪，固化是最典型的特征。

这次规划也把这样城市体系，或者座次吧，用文件形式给定义下来就是这个道理，不希望内部的恶性竞争损耗太多资源。

就好像江浙沪城市每个高铁新城都希望自己是大虹桥，但大虹桥只有一个。

我觉得很多人误读这份规划，以为是再造什么，其实一体化最真实的含义，好的那就好上叫好，不好的那就，带着一起玩玩。

这年头，讲故事太多，干实事的太少，放楼市也是这个原理。

至于怎么判断规划的范畴，我也给大家一个简单粗暴的范围。

卫星下灯光不会说慌，光明所在，便有人、有城、有产业、有配套、更有基石上的未来。

04 

未来高铁网会弱化部分城市

我以前一直有个观点，江浙沪是中国通勤很不发达的地区。

这不是说江浙沪交通基建不够好，而是说江浙沪交通密度匹配不了它的能量。

比如苏南很多百强县是没有铁路路网。

然而，未来江浙沪高铁密盖率基本能做到每个城市对上海都是无缝链接。

换一种更高效方式抱上海大腿是没问题的，但如果你拿这个做卖点可能和你想象差距还有点大。

概括说，你可能没想清楚，接入上海结果是以为能更好接收上海外溢，但其实反过来，你也更容易被上海或者南京杭州合肥虹吸。

记得吴晓波就统计过，沪宁高特开通后，昆山没有出现大规模的接收上海来的外溢人口。

反而出现人口的下滑，倒是出现大批在昆山南站往返上海候鸟通勤族。

总的来说，我认为未来高铁对这些江浙沪短板城市来说，称不上什么利空，但也称不上什么利好。

起码，没必要把这方面在江浙沪选筹中看的太重。

05

最后，就和大家多啰嗦一句吧。

选择江浙沪，恭喜你，选了一块大概率上能躺赢的土地。

但换过来说，正因为大概率的迷惑，你要更避开那些小概率的水坑。

祝大家都能在江浙沪一体化中，找到自己的红利吧。