作者：子木 

来源：子木聊房

小时候看过一个电影，忘了名字。

只记得是在地牢里关着一头猛兽，百般嘶吼，脱笼欲出，挂在身上的铁链子噼啪作响。电视机旁的我，怂成一团。

不过后来还好。紧接着来了一位蒙面侠，指着铁笼怒吼一声，眼神如刀光般犀利，铁笼中的猛兽乖乖卧倒在地，连声悲鸣。

从来没想过，儿时的这段电影画面，竟然能形容当下的大湾区房地产市场。看到这里，聪明的读者应该懂了，房地产就是脱笼欲出的猛兽，而调控政策就是其身上的枷锁链条。

不过它现在的境遇显然比儿时的猛兽，舒服得多。因为枷锁链条正在纷纷掉落。

11月06日，大湾区放开港澳居民购房政策；

11月08日，江门放开人才限购；

11月11日，深圳取消豪宅税；

11月21日，广州社保和个税可以互证；

11月29日，佛山对“人才”放开限购，

12月02日，深汕特别合作区商品房全面解冻；

12月02日，中山放松限购；

12月04日，佛山人才购房新政细则出台

12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”；

12月13日，广州南沙对“人才”放开限购。

一个月内，大湾区接连出台十条调控松绑政策，这股浪潮瞬间击垮了大湾区年轻人的买房心。很多读者在后台纷纷留言：

“房价还没回落，就要开始新一轮的上涨？”

别着急，下面听子木为你细细道来。

1

根源

我们先来回顾这几年大湾区的楼市行情。

2015年，在深圳的带领下，大湾区9市接连进入上涨周期，房价大涨。直至2018年年底，中央三令五申“房住不炒”，大湾区最后一个上涨城市肇庆应声进入冬季，大周期结束。

从2015年至今，从房价涨幅来看，以惠州、中山以及东莞为代表的各临深片区在这五年时间房价稳稳上涨，都保持在80%以上的涨幅。

这意味着，2015年你随便在大湾区买一套100万的房子，4年以后纯利润可以达到80万以上。如此涨幅，放眼全国，都很难找得到。

其中涨幅最高的是临深片区的惠州，涨幅高达106.29%，受惠于深圳卫星城概念，未来将成为承接深圳刚需的主要阵地。其次是佛山，涨幅达到100.41%，工业强劲，同时拜“广佛同城化”概念所赐。

深圳涨幅自然是武林盟主的地位。

排于榜单中间区域是因为2014年的房价基数过高，横向对比，全国其他一线城市，均不可与之匹敌。当然，目前市场任何有关深圳的房价统计都是难以翔实的，前段时间深圳有关部门还发布通告，声称“不应该用均价去衡量深圳房价”，因为真正的涨幅没人知道，也没人敢说。

根据大湾区这几年的楼市行情，说一下我的看法。

虽然从去年两会开始，大湾区一时火热，成为中国无数年轻人向往之地。但是4年最低80%的涨幅着实不低，透支了大湾区绝大多数刚需的购买力。

我们看2018年全国房价收入比的城市，会发现诸如深圳、广州、东莞、珠海大湾区的城市均名列前茅。

其次近两年大国摩擦，外贸产业链受阻，大湾区经济滑落一定空间，这点从深圳历年来的企业注销数就可以看得出来，数据显示，2019年深圳注销企业数量达到110208家。居民收入不见增长，物价房租，蒸蒸日上。

（数据来源：深圳统计局）

这么一来一去，虽然大湾区被定义为中国经济的主要引擎之一，但实际情况不容乐观。按照目前大湾区的整体居民经济，杠杆率，扛住这样的房价的确有些吃力。

这时候肯定有人要跟我抬杠了，“一个城市的房价能用居民收入去衡量吗？”

那这么说，香港的房价不是早崩了吗？

2

缘由

的确，我曾经也在文章中讲过一个观点。

衡量一个城市的房价是否健康，不能单纯看当地的居民收入和房价的关系，而是取决于“这个城市整体人口的财富均值”。那么外来人口流入量就是这个城市房价的另一动因。

在《2019大湾区楼市白皮书》中，有这么一段话。

近三年大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强。大量人口涌入，使得大湾区住房缺口扩大，整体住房自有率远低于全国平均水平。另一方面，不同于过去的个人流动，举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式，这对市场和居住品质都提出了更高的要求。

这么庞大的人口进量自然是大湾区楼市房价上涨的主要动力之一。

尤其是深圳，在2014-2018年间，常住人口增量达255万，这其中很大一部分人口都是带着家里的六个钱包入场，相当于全国财富定向流入了深圳楼市，房价上涨很正常。

但房价的支撑力只取决于经济和人口进量吗？不然。

这里要敲黑板了。房子的本质是商品，除了看需求，还要看供给，也就是住房库存。

深圳为何自调控起，连续4年，新房价格只降了6块钱？因为深圳地域面积小，2014-2018年房地产库存只增加了24万套，面对255万的人口进量，杯水车薪。

但是除了深圳以外，大湾区没有任何一个城市是缺地缺房的。例如惠州，一个大亚湾的库存就顶一个深圳，人口流入再多，也填不平这天量的库存沟壑。

这就是目前阶段，大湾区诸多城市放开限购的真正的原因之一。

当然我还曾在《如果放开限购》一文中阐述过一个观点：

“此阶段，若是放开调控政策，要么是楼市扛不住了，要么就是为了地方发展经济，不得不这样做。” 

我们带着上述的结论，来探究11月大湾区各城放松调控背后的真相。（对你是否买房的决策很重要）

3

真相

其实从2018年开始，除了港澳两地，整个大湾区就陷入了漫漫冬季。

除了深圳因为需求强劲，房价在一个水平线上微幅波动外，其他城市，广州、佛山、东莞、惠州、中山等地成交骤减，购房者从争购房子，180度大转弯到弃房而去。

整个大湾区楼市均陷入了“观望情绪沼泽地”。

深圳今年以来出台的所有政策，其实都是为了解决城市居民住房问题，给刚需年轻人谋福利。

推出“取消豪宅税”政策，意在减少交易税费，二手房交易成本减少，刚需年轻人入市更轻松。但万万没想到会遭到市场报复，不受管控的二手房业主纷纷上调价格，这段时间深圳房价莫名其妙地涨了一波。最后只能依靠市场自我矫正机制，重新把房价稳下来。

而放开商住公寓，也是为了解决年轻人的住房问题。因为公寓购房放开，住房需求自然会分流到公寓，住宅房价上涨动力也就弱了许多。

深圳如果真的想解决城市居民住房问题，就肯定会放开公寓的“政策限制”，例如落户和上学问题等等。让年轻人住在公寓里，可以享受到和住宅同等的社会福利资源。

要知道，现在房价上涨对于深圳来说，弊病要多于利益。因为房价炒高，卖地收入对于深圳财政收入，是九牛一毛。但房价炒高，透支了年轻人的生产力和创造力，这才是最大的不幸。

其次是佛山。

佛山这次放开限购，市场喧嚣一时，是因为在上一轮房价大周期开始，2014年时，正是佛山第一个放开限购。不免想到，是否因为这次放开限购，会继续引发第二次房价大潮。

不过大家想多了。这次佛山放开限购，正是因为库存过大，购买力不足，楼市扛不住调控寒冬。

数据显示，2019年以来，佛山楼市陷入冰点，前10个月新房的交易量进入5年来历史谷底，年内的新房成交量持续6个月下滑。

佛山库存很大，数据显示，上半年佛山库存高达11万套，其中祖庙区域去化达73个月。这在大湾区城市群中绝对属第一阵营。且主要客流源于隔壁的广州。

广州楼市的境遇也好不到哪里去，2019年以来，也是因为库存庞大的问题，房价飘渺。此前传出各区楼盘大促销，打折力度很夸张。以此来看，广佛楼市是“观望情绪”的重灾区，房价支撑力薄弱。

而且在城市发展方面，佛山也很着急。

当年的“广佛同城化”概念，盛极一时。但广州这两年显然改变了主意，全心响应大湾区号召，开始向东南发展南沙片区。“广佛同城化”成了佛山的一厢情愿。再加上经济增长无法再现当年辉煌，房地产的作用就凸显出来了。

佛山接下来房价充其量只能稳住局面。前几天我托朋友去了一趟佛山，走访了十几家中介。得出的结论是，门店冷清，中介都认为，佛山的房子不那么好卖了，除非广州的房价涨起来。

和佛山一样，江门和中山均是因为楼市库存太大，房价支撑力不够，才放开限购抢救市场的。这种类型的城市，还有一定的房价回落空间，大家一定要慎入。

最后说一下南沙。

这次广州放开南沙限购，和前段时间“上海放开自由贸易试验区限购”是一个性质，都是为了抢人才，发展地方经济。

南沙这个地方，事关广州未来的城市地位。广州如果想在未来更上一层楼，稳住广州的大哥地位，靠目前的产业格局是无法推动的，只能由南沙为切入口，打造一座名副其实的科技之城，港口之星。

但问题来了，南沙的崛起并不容易。因为和主城区距离太远，没有文化底蕴和人文环境，资源配套也无法有效输送，年轻人不愿意过去。

这跟大名鼎鼎的天津滨海新区一个性质，滨海新区是用重金砸出来的，如今依然渺无人烟，能看上眼的，仅仅是几个地段。于今天津实在无力持续投入，只能转身发展北辰和武清，拥抱北京。

南沙也是如此，它的崛起需要广州高强度、长时间的持续投资，这都是需要时间的。

目前南沙库存巨大，去化周期25个月，大型企业入驻，还会配套员工住宅。所以在这里买房的人要注意，要想得到房地产增值收益，保守持有时间在10年以上。

当然这次南沙放开限购，成交量肯定会明显反弹，成交价格估计也会有所上涨，因为大湾区太多人盯着这个地方了。但要注意，按照现在的行情趋势，南沙上涨幅度有限，不会有太大的波澜。

4

蒙面侠

接下来，放松限购会成为常态，惠州、肇庆、东莞等地也会相继推出有关放松调控的政策。

但这一切并不会引发房价大涨。

因为房价大涨的前提条件是，放开“限购+信贷”。

房贷施行的是LPR利率体制，变动幅度有限，且限贷政策会稳住不动。因为限贷放开，相当于释放了“杠杆“，变相利好炒房客，这和大基调严重不符。

就在我颇有疑虑的时候，蒙面侠也出现了。

12月12日，蒙面侠指着笼中巨兽，面不改色：要坚持“房住不炒”的定位，全面实施因城施策，实现三稳局面。

不出意外，未来不仅是大湾区楼市，全国楼市都会放松限购，让刚需入场接盘，但同时会用信贷政策，围起高高的栅栏，把楼市和炒房客隔离开来。

但我也感到深深的担忧。

因为放开限购，虽然大家有了购房机会，但同时也在告诉大家，“我们这个地方房子很多，大家随便买”。这对于经济面薄弱，供过于求的城市无疑是极大的利空。

有时候，巨兽的枷锁也是最好的保护层，一但保护层失去了，巨兽很可能连笼子都跑不出去，就被这寒冬腊月活生生给冻死了。

这在以往的楼市周期中，都是见过的。