重磅!这个一线城市刚刚“放开”限购!

作者:大白

来源:米宅

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刚刚,广州出台楼市新政,南沙区政府发文:

本科人士在南沙区买房不受户籍、社保和个税缴存限制!

这个政策可以用重磅且超乎想象来形容。我们在南沙区政府官网上可以看到这份“关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知”。这则通知中最具杀伤力的有两点:

1、认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才,可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。

2、在南沙区工作、学习,具有本科及以上学历;具有中级及以上专业技术资格;具有中级及以上职业资格;具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格,符合上述条件之一的人才,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制(在广州市内已购有首套商品房的除外)。

先看第一条,直白一点就是“广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才”,可以买两套。

再看第二条,本科以上不受任何限制,可以直接购房。

在南沙没有放开限购之前,南沙的限购政策是等同广州政策。在深圳双十一新政之后,让我们对一线城市有了更多的期待,所以11月底,我们迅速的赶往广深调研看市场,当时对广州限购政策的感受有两点:

1、政策面管控非常严,人才落户和随迁皆有限制;

2、购买门槛非常高,外地户籍需要5年以上的社保或者个税。

按照政策要求是完全没有操作空间,是一点念想都不给非户籍的外地人。没想到就在11月26日,正好赶上广州限购放松。广州调整了非本市户籍人士购房资格认定标准。

调整前:

广州外地户籍人士购房的要求是:在广州市连续缴纳5年内(60个月)社保或个人所得税。(中间不能断缴,不能补交

调整后:

在广州市连续缴纳5年内(60个月)社保或个人所得税,可以叠加一起使用。(例如:购房之日起5年内社保其中一个月显示补收的,则可以提供这个补收月份的正常缴纳个人所得税税单的资料,加起来能体现出连续5年的社保或者税单购房资格,则可购房)

坦白说这个政策的调整力度非常小,但明眼人都能从中看出两点:

1、释放了限购放松的信号;

2、社保和个税可以互补,意味着政策面预留了操作空间。

我们知道调控政策最怕什么呢?怕趋势是收紧的,怕没有特殊情况。但只要你对特殊情况有特殊政策,那么对于想买房的人来说,就是好事。

所以我们预感广州接下来还会有新的政策跟进。因此,南沙放开限购了我们并不意外。这是继佛山之后,又一个放开限购的地区。

这里面有两个问题:

1、为什么是佛山南沙先后放开限购,尺度如此之大。

2、此次新政的出台,将让一大批人才直接获得购房资格,这对南沙市场意味着什么?

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11月底我们在广州调研,广州市场是真的很冷,量价均呈现下跌。

首先是成交量的下跌。11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,环比下跌4%;10月份更惨,链家有数据显示一二手房整体成交12530套,环比下跌17.3%。

其次是成交价下跌,特别是二手房。从今年4月到11月,均价从2.46万/平米,下降到2.15万/平米,下降了3000元/平,降幅超过12%。新房下调尺度更大,比如,新塘板块的碧桂园云顶售价下调6000元/㎡。

第三是新房开盘遇冷。在我们调研的7天内,共有6个项目开盘,整体去化仅3成。

第四是新房库存挤压。有统计数据显示:截止至10月31日广州全市新建商品房库存约15万套,其中增城去化周期约23.8个月,花都去化周期41.89个月,南沙去化周期26.9个月,番禺21.67个月,从化去化周期是48.9个月。

第五、土拍遇冷。11月21日花都地块由于无人报价延期出让;南沙明珠湾地块以底价成交。

以上就是广州楼市的真实景象;但,与之相对应的是,广州强劲的本地购买力和需求。

在中国只有四个一线城市,广州是唯一一个外地炒房客,少到可以忽略不计的一线城市,所以广州是一个主要靠本地购买力就撑起一线房价的城市。

因此,一方面是市场真的很冷,另一方面是本地购买力又非常强劲。所以,广州政策变动就变得非常难,非常敏感。

在这种情况下,广州就面临一个问题:既要提振市场,但又不能刺激楼市反映过热,所以不能出全面的放松政策,只能局部调整。

那么,广州选择南沙放开限购的原因有两个:

1、因为佛山放开限购。我们之前写过多篇关于广州调研的稿件,广佛的关系是佛山努力靠过来,但广州却向南向东。所以佛山放开限购,广州是一定有回应的。这也在一定程度上反映了广州和佛山的关系。

2、南沙是广州重点发展区域,是广州副中心,是广州城运规划战略,它在粤港澳大湾区占有重要地位,但,目前人气不旺,需要导入人口和产业。而放开限购就是最直接的方式。

3、南沙太需要人了,南沙太需要购买力了,南沙太需要速度了,南沙太需要基建了。

因此,结合刚刚结束的中央经济会议对房地产“因城施策”的原则要求,以及目前深圳市场行情,我们可以确定的是:

1、2020年的小阳春一定会比2019年好。

2、广州强劲的购买力以及深圳市场热度的示范效应,广州2020年的3、4、5月楼市热度会喜人的。

3、南沙会有一波急涨行情。

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南沙是什么来头?

在广州官方的定位中,南沙是未来广州的副中心。

类似于北京的通州副中心。

在粤港澳大湾区的规划中,这儿是粤港澳合作示范区。

就地理位置来说,也正好处在广州与深圳交汇、握手的核心区域。处在整个大湾区的核心位置。

国家规划在这里建设一个开放的高地,改革的示范区。

新的CBD是这样规划的:

规划虽好,但毕竟是一个新城,毕竟要从零起步,广东再有钱,再有资源,但发展仍需一步一步来。

想再造一个南沙新城(金融、科技、现代制造等),还是有很大的难度。

深圳已有前海、广州有珠江新城和金融城、珠海有横琴、东莞还在建设滨海湾新区、中山在建设翠亨新区。

南沙在这个时间,想从别的地方再争夺资源打造新的世界级CBD,还是有相当大的难度,毕竟他们也不好过。

所以,南沙想发展的好,就要步子大,就要胆子大,就要有更多的人和钱过来。

最直接有效的办法,当然就是你今天看到的:放开限购!

学杭州:先抢人,钱再随人来。

人有了,啥都好说,人有了再谈别的。

而南沙在广东人的心中,那是异常的重要。

如果不明白,想想成都的天府新区、郑州的航空港区、重庆中央公园、武汉的光谷新区、合肥的滨湖新区、杭州的钱塘新区、上海的临港自贸区、南京的江北新区等等。

南沙的地位、规划、战略,可都是在它们之上的。

所以,可想而知,此番放开,对于南沙目前18000+的房价,会是什么样的刺激?会是什么样的推动?

你要不要把握?

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所以,是时候兑现米宅之前关于广州的承诺了。

11月底米宅从广州调研回来,我们正在积极对接资源和项目,但很难。广州太难进了!

而南沙放开限购注定的一波行情,也许是一个绝佳的机遇和开始。

保守估计:>20%。

建议:关注核心区,不要碰公寓。

最好就是在下面这个区域里选筹:

然后是在这个区域紧盯住宅(上图中的黄色控规)。


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