长沙控房价政策，其实两年前就有了

来源：真假卢俊

在昨天刚刚结束的中央经济工作会议上，再一次提交了房子是用来住的，不是用来炒的，同时，也更加强调了全面落实因城施策的方案

如果聊到因城施策，估计大部分人都会想到全国房价调控做的最好的城市

长 沙

近日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，规定了长沙房企的平均利润率在6%-8%

长沙这种细致入微的调控，立刻引发了大量媒体的疯狂转发，很多人都在惊呼长沙的这波神操作

一直以来，长沙号称“是一个让投资客有去无回的城市”，现在，长沙又变成了一个“让开发商有去无回的城市”

长沙的这波神操作，是不是真的像大家说的那样的冷酷那么的无情呢

其实，是我们真的误读了当前的长沙房价

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首先，大家先来仔细看一下这个文件，来感受下我们原以为的长沙政府的犀利

好了，再给大家看一份对比文件，是长沙发改委在2017年公布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》

文件很长，我为什么要把两份文件的内容全部都放出来给大家看，就是想让大家对比下

这两份文件的条款其实非常的类似，甚至就连6%到8%的利润率的说法都是一样的

换句话说，其实规定开发商利润率的做法，早在2017年长沙政府就这么执行了，有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日，这次其实只是延续而已，把前期暂行的措施正式沿袭下去

从这个角度看，其实能够感受到长沙政府下阶段将继续保持前期一贯稳健的风格

但是，还有一点大家忽略了

就是两份文件虽然名称很相同，但2017年的文件叫做《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》

而此次最新公布的是叫《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》

少了“限价”二字，这里面大有深意

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少了“限价”二字，我们从两个维度来理解的话，其实能发现长沙正在慢慢的放松楼市的调控

第一个维度，是从土地的拍卖层面进行了价格的适度放松

大家知道，对于开发商而言，开发一个项目最大的成本其实在于土地

现在允许土地拍卖价提高了，意味着就是价高者得，这样的话就能保证政府土地收入的提升，有了土地财政的支持，政府才能更好的发展产业，盖学校，多投入市政工程

但是，长沙政府前期对于土地财政的依赖性其实是很低的，2019年上半年土地出让金才165亿元，全国排名才32位，最近几年对于土地财政的依赖度仅仅22%

大家可能觉得政府对于土地财政依赖度越低，说明整体发展就越健康，不需要通过卖地求生存

这种说法是片面

你看今年土地财政收入排名前几名的城市杭州、武汉、北京、天津、上海，苏州，南京等，这些城市全部都处于快速发展期，有了土地财政的支持，可以更快的支撑城市的发展速度

做个比喻就是，土地财政其实就是风投基金，各个地方政府就是竞逐中的独角兽，在这场城市竞争中，谁在前期拿的钱越多，大概率就意味着后期跑的越快

因此，通过此次从土地端适当放松，可以更好的弥补长沙政府的土地财政收入

第二个维度，是从房价的定价层面进行了适度放松

通过6-8%利润率设定，表象上是限制开发商利润，限制房价，其实是抬高了房价

请大家一定要注意一点，长沙政府只是锁定了项目纯利润的比例，并没有规定纯利润的绝对值

比如开发商的房子的售价是1万每平，那么6%到8%的纯利润就是让开发商可以赚600元到800元，这个大家应该都能理解

所有的开发商都是逐利的，在这种情况下，如何保证自己的收入利益最大化呢

最简单的方式就是提高售价，把1万每平的房子变成2万每平，那么6%到8%的纯利润就是开发商可以赚到1200到1600元每平

换句话说，只要房子卖的越贵，在卡死利润率的前提下，开发商就赚的越多

但是，请注意，上面的两个维度并不是明面上放松的，而是逐渐渗透的

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表现出的结果就是，长沙的房价，其实正在缓和上涨

前期长沙的房价，实在太便宜了

2018年年底，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元，最炙手可热的梅溪湖板块，也基本是在1万左右，还是地铁旁的精装学区房

这样的房价，不仅远低于同处中部的其他省会城市，甚至还不及一些东部地区的三四线城

目前，全国房价过万的城市高达65座，浙江更是所有地级市全部超过了万元，大量环沪的县，也很少有超过1万均价的城市

而长沙仍在1万元左右徘徊

前期长沙政府为了控制房价，采用的是双限，就是限地价竞房价，即在拍地环节就规定了未来的新房价格，但当前最关键是一点就是政府新拍地限房价的上限在不断提高

以梅溪湖为例，之前的限价的标准是9700元毛坯房价+2500元精装，现在最新的土拍限价标准是12600元毛坯房价+2500元精装

因为规定了利润率为6%到8%，所以不管是开发商还是政府，前期各方其实已经按照上限的房价根据利润率推算好了，从而倒推出了土地价格

这其实就是我刚才说的，从土地的拍卖层面就逐渐提高了土地价格

当然，对于开发商而言，其实也是完全接受的，原因也很简单，就是长沙现在的土地和房价真的是太便宜了，土地价格上来后，就会逐渐渗透到房价里去

其实，这也是很正常的，对于政府而言，在板块上的投入是不断增多的，板块上所承载的资源也越来越多，土拍价格自然也要比前期更高一些

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好了，讲到这大家其实应该明白了

此次所谓长沙新增的调控政策，其实早在两年前，就已经存在了，大家没必要大惊小怪，这次也只是政策上的延续而已

长沙依旧还是那个，最稳的城市