中央会议再提“房住不炒”,释放了什么信号?

作者:凯风君 

来源: 国民经略

2019年年末最重要的会议终于落地。

作为定调2020年经济工作的关键会议,中央经济工作会议不仅提及经济大势,而且再度定调房地产:

要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

这场会议,再提房住不炒,重申“稳地价、稳房价、稳预期”,强调“因城施策”,首度提及旧改,未提及棚改,意味着什么?

01

重申“房住不炒”

这场会议,再次重申“房住不炒”。

几天前召开的政治局会议,未提及房地产,一时引发各种联想。

事实上,这是彻头彻尾的误读。上次会议的重点是定调大局,不会事无巨细,而这一次则是部署经济工作,每一个环节都会顾及,楼市自然不会例外。

具体来看,这一次再提“房住不炒”,同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”三稳基调可谓是对目前楼市调控大原则的重申。

 在一众城市纷纷试探松绑的背景下,这种定调可谓具有正本清源之效。

这意味着,楼市调控不会继续收紧,但也不会出现大范围的松绑只有基于稳楼市的调整方能得到认可。

与此同时,货币从“松紧适度”调整为“灵活适度”,去杠杆政策变成“宏观杠杆率保持基本稳定”,这都是全面维稳的信号。

毕竟,2020年是关键之年,疏忽不得。

02

全面落实“因城施策”,意味着什么?

这一次,会议提出“全面落实因城施策”,意味着什么?

与去年相比,因城施策的重要性提升,提及“全面落实”。这意味着,楼市调控不再一刀切,不同城市可以采取不同的调控策略,但最终的大目标是稳。

稳的形式多种多样。有的城市需要稳涨,有的城市需要稳跌,而最终的目标,既要遏制大涨,又要防范大跌。

这背后的原则仍旧是“大热必有调控,遇冷则有松绑”。

此前房价出现明显调整的城市,可以适当松绑以维持市场稳定,而楼市出现明显走热苗头的城市,楼市调控不可能再大肆宽松。

03

“旧改”接力“棚改”,影响有多大?

这一次定调,最突出的一点是:棚改将退,旧改已来。

这次会议未提及“棚改”,原因很简单。经过十年的大力推动,我国的棚户区改造已经基本到了收官之期,棚改已经基本完成历史使命。

2019年多地棚改计划出现大幅腰斩,2020年剩余棚改量不算多,这话背景下,棚改的重要性不及以往,尤其是,没了货币化补贴支持的棚改,威力远远不同于以往。

 

相比而言,旧改的重要性开始凸显出来。

然而,旧改不同于棚改,更不会成为下一个棚改,对房价的影响相对有限。

须知,棚改属于典型的大拆大建,旧改现阶段只是小修小补。

根据此前文件,老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象,最多加上加装电梯、配建停车场,最终带动养老医疗等发展,无论是规模体量还是投资能量,都无法与棚改相匹敌。

棚改背后是政策逻辑和民生逻辑,存在财政和信贷资金的广泛背书。而旧改则要服从于市场化的商业逻辑,财政补贴可有可无。

所以,棚改退潮,旧改上位,对于一二线城市的老旧小区是好事,但对于过度依赖棚改的三四线城市来说,却不能不考虑其影响。

04

基建VS房地产,谁先行?

每一次关键时刻,基建和房地产的重要性都会体现出来。

然而,这一次,“基建”一而再再而三被提及,而“房地产投资”则基本未被提及,这背后的政策倾向显而易见。

前些天召开的重要会议提出“加强基础设施建设”,这一次的中央会议提出“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”,着眼点无不在于基建。

正如凯风君之前解读的,房地产是最后的武器,是所有方法中最后的方法,不具有任何优先性。

这一次,基建将会投向哪里?

这场会议有明确说法:

要着眼国家长远发展,加强战略性、网络型基础设施建设,推进川藏铁路等重大项目建设,稳步推进通信网络建设,加快自然灾害防治重大工程实施,加强市政管网、城市停车场、冷链物流等建设,加快农村公路、信息、水利等设施建设。

这是2020年稳投资的关键。

05

大城市群,呼之欲出

以中心城市带动城市群发展,这条战略正在得到全面贯彻。

会议提出:

要加快落实区域发展战略,完善区域政策和空间布局,发挥各地比较优势,构建全国高质量发展的新动力源,推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设,打造世界级创新平台和增长极。

要扎实推进雄安新区建设,落实长江经济带共抓大保护措施,推动黄河流域生态保护和高质量发展。

要提高中心城市和城市群综合承载能力。

这段定调有三个亮点:

其一,京津冀、长三角和粤港澳大湾区地位最高,定位都是“世界级创新平台和增长极”。

我国虽然规划了19个城市群,但只有这三个是世界级城市群,战略地位之高、经济角色之重要,没有其他其余可以匹敌。

值得一说的是,此前广泛被提及的成渝城市群,一直都被看做城市群的第四极,这一次则没有重点强调,可见城市群能级的差异。

其二,长江经济带和黄河流域,同时被提及,但更多着眼于生态。

长江经济带,覆盖了上海、江苏、浙江、安徽、重庆、四川、湖北等11个省市,黄河流域则覆盖甘肃、宁夏、内蒙古、山西、陕西、河南、山东等9省区。

这两条经济带东西贯穿,其重要性虽然不及三大世界级城市群,但在规划里仍然具有重要地位。

其三,再次重申“提高中心城市和城市群承载能力”。

今年年中,中财委第五次会议曾经指出:经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。

正如《大城市化》一文所分析的,这意味着,大城市化、大城市模式已经呼之欲出:中心城市和城市群将是优先发展对象,小城镇将处于从属地位。

总之,2020年是关键之年,事关全面建成小康社会,事关第一个百年目标,经济第一,稳字当头,疏忽不得。

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