北京楼市,至今还没缓过来

作者:卢俊团队

来源:真叫卢俊

说实话,作为常年活跃在上海和长三角自媒体人,投往北京的目光,通常是戏谑中带着敬畏,淡漠中紧绷着神经。

然而,就在等待这种大消息的过程中,我的一个朋友的一次求助,在真实让我感受到,北京楼市市场的艰难。

缘由也不复杂,是我的一位成都朋友,在北京的钱也赚够了,房子也买了,三元桥附近,也想明白了,就是打算回成都继续她的巴适生活了。

我现在还记得她说回成都做个小包租婆的嘚瑟劲。

只是,当她把北京房子准备一起打包处理卖了的时候,却突然发现没那么简单。

01 

首先,她认知中起码7万一平小区降价了,不是那种意思意思,而是货真价实的那种。

按理说,北京市场不太好她是有心理准备的,但她打心底也不是很在乎。

在她的底盘中,正望京的地段,06年后的次新房,算不上什么老破小,在三环周边也是有产品竞争力的。

而现在的北京市场,地段,成品,规划,这一切统统失效了。

对口的链家中介告诉她,想要达成真实的成交,除非她能真的割到60万以上的肉,不然也就挂在这碰碰运气了。

当然,即便你做了这些,只是在增加你碰运气的概率。

已经有数据已经能说明这点了,来贝壳研究院,2019年10月,北京二手房业主降价比重高达91.6%,为“317新政”以来的最高值。

讲真,要不是看到贝壳,我都怀疑是不是错看了一个十八线城市楼市。

要明白,这代表9成卖家不仅降价可以谈,而且释放了一个信号,承认我们卖方的弱势地位了。

其实我在链家上还偷偷去查了下她的小区,近三个月,带看了55次,没有一套卖掉了。

“万一有客户来谈,您这边多少还是要让一点”,这是中介给她最后的一个建议。

我觉得那一刻,她奔溃了。

很多时候,我们见多了各种数据和报表上数字起伏,但真正意义上能推动,能左右市场走向。

是人心,是一个个个体最直接的微观感受,这才是市场的真相。

02

坦白讲,即便三鱼这个南方人极其不情愿来冬天的北京,一半出于私交,一半还是对楼市态度:楼市的真实温度只能用肉身感受到。

北京,楼市确实比他的天气还要冷一些。

和好几个链家门店店长聊了聊,即便在北京东城和西城,如果不是学区这种要用的硬通货,一套房子的交易周期至少被拉长到半年。

环线内外终于在周期前享受到另一种维度上平等,大家不能一起共富贵,终于能一块共患难了。

真实的一圈暗访走下来,能吐出的让利有十几个点到20个点都有,但很少有卖家能强势控制在10个点以内的。

我不知道市场是不是也这个回撤均值,但是现在确实是北京的卖家最没有信心的时刻。

如果你在碰到我在三环看到这些没什么学区地段啊背书的老破小。

那么价格请大胆往死里砍了,价格有可能不是惊喜,而是惊吓了,说不定过去回去过年时,你也能在亲朋好友的饭局上吹个牛。

“爷也是首都三环内有套房的人了。”

不管这么说,我对北京楼市最直观的一个感受就是,市场的需求开始真空了。

如今的北京,也不知道为什么,需求好像完全没有了

需求是否充沛,本质上看的是底层托底的那部分,本来北京最强的底层刚需是外来人口,但是如今的限购政策,几乎把外来人全部排在门口外面了,能进来的已经非常少的。

而且北京政策端也非常微妙,317新政后,北京的刚需不得不面对的一个现实,就是遍地的“豪宅”和4成的首付,以及二套的8成。

要知道,界定“普通住宅”和“非普通住宅”,北京现在依然按照2014年制定的普通住房认定标准,即五环内总价需要控制在468万以内;五环到六环总价需要控制在374万元内;六环外总价需要控制在281万以内。

按现在北京房价,很多北京土著欣喜的发现他们手上连老破小都是豪宅了,等置换的时候,接着又发现,这种玩法,来买他们房子的人也扛不住了。如今的北京楼市就呈现这样的循环。

北京不论土著还是有房的新北京人,第一次真正感受到什么是纸上富贵。

市场需求少,围墙外的人又进不来,房票又极其有限,仅有的几个想买房的人又要等到自己把自己的房子卖了才有购买资格,但是卖房的时候又看到市场需求少。

所以僵持也就这样形成了。

03

接着,北京的一手房也算比较微妙了

北京也有限价房,也就是限竞房

但问题在于其他城市比如上海,苏州,杭州,需要的就是用限价房来保持新房的热度,就是因为市场不能狂热,但也不能彻底沉默,适当放些鲶鱼也用来活跃市场气氛。

而北京限价房的现状就是:问津的人寥寥无几

理由其实很简单,两点,供应的时间和地点都有点不太讨巧

差不多就在2017年末,北京开始大批量出让竞限房地块,截止今年,北京供应新建住宅7.8万套,其中限价房4.76万套,占比61%。

如此多限价房集中入市,直接冲击了二手房需求,来拉低整条街的房价。

我北京朋友告诉我,公益西桥限价房出手后,这种环境下,市场区域内本来就摇摆的二手房一夜下降数千元。

而当我们拉出北京的限价房供应分布时。

买这些6环外的大兴以及丰台、房山交界的青龙湖地区的项目,是在太偏远了

本来最后一点不坚定还若隐若现的需求,这下子终于被你这些不讲究的位置,给彻底磨灭了。

终于,北京的二手房和一手房的相互“助攻”下,最后局面就是,北京新房库存达到7.56万套。

创下8年的最高纪录,按现在去化速度,起码两年,还有9万套二手房库存嗷嗷待哺。

按中原地产的数据,2019年前十个月,北京二手房宅成交量创2015年以来同期最低值。

和市场和北京天气同时冷掉,还有北京购房者们曾经火热的心。

04

实际上,北京的楼市艰难发酵效应还不止于此。前段时间有篇讲述北京人才外流火了,虽然这不是什么值得遮掩的事实。北京的人口由于自我控制和高门槛,的确在下降。

但是永远没法否认,这个每条路都在堵车的城市,是现行制度下,最不会衰落的城市。

就拿最能吸附素质人口的高端产业来说吧,在中科院认定产业创新能力中,北京哪怕对深圳和上海,也是碾压级姿态。

这点上,深不可测的帝都,只能自己打个瞌睡,没有任何被挑衅的可能。

楼市亦是。

05

所以理解这点,我看完北京楼市真实生态后,我给到大家几点真诚的看法吧。

第一,北京刚需们不要拖到了小阳春了。

就像我之前一直和各位强调的,很多什么角度看来都是底的城市,可能禁不起任何利好刺激。人身处黑暗,便没什么可以失去,给点阳光,必须要灿烂。

第二,目前能卖的房子都是降价卖的,如果你要买房砍价一定是有效的,而现在关键是判断好自己的付款条件和时间,这个可能是现在最好的谈判筹码

而如果你真的想快点卖房,挂牌的时候最好把价格的诚意放出来,如果你选择先吊着慢慢卖,然后一点点降,可能最后价格会跌破你的心理预期。

第三,这次来北京,也聊了链家在北京的起家史,也推荐大家在北京买房卖房,最好也用链家。这不是什么广告,而是多多想想链家为什么能在北京杀出来,这种行情下,说穿了也很简单。

节约时间,找最靠谱的,和最有战斗力的。

其实到这,很多人会想起问,我那朋友呢。后,她还是说出那句无数人证明在楼市中赚钱的不二金句:“再等等吧”

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