优客工场冲刺纽交所,联合办公市场需要重新认识

作者 | 风雨同舟

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饭局在中国商业圈里是一个特殊的存在,觥筹交错之间,往往就会产生一些意想不到的连锁反应。很多惊天动地的大事在饭局里大事化小,而也有很多毫不起眼的小事通过饭局变成了大事。

2015年情人节,真格基金合伙人徐小平组织了一场饭局,李开复、毛大庆等人赴宴。席间,徐小平和李开复使劲鼓动毛大庆创业,大家借着酒劲聊了很多,最后毛大庆决定启动优客工场项目。

2019年12月11日,优客工场向美国SEC递交招股书,这是准备要在纽交所上市了。

创业5年,美股上市,这一切来得如此迅速,超出了5年前那场饭局参与各方的预期。

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运营利润率大幅改善,规模效应正在显现

从财报数据看,优客工场当下的发展处境有喜有忧。

招股书显示,2017年、2018年和2019年前9个月,优客工场分别亏损人民币4亿元、人民币4.57亿元和人民币5.61亿元。乍一看亏损的趋势还在扩大,不过仔细看看,其实经营状况其实是在不断改善。

据招股书显示,优客工场的营收三年来在不断增长。2017年、2018年营收分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元,2019年前9个月营收人民币8.75亿元,折合美金约1.24亿元,而上年同期还只有人民币2.82亿元。

营收增速方面,这三年也是加速期。比如今年第三季度单季营收为人民币3.88亿元,较第二季度的季度的人民币2.92亿元增长33%,较上年同期的人民币1.35亿元增长186%。

在具体的亏损方面,虽然今年前9个月亏损人民币5.61亿元,但是运营利润率已经变成了-64%。相对于2017年的-239%来说,企业的规模效应正在不断显现,2019Q3单季的运营利润率已经变成-37%。

规模效应主要体现在成本费用占比下降上。其中,一般管理费用占比由2017年的56%下降至2019年前9个月的15%,市场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。

净收入数据显示,优客工场2017全年、2018全年、2019年前9个月净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元、人民币8.75亿元;2018全年、2019年前9个月同比增长分别为168%、210%。

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空间业务和非空间业务的前景

据招股书中的沙利文数据显示,优客工场目前已经是国内管理空间数量最多,管理面积最大,覆盖城市最广泛的联合办公企业,其业务构成主要分为空间业务和非空间业务两大块。

空间业务包括城市更新、老旧办公物业改造和出租,非空间业务则是一些增值服务业务,以提高空间业务的坪效。

据招股书披露,优客工场自2015年9月开始运营以来,已经陆续布局197个联合办公空间,覆盖了中国的41个城市以及海外的新加坡,其中171个空间已经在运营之中。优客工场共提供72700个工位,整体出租率79%。

出租率79%这个数据,在当下的中国联合办公行业里,优客工场已经好于绝大多数同行了。

空间业务主要包括直营和轻资产两种模式。直营模式目前依然是主流,但轻资产模式发展速度也很快,截至2019年9月底,优客工场已经有39个轻资产模式的空间,管理面积约为138700㎡,约占总面积的23%(总管理面积608600㎡)。

除了这些之外,优客工场在中国的4个城市和美国的纽约还有7个联营的联合办公空间,不过由于股权较少,它们对于优客工场的收入几乎没有什么贡献。

非空间业务主要是一些增值服务,其意义在于提高物理空间的坪效。优客工场利用数据系统和运营系统累积下来用户数据,分析用户需求,提供诸如设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等多方面的服务。

据其招股书披露,截至2019年9月30日,优客工场生态上已聚集大约700个业务合作伙伴,联合30多个优客工场投资企业,为客户提供非空间业务;会员数量为609,600,其中企业会员25000家,个人会员584600人。

另外,优客工场今年8月新推出了社区电商业务,上线两个月的GMV已达人民币880万元。而2017年至2019年前9个月,优客工场的非空间业务净收入累计达到人民币5.22亿元。

在优客工场的净收入构成上,空间业务净收入在2017年、2018年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、人民币3.94亿元、人民币4.20亿元,2018年、2019年前9个月同比增长分别为155%、59%;非空间业务中,市场品牌业务净收入2018年、2019年前9个月分别为人民币2461.70万元、人民币4.03亿元,占总净收入的比分别为5%、46%。

由此可见,空间业务早期占比较大,而非空间业务增长较快,已经渐渐有赶上空间业务的势头。

此前市场一般认为,联合办公行业与二房东类似,盈利模式主要靠转租带来的差价,但优客工场的非空间业务则有望给这个行业带来新的期待。

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结语

这是一个潜力与压力都很大的行业

根据沙利文的数据,2013年中国联合办公的市场规模仅为人民币11.7亿元,2018年增长到人民币174.1亿元,年复合增长率高达72%。沙利文预计到2023年,中国联合办公的的市场规模将达到人民币1322.8亿元,2018-2023年复合增长率为50%。

如此看来,联合办公的市场潜力非常巨大,但同时压力也不小。

过去二十年中国房地产价格持续走高,导致企业办公成本持续走高,这是一个客观事实,这种客观环境对于资金实力不强的创业企业、中小微企业来说压力山大,而在前些年全民创业的大环境下,企业办公的空间需求又在不断增加。联合办公行业就是在这样的时代大背景之下诞生的,它可以满足这部分的市场需求。

理论上,凡是可以满足某种市场需求的服务都能产生价值,进而产生财富,但是外部环境是在不断变化的。

中国房地产早已进入下半场,无论是政府还是社会,都无法接受房地产市场重新走上之前二十年的老路,因此全国性的地产狂欢早已曲终人散,而随着近几年外部环境的变化,这几年创业企业5年存活率已经跌到2%。越来越多的人意识到创业是九死一生的路,因此创业潮已经有退烧的迹象,所以今年以来,北上广深的一线城市写字楼空置率在走高。

今年8月,WeWork在美股折戟,价值大跌,软银的孙正义盛怒之下联合董事会其他股东把WeWork创始人亚当·诺依曼给罢免了。当时引起极大的市场震动,对于联合办公这个行业来说更是一场地震。

不过,WeWork的业务模式主要还是二房东模式,而优客工场增加轻资产模式占比,扩展U Plus非空间业务服务来加强企业的联合办公生态系统。同时,优客工场还在技术研发上投入,以提高运营效率、升级智能办公系统。未来,优客工场也将继续选择合适的收购和投资机会来巩固和扩张市场领先地位。

从二者截然不同的业务模式来看,预期未来优客工场运营收入和运营效率将进一步提升,整体盈利能力会稳步提升。美股市场或许也因此会重新考虑对联合办公产业的评估。至于优客工场能否凭借这一优势成功登陆纽交所,就让我们拭目以待吧。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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