旭辉控股集团(0884.HK):销售增长突飞猛进,预计超额完成全年目标

机构:太平洋证券

销售增长突飞猛进,预计超额完成全年目标。11月,公司单月销售金额220亿元,环比增长15.7%,同比大幅增长69%,增速可观。2019年前11月累计实现合同销售1778亿元,同比增长36%,已完成全年销售目标1,900亿的约94%,预期能超额达成全年销售目标。

11月单月实现销售面积146.6万平方米,环比增长21.6%、同比增长91.8%,前11月公司累计销售面积1069.37万平方米,同比增长30.7%;公司11月销售均价为15000元/平方米,较上月相比每平米下降800元,环比下降5.1%,同比下降11.7%,主要是受当月销售结构影响,前11月累计销售均价16600元/平方米,同比增长3.8%。

积极布局一二线,拿地成本维持低位。11月共拿5幅地块,分布在惠州、石家庄、深圳、青岛和宁波,主要聚焦于一二线城市。累计建面115.5万平方米,环比上升54.4%;拿地总金额55.7亿元,环比上升22.3%;平均拿地成本4822元/平方米,低于1-11月平均拿地成本。总体拿地积极,成本维持低位。公司拿地方式多样,招拍挂,旧改,产业勾地,收并购等多种方式均有涉及。同时其中大湾区项目以合作开发加旧改模式进行拿地,已经在8个城市拿下30多个项目。1-11月累计拿地1241.5万平方米,拿地总价611.5亿元,平均楼面价4925元/平方米,同比下降20.4%。公司拿地与销售面积比为1.16倍,以低成本积极扩充一二线核心区域优质土储,后续发展势头强劲。

土储结构优化,权益比例提升。目前公司库存与可售布局集中在长三角、中西部,环渤海等城市群,一线城市将会成为旭辉运作商业的主要战场。随着一线城市的政府管控力度加大、拿地成本提高和增量房市场的停滞,旭辉未来将改变其“聚焦一二线”的投资战略布局,转向二线与强三线城市,优化土地储备结构,提高利润率。

提升权益比例是旭辉未来发展的另一个聚焦点,1-11月新增土储中,旭辉的平均权益占比达到了71.1%,这同时也为以后销售权益占比的提升创造了条件。同时为了控制拿地成本,公司在旧改项目上也有加大力度布局的趋势。

融资成本领先行业,负债处于合理水平。负债稳中有降,融资成本优势显著。公司于3月28日发行2.55亿美元于2024年到期的优先票据,利率为6.55%,7月16日,公司发行16亿元2022年到期优先票据,利率为6.70%。11月8日,公司发行4亿美元于2024年到期的优先票据,利率为6.45%。公司加权平均融资成本在5.9%左右,远优于行业平均水平。截至2019年6月30日,旭辉集团手头现金充裕达人民币543亿元,净负债率约为69.5%,较2018年12月31日增长了2.3%,但同比下降了2.5%。整体而言,公司负债处于合理水平,现金压力不大。

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