作者：子木

来源：子木聊房

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众里寻“它”千百度

前几天，参加朋友的书友会，认识了小李。

小李985名校毕业，在北京已有8个年头。工作不错，在海淀中关村某大厂任职产品经理，感情也顺利，刚交了女朋友。从外面看是一个阳光得体，健谈开朗的大男孩。

然而当聊起房子时，他却陷入了沉思，眼睛里满是焦虑和纠结。

因为父母常年在老家乡下生活，身体不太好，自己又是独生子，这么多年来根本照顾不到，而自己又马上跨入32岁门槛，接下来要面临结婚和养娃的问题。

所以在他的面前有两条路，一是回老家，但面临着收入大打折扣，甚至找不到工作的风险；二是继续扎根在北京，但目前没有房子，如果把父母接过来，再加上未来的妻子和孩子，生活可想而知。

当然焦虑的源头还是这几年没存下钱，面对北京动辄几百万的房子，深感无力。用他的话来讲：“贫穷限制了自由，更限制了想象和未来。”

其实像小李这样的年轻人，在北京占据了绝对主流。毕业后在老家找不到对口工作，只能选择奔赴一线城市闯出一片天地。然而几年下来，发现自己赚的钱根本跑不过房价的涨幅。若是家里没有援助，想在北京安家便成了空梦。

所以，大部分北漂都面临着“想回回不去，想留留不下来”的窘境。而这个时间门槛，正好在30岁左右。

当然，在我身边这样的年轻人，大多数还是留在了北京。因为老家的工作、生活条件暂且不说，在北京呆的时间长了，“精神世界”也很难融得进去了。更重要的是，他们有了更好的选择，“大北京区域”。

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暮然回首的不二选择

何为“大北京区域”？

如果你在周五晚高峰，一定会在北京西站、国贸公交站等交通枢纽处，看到这样一批人。他们拿着大包小包，排着长长的队，脸上满是解脱和欣慰。

因为另一端，正是他们大北京区域的“家”。

而大北京区域，按照目前北京轨道交通便捷度，以时间计量，正是“一小时内车程”所涵盖的区域，这比动辄1小时左右通勤的北京城内还要方便的多。或是燕郊、大厂或香河的北三县，或是南边新机场旁的固安县，或是廊坊市城区，天津武清等。

选择在大北京区域买房，这也是在北京，近年来逐渐被人熟知的“7+3”生活方式，即父母住在大北京区域的房子里，自己带着爱人和孩子从周五晚上开始，周末3天从市中心回家与父母团聚。

这些年，“7+3”的生活方式逐渐受北京年轻人青睐，因为这些地方不仅交通便捷，生活配套齐全，而且还抹去了都市的嘈杂和拥挤，俨然形成了一座座名副其实的卫星城。

这对于动不动被施以“996”，常年处于快节奏、压力大的北漂来说，无疑是一个合适的选择。试想能在繁忙工作之余，褪去城市烦扰，偶尔与家人为伴在城边景区度个假，也算是寻得一方安心。

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“大北京区域”命名进化史

其实在2010年之前，根本没有“大北京区域”楼市这个概念。

拿挨着北京的廊坊来说，其房价一直没有超过10000元/平米，大部分时间徘徊在4000元/平米左右，在2008年金融危机前短暂冲高，但又急速回落。但也和北京房价有差着几道大街。

转折点是在2010年的4月。那时正值楼市大热，为了响应国家调控，「新国十条」出台，北京紧跟着发布了「京十二条」，规定连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。

北京限购令一发布，就被很多人称作是「史上最严」，投资客被挡在门外。

被挡在门外的还有想在北京买房，但纳税不够五年的上班族。限购，加上巨大的房价落差之下，很多人涌进廊坊的燕郊、香河、固安。其中燕郊是最受追捧的，因为大多数燕郊楼盘上都会写着「距离国贸半小时」、「距北京天安门25公里」。

这一年燕郊的房价直线上涨，突破万元大关。同时廊坊多地开启大基建模式，楼盘如雨后春笋拔地而起。但同时也吸引了大量炒房客，纷纷涌进了大北京楼市，囤上几套房子，待价而沽。在某种意义上，这也破坏了北京为数不多的刚需土壤。

此后，北京的每一波动作，都能引起大北京区域的地震。

2010年北京限购，大北京房价翻倍。2012年，通州提出北京副中心的定位，大北京房价再次上涨。2015年，北京最近一次疯涨来临之前，大北京迎来史无前例的大牛市，其中燕郊全年卖出了21700套新房。

直到2017年3月，在北京献出史上最强调控后，大北京楼市特跟着被彻底冰封。

不过我们可以从这几波潮水中总结出一些道理。大北京区域楼市每次能跟着周期迎来潮水，这远不是炒作的影响，而是底层有实实在在的刚性需求进入，市场基础也在不断夯实。

现在，大北京区域与北京相比，30-60分钟的车程，一脚油门几百万的价差，“洼地效应”依然明显，更重要的是，随着轨道交通和环境配套设施的升级，越来越多的年轻人都选择在大北京区域定居。尤其是隔壁的廊坊，在某种意义上，通勤便捷度和居住满足感还要强于北京城内。

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最优区域的未来发展蓝图

2017年后的大北京区域十分惨烈。多地3年当地社保的门槛，几乎卡死了所有北京的刚需和炒房客群体。没有了成交，经纪门店纷纷倒闭，房价开始大幅回落。

但房价滑落的时间并不长。大概从2018年开始，虽然市场成交不断触底，但房价开始趋于稳定。按照楼市的说法，大北京区域已经完成了为期一年的横盘筑底，当初炒作形成的泡沫也被尽数挤了干净。

2019年1月15日，北京市委市政府正式启动搬迁工作。大北京区域楼市在政策的压制下，长期积压的购房需求开始蠢蠢欲动，多个新盘成交上涨，房价开始出现触底反弹迹象。

2019年9月25日，“中国第一机场“，北京新机场正式投入运营，大兴丰台片区、亦庄开发区、廊坊北部新区，形成一核三片“副中心级区域”格局。依托北京新机场，临空经济区面世，周边楼市成交显著。

要知道，这些市场反弹迹象都是在政策强控下完成的，背后是源源不断刚需起到的作用。这说明环京市场已在逐渐剥离投资属性，向居住价值回归。

在这其中，旁边的廊坊受益颇多。廊坊作为紧挨北京的环卫星城，是承担北京产业和人才的主力阵地，也是京津冀一体化建设的人口住房保障。这几年的发展看在眼里。

首先，从廊坊出发，通过京沪、京台、首都环线、机场北线四条高速，半小时就可到达北京；京沪高铁20分钟达到北京南站，S6轨道更是打通了廊坊、亦庄、通州、北京东站等核心节点。真正实现了通勤方面的“京廊一体化”。

廊坊为了更好的服务北京外溢的产业和人才，规划了诸多高配工程。30万平米的商业、高端购物中心、免税专区、5星级酒店、四大公园、中超主赛场、城市图书馆、约16万平米的大剧院、4所中小学等等，生活和产业配套已非常成熟。

凭借成熟的城市配套，廊坊也成为了以北京新机场为核心的，临空经济区30万就业人员的主要居住地。数据显示，2019年以来廊坊市楼市关注度直线上升，这让本就开发不多的新房产品开始变得更加稀缺。

譬如廊坊城区内即将开盘的新空港孔雀城，近期特别火热。除了区位价值以外，新空港孔雀城几乎把配套和产品做到了极致，其产品采用了新中式建筑风格，打造的是宫殿式居住理念。70%酒店玻璃幕墙，“星云”主题园林设计，园区内慢跑道，全龄健康社区。这在环京区域内并不多见。

而85-116㎡的刚需户型设计，则给予了北京年轻人足够的选择空间。试想，平日在北京工作，周末一小时路程回到家中小城，周边吃喝玩乐配套齐全，风景优质心情舒畅，这也许是当下北京年轻人美好生活的真正开端。

最重要的是，这样生活是可以支付得起的。

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下一波潮水

有人问，按照时间轴，“大北京区域”楼市为何被冰封这么久，几近三年，这对于经济体量并不大的环京区域来说无疑是噩梦。

其实想想，这都是有寓意的。这几年京津冀正在加速建设像廊坊这样的安居乐土，配套成熟才能承接起大都市外溢的住房需求。这段时间彻底把炒房群体拉进黑名单，也是在为“京津冀协同发展”争取时间。

但可以预见的是，为了发展地方市场经济，未来的某一天一定会放开大北京区域的购房政策，满足北京年轻人的住房需求，届时无数刚需涌入，无疑又是一波冲垮心里防线的潮水。

所以当有人问我，如今的大北京区域楼市如此惨淡，还值不值得入场时。我会送给他巴菲特的一句话，

“当人人都赚钱的时候，你应该清醒。”

反过来讲，当人人都认为是赔钱的时候，反而正蕴藏着底部机会，这就是投资市场所谓的“抄底”。当然对于刚需年轻人来说，并不建议有投机心态，而是希望大家真正可以把握住这次机会，在最合适的时机进场，把购房成本降到最低。

真正实现美好生活。