龙岗是否真的在涨?

作者:SingTo Lam 

来源:深圳小鹿选房

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自今年“2.18粤港澳大湾区”、“8.18先行示范区”、“前海扩容”等重磅利好以来,深圳楼市的“疯狂”让人有目共睹。

这其中,西部楼市一马当先,房价再上新台阶,而反观另一头的东部,房价似乎一直不温不火、没什么大动静。

11月11日,深圳宣布废除豪宅税,西部宝安不少小区业主连夜提价,而“默不作声”的东部楼市,似乎也开始出现“升温迹象”。

不久前就有网友称,东部龙岗的龙中、大运和宝荷片区,许多二手房价格上调了十到二十万,部分小区的成交价比去年上涨了5个点。

在《深圳,留给刚需的时间不多了》中提到,每一次调控的放松,带来的都是房价一波新的上涨。那么作为深圳最大刚需重地的龙岗,房价是否真的在涨?

对此,我们用数据和事实说话,帮大家筛选汇总了龙中、宝荷以及大运片区热门小区的成交数据,对真相一探究竟。

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先来看龙岗的老城区——龙岗中心城。

我们挑选了几个热门小区,分别是招商依山郡、东方明珠城、万象天成、远洋新干线一期和紫薇花园看一看它们的成交价变化。

由以上数据可以看出,近几年三个小区成交价格基本稳定,没什么涨幅也谈不上什么跌。

以东方明珠城为例,9月1日成交了一套70.37㎡的2房户型,价格255万。而在经过豪宅税调整以后,现在70.36㎡的2房户型报价260万,且有一定的谈价空间。

而从龙岗中心城近一年的报价看,不管是挂盘价还是成交价,变化基本不大,豪宅税调整后,整体报价上涨到4.25万/㎡,但成交价变化不大。

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看完龙岗中心城,我们再来看下龙岗的宝荷片区。

同样筛选了三个热门小区:振业峦山谷、金地名峰和金众蓝钻风暴。以下是三个小区部分热门户型的近2年成交价。

以三个热门小区热门户型为例,目前振业峦山谷59.8㎡的2房,报价约230万;88.37㎡的3房报价约310万;金地名峰89.32㎡的3房,报价在325-350万之间;金众蓝钻风暴48㎡的1房,报价大多在130万左右,成交价相比,基本没怎么变化。

再结合下图宝荷二手房近一年挂盘价格,可以看出与龙岗中心城一样没怎么涨,挂盘价基本都在3.8万/㎡上下浮动,个别户型2019年的成交价比2017年还要低,完全处于横盘状态。

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最后我们再来看下龙岗的大热门——大运新城。

我们筛选了大运新城较为火热的三个盘:中海康城国际一期、星河时代和阳光天健城。

从成交数据看,与龙岗中心城和宝荷相比,大运一些小区同样没涨,一些小区开始出现微涨势头。而阳光天健城这类的小区之所以微涨,是因为带有龙岗外国语学位。

龙岗外国语在今年深圳市中考排名中排名37,暂位今年龙岗区公立初中第二。

△图片来源:深圳学位追踪

拿星河时代来说,自2017年开始,成交价虽然中间有一定的波动,但自今年开始,3房户型已经有了一定的涨幅。目前89㎡的3房户型,报价基本都上到530万。

而从下图大运新城近一年的整体挂盘价变化来看,也是呈现一定的上涨趋势。

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那么问题来了:为什么龙岗整体涨幅不明显的情况下,偏偏大运在涨?

遵循着“买房看地段”的原则,答案自然还是要回归到大运片区的价值点上来。

价值点一:片区定位

大运新城作为深圳四大新城之一,位于龙岗中心城西部,东至黄阁路,西至深莞行政界线,北至盐龙大道,南至机荷高速,总面积达15.93平方公里。

早在2016年深圳实施东进策略的时候,就规划将龙岗—坪山中心作为东部发展的主轴,大运新城则处于“东进战略”的前沿。

在去年18年深圳市政府工作报告中,大运新城更是与前海、深圳湾、香蜜湖、大空港等“城市新客厅”列同一等级,其定位自然不言而喻。

价值点二:片区配套

一个片区地段是否成熟,配套也是十分重要的。我们接下来看看一个片区最为重要的几个配套:交通、教育和休闲。

交通方面,正所谓,东进战略交通先行。根据《龙岗区“十三五”综合交通发展规划》,将重点推动地铁等公共交通的建设。

未来,除了目前正在运营的地铁3号线,之后的14 号线(在建)、16 号线(在建)、深惠城际线(33号线、规划中)等3条地铁线路也会在此交汇。具体规划见下图。

教育方面,龙岗外国语、华中师范大学龙岗附属中学在深圳还算可圈可点。其中龙外在今年深圳市中考排名排名中游偏上,对比南二外学府中学,还算可以。

而国际大学城,目前已经汇聚香港中文大学(深圳)、北理莫斯科大学,未来将有更多学府进驻,比肩西丽大学城。

休闲方面,有着大型商业配套星河Coco Park、大运中心体育馆和龙城公园等配套,整体来看还算齐全。

综合以上两大价值点,导致了大运房价出现小幅上涨。

当然,我们也要看到大运的劣势,那就是远。就算规划地铁线路多,但通勤时间摆在那,未来即便14号线开通,若来回南山中心区上下班,还是需要2个小时开外。

不过这不仅仅是大运,而是除布吉外所有片区都会存在的问题。未来很长一段时间,大运乃至龙岗,依旧是刚需的集中地。

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最后,回到本文标题:龙岗是否真的在涨?

答案是显而易见的:目前只有个别地区涨了一点,相比去年乃至前年,不仅绝大多数地区没涨,部分小区还出现了小幅下跌。

至于为什么会有网友称,龙岗一些片区房价在涨,现在看来,更多的是一些配套过硬的小区业主受豪宅税调整的刺激,小幅抬高挂牌价所致,而市场是否接受这个涨幅,还需时间的检验

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