龙岗是否真的在涨？

作者：SingTo Lam 

来源：深圳小鹿选房

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自今年“2.18粤港澳大湾区”、“8.18先行示范区”、“前海扩容”等重磅利好以来，深圳楼市的“疯狂”让人有目共睹。

这其中，西部楼市一马当先，房价再上新台阶，而反观另一头的东部，房价似乎一直不温不火、没什么大动静。

11月11日，深圳宣布废除豪宅税，西部宝安不少小区业主连夜提价，而“默不作声”的东部楼市，似乎也开始出现“升温迹象”。

不久前就有网友称，东部龙岗的龙中、大运和宝荷片区，许多二手房价格上调了十到二十万，部分小区的成交价比去年上涨了5个点。

在《深圳，留给刚需的时间不多了》中提到，每一次调控的放松，带来的都是房价一波新的上涨。那么作为深圳最大刚需重地的龙岗，房价是否真的在涨？

对此，我们用数据和事实说话，帮大家筛选汇总了龙中、宝荷以及大运片区热门小区的成交数据，对真相一探究竟。

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先来看龙岗的老城区——龙岗中心城。

我们挑选了几个热门小区，分别是招商依山郡、东方明珠城、万象天成、远洋新干线一期和紫薇花园，看一看它们的成交价变化。

由以上数据可以看出，近几年三个小区成交价格基本稳定，没什么涨幅也谈不上什么跌。

以东方明珠城为例，9月1日成交了一套70.37㎡的2房户型，价格255万。而在经过豪宅税调整以后，现在70.36㎡的2房户型报价260万，且有一定的谈价空间。

而从龙岗中心城近一年的报价看，不管是挂盘价还是成交价，变化基本不大，豪宅税调整后，整体报价上涨到4.25万/㎡，但成交价变化不大。

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看完龙岗中心城，我们再来看下龙岗的宝荷片区。

同样筛选了三个热门小区：振业峦山谷、金地名峰和金众蓝钻风暴。以下是三个小区部分热门户型的近2年成交价。

以三个热门小区热门户型为例，目前振业峦山谷59.8㎡的2房，报价约230万；88.37㎡的3房报价约310万；金地名峰89.32㎡的3房，报价在325-350万之间；金众蓝钻风暴48㎡的1房，报价大多在130万左右，与成交价相比，基本没怎么变化。

再结合下图宝荷二手房近一年挂盘价格，可以看出与龙岗中心城一样没怎么涨，挂盘价基本都在3.8万/㎡上下浮动，个别户型2019年的成交价比2017年还要低，完全处于横盘状态。

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最后我们再来看下龙岗的大热门——大运新城。

我们筛选了大运新城较为火热的三个盘：中海康城国际一期、星河时代和阳光天健城。

从成交数据看，与龙岗中心城和宝荷相比，大运一些小区同样没涨，一些小区开始出现微涨势头。而阳光天健城这类的小区之所以微涨，是因为带有龙岗外国语学位。

龙岗外国语在今年深圳市中考排名中排名37，暂位今年龙岗区公立初中第二。

△图片来源：深圳学位追踪

拿星河时代来说，自2017年开始，成交价虽然中间有一定的波动，但自今年开始，3房户型已经有了一定的涨幅。目前89㎡的3房户型，报价基本都上到530万。

而从下图大运新城近一年的整体挂盘价变化来看，也是呈现一定的上涨趋势。

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那么问题来了：为什么当龙岗整体涨幅不明显的情况下，偏偏大运在涨？

遵循着“买房看地段”的原则，答案自然还是要回归到大运片区的价值点上来。

价值点一：片区定位

大运新城作为深圳四大新城之一，位于龙岗中心城西部，东至黄阁路，西至深莞行政界线，北至盐龙大道，南至机荷高速，总面积达15.93平方公里。

早在2016年深圳实施东进策略的时候，就规划将龙岗—坪山中心作为东部发展的主轴，大运新城则处于“东进战略”的前沿。

在去年18年深圳市政府工作报告中，大运新城更是与前海、深圳湾、香蜜湖、大空港等“城市新客厅”列同一等级，其定位自然不言而喻。

价值点二：片区配套

一个片区地段是否成熟，配套也是十分重要的。我们接下来看看一个片区最为重要的几个配套:交通、教育和休闲。

交通方面，正所谓，东进战略交通先行。根据《龙岗区“十三五”综合交通发展规划》，将重点推动地铁等公共交通的建设。

未来，除了目前正在运营的地铁3号线，之后的14 号线（在建）、16 号线（在建）、深惠城际线（33号线、规划中）等3条地铁线路也会在此交汇。具体规划见下图。

教育方面，龙岗外国语、华中师范大学龙岗附属中学在深圳还算可圈可点。其中龙外在今年深圳市中考排名排名中游偏上，对比南二外学府中学，还算可以。

而国际大学城，目前已经汇聚香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学，未来将有更多学府进驻，比肩西丽大学城。

休闲方面，有着大型商业配套星河Coco Park、大运中心体育馆和龙城公园等配套，整体来看还算齐全。

综合以上两大价值点，导致了大运房价出现小幅上涨。

当然，我们也要看到大运的劣势，那就是远。就算规划地铁线路多，但通勤时间摆在那，未来即便14号线开通，若来回南山中心区上下班，还是需要2个小时开外。

不过这不仅仅是大运，而是除布吉外所有片区都会存在的问题。未来很长一段时间，大运乃至龙岗，依旧是刚需的集中地。

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最后，回到本文标题：龙岗是否真的在涨？

答案是显而易见的：目前只有个别地区涨了一点，相比去年乃至前年，不仅绝大多数地区没涨，部分小区还出现了小幅下跌。

至于为什么会有网友称，龙岗一些片区房价在涨，现在看来，更多的是一些配套过硬的小区业主受豪宅税调整的刺激，小幅抬高挂牌价所致，而市场是否接受这个涨幅，还需时间的检验。