物业股批量呈现翻倍行情，成长逻辑在哪？

一、物业股遭热捧

2014年7月，彩生活（1788.HK）正式挂牌香港联交所，成为全国第一家物业服务上市公司，也翻开了物业黄金赛道新篇章。

紧接着，中海物业、中奥到家、绿城服务均赴港上市。单2018年，主板上市的物业服务公司就新增6家，截止目前，联交所上市14家，A股上市1家（南都物业），新三板还挂牌了50家左右。

上市以来，龙头物业股整体表现不俗。其中，中海物业2015年上市至今，股价累计上涨385%，位居板块第一，绿城服务3年来股价累涨302%。

尤其是今年，港股物业股受到了资本市场极大的关注。其中，新城悦服务逼近200%，永升生活服务、佳兆业美好均涨超160%，还有雅生活服务、中海物业、碧桂园服务均有翻倍的超级行情，远远跑赢港股大盘。

市场通过股价暴涨来表达对于物业的看好。当然，物业股的估值与地产开发商完全不能相提并论。其中，碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务的PE(TTM)均超过40倍，新城悦服务、中海物业、浦江中国均超过20倍。

然而，目前国内开发商三巨头——万科A、碧桂园、中国恒大的PE（TTM）分别为8.3、5.742、9.7%，均不超过10倍。这说明物业服务与房地产在资本市场不是一回事，估值逻辑并不相同。

对了，物业服务综合排名第5的保利物业快要正式挂牌联交所了。据悉，保利物业，12月9日~12日招股，发售价将介于30.70港元至35.10港元之间，预计市值在163.7-187.15亿港元。

值得注意的是，保利物业的基石投资者出现了GIC、高瓴知名投资巨头，分别豪斥8500万美元、3500万美元参与认购。特别是擅长长期投资的高瓴，一般不出手，出手大概率意味着长期看好该行业赛道。

二、物业龙头成长的逻辑

港股市场主要以机构投资者为主，散户相对A股少太多，估值往往合理，甚至是偏低估。但是，为何港股市场动不动就给到物业龙头40倍以上的估值？市场好看的逻辑又是什么呢？

据中国指数研究院数据，截至2017年末，全国物业管理行业管理面积达195亿平米，同比增长5.5%，2009-2017年CAGR为6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。

未来，支撑中国物业管理行业规模做大做强，主要的逻辑源于我国城镇化率以及人均居住面积的提升。

截止2018年末，中国的城镇化率为59.6%，相对美国的82.3%、日本的91.6%、韩国的81.5%、英国的83.4%，至少还有20%以上的提升。特别是今年以来，国家针对主要的二三四线城市的户籍政策改革，落户门槛降低，刺激着农业人口进城。

据华创证券预测估算，2018年我国存量住宅面积253亿平米，对应美国、日本存量住宅居住面积分别约为148亿平米、45亿平米，目前我国存量市场分别是美日的1.7倍和5.6倍。

并且，在行业增速上（新房成交、新开工体量）远高于美日，因此我国物管行业较国际对比空间更为广阔，预计2030年我国存量住宅面积将达355亿平米，届时我国存量市场分别将是美日的2.4倍和7.9倍。

除了住宅面积还有一个可预期的增长外，未来物管业还存在一个单价提升的潜在逻辑。

自去年以来，包括深圳、佛山在内的许多城市发布了物业收费标准的调整公告，物管行业指导价初步放开，但距离实现市场化的定价仍需时日。物业收费市场化程度的提升，成为单价提升的第二个潜在动力。

据券商估算，超过300亿平的住宅总量，对应物管市场规模超过2万亿元。所以，物管行业规模还将长期维持每年4-5%的增长。

行业蛋糕不断做大，不是人人见者有份，受益的往往是物业龙头。如果投资物业股，同样要选择龙头。下面，我们来看内生增长+外延并购的逻辑。

第一，物业龙头，往往能够承接所属开发商。

据中指院中国物业百强企业综合实力排名榜单中，万科物业、绿城服务、碧桂园服务、保利物业排名前5，均是目前中国房企巨头们的“亲儿子”。

碧桂园服务中，有超过80%的物管面积源于兄弟开发企业，新城悦则是71%，佳兆业物业更是高达84%。

亲爸爸前方拿地盖房卖的多，后方亲儿子则有大作为。并且，房企巨头的市场集中度提升得较快。

未来，像万科物业、碧桂园物业、保利物业、金碧物业等都将享受商品房销售高增后带来的规模提升红利，促进物管行业集中度的提升。

2015-2018年，物业百强管理面积均值由2361.5万方增长至3718.1万方，平均管理项目数量由154个增长至192个，市占率由28.42%提升至38.85%。2018年，TOP10的合计市占率提升至11.35%，较2017年增加0.29%。

但对比北美物管行业领军者First Service Corporation，其2018年管理社区超8500个，占据北美物业管理市场份额近6%。我国的物管行业集中度还有较大的提升空间。

第二，物业龙头通过资本的力量，用于并购，做大做强。

据2019中国物业服务百强企业研究报告显示，港股上市企业募集的资金用途主要分为：收并购（50%-60%）、发展增值服务（10%-20%）、智能化及平台化建设（约10%），其余资金作为营运资金及一般企业用途。

比如，雅生活募集资金净额31.99亿元，已使用7.62亿元，55.37%用于战略投资及收购。2018年以来，雅生活斥资2亿元并购南京紫竹物业51%股权、1.48亿元并购兰州城美物业51%股权、1.34亿元并购青岛华仁物业89.66%股权，1.14亿元并购哈尔滨景阳60%股权。

三、尾声

其实，即将挂牌的保利物业，业绩表现很是亮眼。

去年全年营收48.28亿港元，同比增长30.53%，净利润为3.84港元，同比增长49.57%。今年上半年，营收32.09亿港元，同比大增47.31%，净利润为3.65亿港元，同比增长48.9%。

而保利物业的发行定价为30.7—35.1%，相当于静态PE仅仅10倍左右，相对于已经上市的龙头物业公司来说，估值非常有吸引力。这也难怪像高瓴这类大咖投资机构也来当基石投资者了。

其实，已经上市的物业公司中，碧桂园服务无疑是龙头，市值将近700亿港元，远超第二名第三名。今年上半年业绩同样表现亮眼，营收和利润增速均超过70%。

虽然包括碧桂园服务在内的物业板块今年上涨足够多，但该板块仍然是值得投资者长期跟踪与关注的。