明天,前海史上第一宗公开拍卖宅地将登场!

作者:地产大白熊 

来源:深圳壹地产

12月11日

前海桂湾将出让一宗住宅用地

T204-0142

未来最高销售限价9.9万/平(均价)

这宗地怎么样?

地块所在片区目前是什么情况?

片区未来发展又如何?

大白熊带你来看看

……

01. 前海首次公开出让住宅用地

T201-0125宗地位于前海桂湾片区三开发单元04街坊,处于十一号路边上。

从地图上看,直线距离最近的是前海湾地铁站,其次是鲤鱼门地铁站。

宗地号:T204-0142

土地面积:约9412平方米

建筑面积:约67200平方米

起始价:271100万元

最高价:393095万元

保证金:135550万元

但目前桂湾片区基本处于施工状态,有些路并不通,大白熊最终选择搭地铁到鲤鱼门。

随后顺着#十一号路#往北走,不到1公里即可达到宗地边上。

地块所在片区周边除了龙海家园这一个已建成的项目,其他都处于基建状态。

项目东北方向有一个在建项目,就是前海中冶科技大厦项目。

据现场情况及工程概况可以了解到,项目处于土石方工程基坑支护阶段,预计2020年5月完工。

02. 限价9.9万/平,房价要稳?

上个月,深圳也出让了6宗限价宅地,然而坪山坑梓的地块惨遭流拍,于是有人猜测,前海这块地是否会流拍?大白熊认为不会!

根据整理的资料显示,11月挂牌出让的6宗限价宅地中,除了大鹏光坝出让的是纯人才住房,其他的除了流拍的坑梓街道人才住房初始占比超过1/5,其他均在9%左右。

要知道开发商拿地是要计算成本的,大概是成本太高算不过去,才间接导致宗地流拍。

可以看到前海桂湾宅地的初始人才住房占比8.9%,相比之下并不是最高的,大白熊预计还有一点“竞面”空间(可能达最高限价,进入人才面积竞拍阶段)

不过根据11月土拍情况来看,开发商们都比较理智,即使进入人才房竞拍阶段,估计也不会太激烈。

03.住宅极其稀缺的前海,宅地你能来多点吗?

前海的建设规划显示,住宅建面仅占约7%,意味着整个前海,住宅量是非常稀缺的!

据了解,此次即将拍卖的住宅宗地是前海片区除了前海时代、招商领玺、深业颐湾府之外的第四处住宅用地。

其中招商领玺项目所在地块,是2004年招商局集团为支持深圳“以港兴市”战略获得的前海物流园区3.9平方公里土地;随后招商通过签署《土地整备协议》、《合资合作协议》等逐步获得土地使用权。

前海时代项目所在的地块是2008年获得的,由深圳地铁地产和深圳中信地产共同开发;

深业颐湾府属于深国际智汇先港先期项目的一部分,由深国际和深业两个国企合作完成。

根据大白熊查询的资料显示,前海第一块公开出让的宗地是在2013年:

  • 2013年7月26日,桂湾片区二单元4街坊T201-0075地块,以718000万元成功出让,土地性质为商业性办公。

也就是说,此次桂湾这宗住宅用地是前海首宗独立公开出让的宅地

前海不仅住宅稀缺,价格也不便宜。

目前前海有两个新盘,均在11月底开盘,这两个项目虽均是千万级别的项目,但销售非常火爆!

招商领玺均价10.8万/平,总价1049万起;共推456套住宅,开盘四个多小时即售罄。

深业颐湾府均价10.2万/平,总价960万起;共推367套住宅,开盘当天卖出323套,去化近9成。

作为前海“唯一”挂牌出让的宅地,未来最高售价为9.9万/平(均价),比近期开盘的项目均价还低,这让不少人产生了错觉:前海房价可能难以上涨。

大白熊认为,限价只会限制该宗地第一次售卖的价格,并不代表未来前海房价走势。

前海重点发展金融和科技产业;12月3日,前海管理局发布《关于以全要素人才服务加快前海人才集聚发展的若干措施》,将通过20条措施为前海打造全要素人才服务体系。

金融、科技产业+人才集聚发展措施

意味着前海未来将集聚大量高新技术人才,这部分人才不仅能给前海片区带来经济的增长,更影响整个片区的房价

房价要稳,一直都是国家发展的主基调。但房价的构成因素向来是复杂的。不仅深圳,全国各地也采取了不少政策来稳定市场。

根据中国房地产协会公布的数据显示,全国100个主要城市中,房价最高的前10个,深圳同比涨幅13.47%,相当高!

虽然全国大部分城市确实稳定了,但深圳似乎没有这种迹象!

前海真的增长乏力?

大白熊只想说一句,too naive……

这宗地若拍出去,那么限的就是初次成交价,等到年限一满,二手房价指不定得多高……

比如目前前海片区内唯一二手房住宅-前海时代:

2015年一期开盘,均价4万/平左右;

2017年二期开盘,均价9万/平左右;

二手房挂牌数据显示,目前

  • 一期二手房挂牌均价11万/平,翻了近三番;

  • 二期二手房挂牌均价13.7万/平,两年涨幅近5万。

(数据来源:链家网)

从新房的热销数据,到二手房的涨幅数据,这些都表明一个点:购房者对前海充满信心。

拿地,对于房企而言,不仅仅是为了营收,亦是一种战略储备。

即使宅地限售价了,但大白熊认为这依旧是一块“香饽饽”,对于这种宅地,多来点也无妨。

04. 交通、商业、教育等配套一应俱全

有人说,即使这块住宅用地被拿下了,但整个前海目前都处于建设中,想必住起来肯定没那么舒服。哈,那你就太低估开发商建设水平和前海的建设进度了。

全亚洲最大的综合交通枢纽

桂湾有一个目前亚洲未来最大的综合交通枢纽,2015年9月1日开工。

该项目占地约20公顷,总建面约215.9万平,总投资约288亿;建成后将提供约5300个停车位,日客流量可达约75万人次。

该交通枢纽未来将汇聚了5条交通轨道,现1、5、11、9号线地铁已开通(15号线规划中);穗莞深城际线预计年内即将开通,港深西部快线正处于积极规划中。

来源:深圳特区报

12月5日,前海举行城市新中心2019年第二批道路建成通车仪式。此次建成通车项目包括16条(段)市政主次干道、支路,通车里程总计约4.9公里。

此次通车仪式意味着19单元和桂湾金融先导区的市政交通设施基本完善,街坊内部道路通畅,初步形成了城市功能完备、环境宜人、国际一流的标杆区域。

深圳第四座万象城

在即将出让地块周边的1公里范围内,将建成深圳第四座万象城——前海万象汇

万象汇位于华润前海中心综合体内部,规划体量约8万平,预计2021年开业,届时整个片区的商业将更完善。

万象前海效果图

桂湾内第一所公办学校

此次即将出让宅地大概500米范围内有一所学校,深圳市前海港湾小学,是桂湾片区第一所公办学校,目前是龙海家园的教育配套。

创办于2015年9月,占地面积约15200平,建筑面积约9300平,规划设计24个教学班。现有学生约1300人,31个班。其中专任教师中18%拥有硕士以上学位,师资力量雄厚;学校的设施设备也先进,是广东省教育强区南山区知名的新优质学校。

对外窗口-前海会议中心

前海合作区内2019年度的“一号工程”-前海会议中心已于11月26日封顶。

来源:深圳特区报

意味着前海国际会议中心项目正式进入幕墙、机电、精装、景观、运营等工作阶段。

前海会议中心项目总建筑面积约4.055万平方米,建筑高度23.6米,钢结构总用钢量预计为6800吨,其中二层主会议厅门式钢架跨度达45米,高度15米。

使用功能:会议中心灵活高大、适用性好。

  • 首层设置于两个多功能厅,其中一个占地400平方米,可容纳336人;另外一个宴会厅占地900平方米,可容纳750人。

  • 二层为主会议厅,约占地2400平方米,可容纳2000-2500人。

除此之外,地下车库、人防、宴会厅、贵宾休息室等一系列配套设施一应俱全,未来有多种改造、更新、可持续使用的可能性,能承接各种公关活动、发布会、庆典活动、颁奖典礼、展览展示等。

项目旁边有一个保障房项目:龙海家园

据大白熊了解,这个项目2房一厅约60平的租金不到2000元,而且六、七年前只要在是在前海企业上班的员工都可以申请龙海家园的人才保障房。但据说现在只有在前海管理局工作,才有机会申请龙海家园的人才保障住房。

虽然前海整体处于建设阶段,但目前龙海家园的生活环境并没有因此受到影响。

据大白熊一个住宅龙海家园的朋友介绍,早几年他刚到龙海家园住那会,整个片区基本上什么都没有。

但这几年社区基本建设完善,社区楼下有不少底商,可满足小区居民的日常生活。

目前小区楼下有三个华润超市,一条美食街,社康中心,除此之外还有电影院等,商业配套齐全,生活很方便。

综合来看,项目周边的配套非常齐全!

05. 桂湾未来将有大量的企业入驻

前海桂湾定位是“金融中心”,一般来说,金融中心必是写字楼聚集地,比如香港中环、纽约华尔街金融中心等,无不是写字楼集聚地。

此次桂湾即将出让的商业用地T102-0274就在写字楼环绕中。

这块地位于前海桂湾二开发单元01街坊,处于临海大道与桂湾四路交汇处。

宗地号:T102-0274

土地面积:约17509平方米

建筑面积:约134800平方米

起始价:3344100万元

保证金:68820万元

根据现场情况来看,目前地块周边的写字楼部分处于建设中,部分处于装修中,尚未投入使用。

目前华润前海、卓越·前海壹号、前海金融中心等写字楼目前均未完成交付,“入驻”根本无处谈起。

前海金融中心

之前不少新闻媒体报道说,前海写字楼空置率高了,怕是把尚未交付使用的写字楼也算了进去。

据大白熊了解,目前大部分金融机构和企业办公集中在前湾片区,比如华银基金、中信银行、光大银行、招商银行等均集中在万科前海企业公馆。

万科前海企业公馆项目总占地约9万平,总建面约6万平,容积率约0.6,容积率堪比别墅。在这办公上下班绝对不会有“高峰”人流拥挤出现。

有花有草还有湖,办公舒适度极高!

但据了解,该项目只租不售。大部分企业或将在桂湾写字楼交付后将办公地点迁到那边,届时桂湾将成为企业、人口集聚地。

06. 除上,年底前海还有4宗地将出让

除了前面提到的T204-0142住宅用地、T102-0274商业用地外,12月的前海还将出让4宗地,其中两宗11号出让,两宗16号出让:

1、T102-313宗地

来源:深圳市土地房产交易中心

宗地位置:前海片区八开发单元01街坊

用途:文体设施用地

土地面积:22895.29

建筑面积:100250

出让日期:12月11日

竞买保证金:18460万元

起始价:92300亿元

2、T102-0314宗地

来源:深圳市土地房产交易中心

宗地位置:前海片区十开发单元04街坊

用途:医疗卫生用地

土地面积:37589.27

建筑面积:151300

出让日期:12月11日

竞买保证金:9120万元

起始价:45600万

3、T102-0317宗地

来源:深圳市土地房产交易中心

宗地位置:前海片区九开发单元04街坊

用途:商业用地

土地面积:6872.43

建筑面积:93700

出让日期:12月16日

竞买保证金:43232万元

起始价:216160万

4、T102-0318宗地

来源:深圳市土地房产交易中心

宗地位置:前海片区十开发单元04街坊

用途:工业用地(新型产业用地)

土地面积:20975.2

建筑面积:148000

出让日期:12月16日

竞买保证金:17948万元

起始价:89740万

后记:前湾一路 VS 深南大道

大白熊在前往万科前海企业公馆时,经过了前湾一路,看到了一排类似“凤梨头”的景观树,看起来又有点像海南的椰子树。

据朋友介绍,这种树的学名叫#加拿利海枣树#,一颗价值几十万。

在做景观设计的时候,他们就是将“前海一路”对标“深南大道”。别的不说,从这树来看,确实还是花了重本的。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

相关阅读

评论