楼市的“倒啤酒”怪圈

作者：趋势逻辑

来源：蓝白观楼市

前几天写了一篇文章，说的是国际上的房地产规律，为何会在我国楼市“失灵”。

道理很简单，国外的东京、纽约、伦敦、首尔早已“固化”，估值趋于理性，我们的市场起步没多久，愿意接盘的大有人在，估值自然会比较高。

在这篇文章下面，我翻到了一条评论，特别有趣。

有朋友说：“倒啤酒理论也适用房地产啊，一开始倒的太猛，看着像满了，其实一半是泡沫，接下来只能泡沫消一点，再往里倒一点。但指望啤酒会减少，就纯属做梦了，除非杯子被人打翻。”

这比喻挺绝妙的，楼市确实陷入到了“倒啤酒”怪圈。

过去几年，“啤酒”倒的有点猛，以至于沫子都快溢出来了。

一切要从2014年讲起。

2014开年，商品房销售面积增速转负，下行压力逐渐加大，下半年，房地产刺激政策和货币宽松陆续出台。

2015开年，销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%，从3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。

2016年，销售增速进一步升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。

2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。

2018-2019年，尽管调控政策进一步趋紧，但销售面积仍然保持了微幅正增长。

把购房者的需求比作一个杯子，再大的杯子，也架不住啤酒这样倒啊。

新一线个个自比京沪深，省会两万是标配，地市一万不是梦，县城七千遍地走，这谁能顶得住？

此时，就要等市场气氛逐渐冷下来，才能够继续刺激房地产，继续“倒啤酒”。

因此，今年我们看到了棚改、消费贷、房企融资这些手段都停了，为的是什么？为的是楼市能长远发展，再像前几年那样突飞猛进，购房者的潜力会进一步被消耗。

可“杯子”的容量，终归有限。

比如，购房需求遇到瓶颈。

根据恒大研究院经济学家夏磊的预测，未来10年，全国自住房需求年均为11.7亿平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

可是，2017、2018的销售面积都在17亿平米以上， 按照这样的体量，近6亿平米的缺口，靠谁来买？

继续“倒啤酒”，继续“棚改”、“放开限购”？效果只会一次比一次弱。

这就是怪圈，很难走出来。

购房的需求减少，正在施工的房屋，必然会转为“停工”。

千万别小看停工的体量，国金证券近日发布研报指出：近年来地产新开工面积持续增长，而竣工面积持续下滑，且施工较为疲软，地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。

根据测算，地产商累计的净停工面积达22亿平米，约占施工面积的26%！

也就是说，现在正施工的楼盘中，有接近三分之一的工地，都处在停工状态。

拿最近来说，某大型房企在武汉的项目反复停工，还有云南仁泽房地产破产重组，旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前，百强房企三盛宏业旗下多个项目停工，陷入债务违约危机。

停工的原因，表面上是资金问题，实则是房地产过度开发的“锅”。

房产研究机构克而瑞近日发布报告称，11月，供应明显放量，成交却持续走低，7成城市市场供过于求，供求比皆超1，深圳、武汉、宁波更是在2以上。

与此同时，6成以上城市库存量环比小幅回升，环比涨幅大都在10%以内；近7成城市同比仍处上升通道，武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。

70%的城市“供过于求”，只能说明开发商还没转变思路，还在按照原来高周转的策略对待市场。

问题是，该“下沉”的城市已经差不多了，从地市到县城，哪怕是人口稍微多点的乡镇，包括没有人烟的新城区、城乡结合部，能盖的房子，能拿的地，能接盘的购房者，已经没什么潜力可挖了，这种情况下，“供过于求”是早晚的事。

虽然克而瑞公布的是单月数据，但未来供求关系逆转肯定会持续。

难道这个“怪圈”就没办法跳出去？

有人说，要像90年代的日本楼市那样，主动刺破，停止刺激房地产，停止“倒啤酒”，房产价值迅速缩水，为其他产业赢得空间。

但是，这话说得轻巧，现在我们的房产市值总额高达300万亿，居民六成财富都沉淀在楼市中，我们周围的亲朋好友，从事建材、施工、家电、装修、工程机械、基建工作的，全部都跟房地产有关。

有了这个前提，房地产市场是绝不能出现大起大落的。

还有另外一个可能性，像新加坡那样。

新加坡的“组屋”占存量比重为73%，每年新建的组屋3万套左右，103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）提供了居住空间，户均住房套数达到1套，2015年人均住房面积达到27.6平方米。

同时，由于补贴的存在，组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。销售价格大概在25万新元左右，补贴后大概在20万左右，是家庭收入中位数的2-3倍。

2009年至2014年间，四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%，含补贴的预购价格增长了5%，而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

个人觉得，这条路是完全行得通的。

一边是有钱人随便买的商品房体系，不限购，但是有房产税、空置税的束缚，长期持有就意味着亏钱。

另一边是价位低廉的保障房、租赁房，虽然物业、配套、小区环境不算顶级，但学区、医院、社保该有的一个都不会少。

这并不是臆想，有心人都能看出来，今年的调控倾向很有针对性。

1.集体土地入市，是解决保障房的供给问题。

2.老旧小区改造，解决的是维持其他行业投资额的问题。

3.房贷利率挂钩LPR，解决的是货币流入房地产的问题。

至于未来会走到哪，租赁房市场的体量会扩大多少，那是以后的事，至少我们在2019年已经迈出了第一步。